提前還貸劃算嗎？因人而異

文/羊城晚報(bào)記者 黃穎琳 戴曼曼

“還了6年房貸，每年10萬，一共還了3萬本金，57萬利息。這合理么？”近日，知名博主張雪峰在社交平臺上發(fā)帖吐槽房貸利息過高，相關(guān)話題登上微博熱搜。盡管隨后其在微博上留言致歉，稱“沒搞清具體情況”，不過，關(guān)于房貸怎么還更經(jīng)濟(jì)、利息是否過高等話題，已經(jīng)引發(fā)熱烈討論。那么，“每月還款利息高過本金”這種情況是否真的存在？一位銀行業(yè)內(nèi)人士在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，無論是等額本金還是等額本息的還款方式，均不會(huì)出現(xiàn)這種利息占比過高的現(xiàn)象。但從金融角度來看，等額本息付出的利息總支出，確實(shí)是一定大于等額本金的。還貸時(shí)哪種方式適合自己，還要具體情況具體對待。此外，對于近期被熱議的提前還貸是否劃算，也是因人而異。

利息高過本金？看還款方式

(資料圖片)

盡管張雪峰在網(wǎng)上“認(rèn)錯(cuò)”道歉，但是房貸的利息、還款方式以及近期的提前還貸風(fēng)潮已經(jīng)成為熱門話題，引發(fā)熱烈討論。

“每個(gè)月還款將近5000元，為何利息就有3000元？”廣州市民何先生在還房貸時(shí)也有著和張雪峰一樣的困惑：為何還款利息是大頭？

事實(shí)上，這與何先生選擇的月供方式有關(guān)系。當(dāng)前，在辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)，通常有兩種還貸方式可供選擇，一種是等額本金，另一種是等額本息。

簡單理解，等額本金指的是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。由于每月的還款本金額固定，利息越來越少，借款人起初還款壓力還較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)會(huì)越來越少。

等額本息則是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金+利息)。但還款初期利息占每月還款的大部分，后續(xù)本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達(dá)到相對的平衡。

以100萬元、純商貸期限為30年(360期)為例，以LPR基準(zhǔn)利率4.30%為準(zhǔn)，有銀行業(yè)內(nèi)人士給羊城晚報(bào)記者算了一筆賬(見圖)：

如果按照等額本金還款，月供約6361元，每月遞減9.95元(首期本金2778元，利息3583元，比例大概為1:2.9)，往后本金不變、利息越少。最后還款總額達(dá)164.67萬元，總利息64.67萬元。

但如果按照等額本息還款，月供約4949元(首期本金1365元，利息3583元，比例大概為1:2.6)，往后本金越多、利息越少。最后還款總額達(dá)178.15萬元，總利息78.15萬元。

但從還款金額來看，30年累計(jì)下來，等額本金的還款總量是比等額本息少的，其中最大頭的利息支出明顯減少。

前述銀行業(yè)內(nèi)人士直言，無論是何種還款方式，都不會(huì)出現(xiàn)張雪峰提到的“還60萬房貸利息57萬”情況。至于如何抉擇，則要看個(gè)人權(quán)衡：如果經(jīng)濟(jì)條件難以扛住前期的本金壓力，可選擇等額本息這條更“穩(wěn)”的路子；如果前期資金較為充裕，則建議選擇等額本金還款。

提前還貸成熱門選擇？切勿盲從

當(dāng)前，房貸利率已逐漸步入“3時(shí)代”，提前還貸正成為“背貸一族”的新選擇。對此，上述業(yè)內(nèi)人士表示，是否提前還貸也因人而異，切勿盲從。

“這段時(shí)間咨詢提前還貸的客戶較多，且以年輕客戶為主，買房時(shí)間也都不久，大多是5-10年之內(nèi)?！睆V州某銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員向記者表示，近期提前還貸都需要進(jìn)行預(yù)約排隊(duì)。

據(jù)悉，今年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，已有多地自主下調(diào)首套房貸款利率。按照現(xiàn)行LPR利率，珠海、南寧、株洲和常德等地的首套住房商貸利率調(diào)至3.7%水平。

不少“背貸一族”正選擇自降杠桿、縮減負(fù)債。廣州市民曲小姐就是其中一員，她告訴記者，2018年房地產(chǎn)市場還比較火熱，利率處于5個(gè)點(diǎn)的高位，當(dāng)時(shí)申請了貸款約100萬元，預(yù)計(jì)20年還清，月供6700元。

結(jié)果后來查賬單的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)每個(gè)月實(shí)際還本金1200元左右，剩余的均為利息。因?yàn)橛辛τ杏噱X，也沒有更好的投資渠道，思量再三后，曲小姐已在2022年8月取出9萬元，嘗試了第一次提前還貸，計(jì)劃今年再提前還一筆。

對于近期出現(xiàn)提前還貸潮的原因，業(yè)內(nèi)人士表示，除了投資渠道收窄、人們風(fēng)險(xiǎn)偏好發(fā)生變化等因素外，一些前期房貸利率較高的房貸存量客戶因?yàn)椤案呶徽緧彙保策x擇了提前還貸。

不過上述業(yè)內(nèi)人士提醒，如果有提前還貸的想法，需要考慮好具體的提前還款金額，以及到底是選擇縮短年限還是減少月供的方式。值得注意的是，如果前期申請的是公積金貸款利率低于純商貸，可暫時(shí)不考慮提前還貸。

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