“大連首套房商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至3.95%了。”10月20日，大連當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介人員告訴記者。
自央行發(fā)布新政實(shí)施階段性差別化住房信貸政策以來(lái)，多個(gè)城市跟進(jìn)下調(diào)首套住房商業(yè)貸款利率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等在內(nèi)的至少14個(gè)城市首套房貸款利率跌破4%，進(jìn)入“3時(shí)代”。
相比之下，一線城市房貸利率自上次跟進(jìn)央行下調(diào)LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)后，基本沒有變化，與9月份利率水平保持一致。
6個(gè)二線城市首套房貸款利率跌破4%，低至3.8%
國(guó)慶節(jié)前夕，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知”。其中提到，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
此后，多個(gè)符合條件的二三線城市跟進(jìn)，下調(diào)首套房貸款利率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，大連、石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、昆明、宜昌、清遠(yuǎn)、襄陽(yáng)、濟(jì)寧、秦皇島、阜陽(yáng)、包頭、大理等14個(gè)城市首套房貸款利率降至4%以下;江門、云浮、湛江則取消了利率下限。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，昆明首套房貸款利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽(yáng)首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠(yuǎn)首套房貸款利率最低，已降至3.7%。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，有23個(gè)城市符合央行“關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策”新政要求，其中二線城市有8個(gè)，三線城市有15個(gè)。
目前，符合條件的二線城市中，已經(jīng)有6個(gè)城市調(diào)整利率，哈爾濱、蘭州并未釋放利率下降信息。哈爾濱、蘭州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介人員均表示，首套房商業(yè)貸款利率最低可以做到4.1%。不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這兩個(gè)城市大概率會(huì)很快跟進(jìn)下調(diào)利率。
整體來(lái)看，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，10月份，主流首套房貸款利率為4.12%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率為4.91%，與上月持平;10月平均放款周期為26天，與上月基本持平，其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。
對(duì)于房貸利率的下調(diào)，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰解讀稱，9月末的階段性定向降息新政是本月首套房貸利率回調(diào)的主要推動(dòng)因素。當(dāng)前符合階段性定向降息政策的城市中，包括哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，由于政策限定在2022年年底前，政策窗口期集中在今年四季度，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。
劉麗杰進(jìn)一步指出，階段性首套房貸降息結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交。改善型需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì)有進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。
一線城市商業(yè)貸款利率無(wú)變化，5年以上公積金貸款利率降至3.1%
相比于三四線城市以及部分二線城市調(diào)整利率的“大動(dòng)作”，10月一線城市商業(yè)住房貸款利率自上次跟進(jìn)央行下調(diào)LPR后，基本沒有變化，與9月份利率水平保持一致。
據(jù)北上廣深當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介人員表示，北京的首套房貸款利率普遍為4.85%，LPR基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率為5.35%，上浮105個(gè)基點(diǎn);上海首套房貸款利率普遍是4.65%，二套房貸款利率為5.35%;深圳首套房貸款利率是4.6%，二套房貸款利率為4.9%;廣州是四個(gè)一線城市中房貸利率最低的，首套房貸款利率低至4.3%，二套房貸款利率普遍在4.9%。
陳文靜說，近期，一線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度相對(duì)有限，主要由于一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)整體好于全國(guó)，住房需求有支撐，但今年一線城市內(nèi)部市場(chǎng)表現(xiàn)也存在差異。北京、上海市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，市場(chǎng)維持較為穩(wěn)定的狀態(tài);深圳、廣州市場(chǎng)存在一定下行壓力，政策具有優(yōu)化空間。整體來(lái)看，本輪樓市政策優(yōu)化多以因城施策的方式推進(jìn)，一線城市作為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，政策出臺(tái)更加謹(jǐn)慎。目前，一線城市首套房商貸利率普遍仍在5年期LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)下行壓力大的城市商貸利率5年期LPR加點(diǎn)數(shù)存在下調(diào)空間。
不過，在公積金利率方面，自央行宣布下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率后，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)跟進(jìn)執(zhí)行，北京、上海、廣州、深圳已經(jīng)執(zhí)行最新的貸款利率，5年以下(含5年)是2.6%、5年以上是3.1%。
