“排隊提前還房貸”難在哪？
隨著今年首套房貸利率下降，提前還房貸成了不少“高位站崗”借款人的最大愿望。不過，借款人提前還貸，“債主”銀行卻不著急回收欠款，紛紛關閉線上還款通道，要借款人到網(wǎng)點排隊輪候還款，一些借款人甚至要排到三四個月后。
(資料圖)
為何要提前還房貸？為何會出現(xiàn)“排隊還錢給銀行”的情況？提前還款需收取違約金、補償金嗎？低息經(jīng)營貸真的比房貸劃算嗎？記者對此進行了調(diào)查采訪。
文、圖\廣州日報全媒體記者 周偉良（除署名外）
有市民提前還款并縮短年限
總利息支出少了約100萬元
市民小婉去年12月申請?zhí)崆斑€貸，經(jīng)過三次到網(wǎng)點辦理，她終于在今年1月成功提前還掉了35萬元的房貸。小婉告訴記者，她2021年12月在廣州買房，屬于剛需首套房，當時辦理了某國有銀行的商業(yè)貸款269萬元，30年年限，等額本息，利率5.85%。小婉表示，對比現(xiàn)在，自己當時的利率“高得離譜”。
實際上，小婉從半年前就計劃提前還貸?！耙驗槊總€月近16000元的月供里面，有13000元都是利息，實在太夸張了。”小婉笑稱自己理財能力一般，并且無法保證每年投資收益都能高于5.85%，因此動了提前還貸的想法。但由于銀行合同規(guī)定房貸還滿一年才可以提前還貸，小婉等到去年12月就提出提前還貸的申請。小婉介紹，她的房貸利率為LPR固定加點120基點，雖然LPR經(jīng)過下調(diào)，她的房貸利率已降至5.5%，但每月房貸利息支出還是比基準利率多出2000元。小婉于是選擇了縮短年限的還款方式，提前還款35萬元，并將還款年限縮短至25年，總利息支出減少了約100萬元。
為何借款人在利率下行時會選擇提前還款？上海財經(jīng)大學金融學教授戴國強表示，LPR利率下行，借款人的借款成本是下降的，部分提前還款的人對未來較為不確定，因此會提前還貸。“高利率的存量房貸利率與低利率的新房利率有比較大的利差，因此有居民會覺得不平衡，所以要提前還房貸?！?/p>
這種現(xiàn)象是否會持續(xù)，戴國強認為：“如果居民對未來預期比較穩(wěn)定，提前還貸的意愿就會減弱。”
有銀行設置還款“障礙”
關閉線上通道 指定辦理時間 客戶需到線下排隊
在提前還貸過程中，小婉幾乎遇到了所有提前還貸人都會遇到的問題：線下排隊、等候額度。小婉說，雖然提前還房貸已規(guī)劃半年之久，但到了真的需要提前還時，銀行會設置一些門檻?！按饲般y行可以通過線上申請還貸款，但等到我提出申請時，線上還款通道已關閉，只能前往線下營業(yè)廳辦理。”
記者采訪了解到，多家國有銀行的線上還款通道都為關閉狀態(tài)，借款人想要提前還款要到當?shù)刭J款銀行網(wǎng)點或個貸中心辦理。小婉選擇縮短貸款年限的還款方式，在此過程她中一共去了銀行網(wǎng)點三次。她表示，對于本地客戶來說，時間和交通成本還較低，但如果是人在外地，提前還款的其他成本也較高。此外，小婉的房子是她和對象共同貸款購買的，辦理提前貸款需要兩人共同前往，不能代辦。而小婉的貸款銀行只有每周一三五才可辦理提前還房貸業(yè)務，因此她和對象數(shù)次“花式請假”才順利推進了提前還款進程。
記者了解到，提前還款需要排隊的現(xiàn)象并不局限于某一家銀行。為何會出現(xiàn)“借款人排隊還錢給銀行”的情況？戴國強認為，銀行其實不希望借款人提前還貸。“因為對銀行來說，提前還貸減少了后期銀行的利息收入?！?/p>
小婉說，在銀行排隊預約還款時，有工作人員向她和其他排隊的市民推銷業(yè)務。“有業(yè)務員表示如果進行活期存款，對銀行有貢獻，可以安排優(yōu)先還款。”
高利率易引發(fā)“還款焦慮” 房貸利率低者不著急還
房貸利率下降，著急提前還房貸的是高利率存量房貸的市民。小婉表示，這次經(jīng)歷讓她感覺到“原來還錢也可以這么難”。她跟一些同是提前還貸的朋友交流得知，有不少人甚至因此打投訴電話到監(jiān)管部門。小婉希望銀行以后可以下調(diào)像她這種剛需首套的房貸利率，這樣她也不著急提前還貸。
戴國強表示，如果銀行能夠下調(diào)高利息借款人的房貸利率，會緩解借款人的“還款焦慮”。對于銀行是否能夠下調(diào)存量房貸利率，戴國強認為需要銀行監(jiān)管部門給出相應指引。
相比有著“還款焦慮”的借款人，也有人不著急提前還房貸。2008年1月開始還房貸的郭先生表示，最近提前還貸潮出現(xiàn)后，他打開銀行貸款頁面，發(fā)現(xiàn)自己并無提前還貸的需要。原來，郭先生的貸款是2008年1月批的，需要還到2038年，年化利率為2.93%，利率為LPR減137個基點。郭先生表示，自己房子買得早，貸款利率低，而他的貸款也只剩下20萬元，所以選擇繼續(xù)按照原計劃還款。
事實上，并非只有像郭先生這種低利率貸款人選擇不提前還貸。李先生2014年貸款買房，當時還沒有LPR，在基準利率上還上浮了15%，利率超過6%。今年LPR調(diào)整后，李先生的房貸利率降至5.135%。他原本計劃提前還貸18萬元，但是經(jīng)過計算，18萬元按照銀行的三年定期循環(huán)定存，存款利息與貸款利息相差無幾?！疤崆斑€貸就沒有一筆隨時可支配的現(xiàn)金，不如放銀行存定期?！?/p>
提前還款需收違約金、補償金？要看貸款合同中是否有約定
去年8月，某國有銀行發(fā)布了一則公告，要求提前還貸的借款人需向銀行繳納補償金，引起熱議后該行撤下了該通告。盡管如此，在提前還款中，依然有不少借款人反映銀行有收取相關費用。
小婉說，因為她的合同有明確規(guī)定提前還款條件，即“還滿12期后無違約金”，所以不存在違約金問題。而記者采訪中也了解到，一些銀行會設置提前還款違約金、補償金等收費，借款人一般需要還款1至3年才能提出提前還款，違約金為貸款金額的1%上下浮動。一位市民就稱，她若提前還款60萬元，銀行需要收取4萬多元的違約金。
而違約金最終收取與否，跟借款人與銀行的交涉也有關系。市民小卷告訴記者，自己去年10月申請?zhí)崆斑€款，過了一個月銀行終于通知她去還款，但稱當月額度已滿，如果她愿意推遲到今年1月還款，可以免除部分違約金。小卷打了銀保監(jiān)會的電話和該行省行的電話，表示貸款合同中并無違約金的約定，最終以該銀行免除違約金和賠禮道歉結束，小卷于是在去年11月提前還款成功。
北京大成律師事務所高級合伙人鄧志松律師表示，目前法律并未明確規(guī)定提前還款需要支付違約金或補償金，銀行是否可以收取違約金或補償金要看雙方貸款合同中是否有約定?！叭玢y行和購房人雙方在貸款合同中事先約定了違約金/補償金條款，只要約定的數(shù)額不過分高于銀行的損失，則該約定有效，作為借款人的購房人需要承擔一定的違約金/補償金方可提前還款。”
房貸轉換經(jīng)營貸？監(jiān)管部門提醒遠離“低息”陷阱
在調(diào)查提前還貸過程中，記者曾接到中介機構電話，稱可以將房貸轉換為利率更低的經(jīng)營貸，貸款利率最低可做到2.8%。該中介稱，經(jīng)營貸的利率更低，如果需要將高利率房貸轉換成低利率的經(jīng)營貸，他們可以代辦，對方還表示，最近他們成功為一個客戶進行代辦，將5.8%的房貸利率降至3%，200萬元的貸款節(jié)約了101萬元的利息。
而這種“房貸置換經(jīng)營貸”的做法引起了有關部門重視。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會本月發(fā)布的《關于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》提到，有個別“金融貸款中介”協(xié)助客戶獲得享受國家減息政策的經(jīng)營性貸款后，引導所貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領域，此行為不僅違反了國家相關金融信貸政策，還嚴重違背國家“房住不炒”的定位與原則。該協(xié)會表示，嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子中介”等場外機構和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。
某銀行客戶經(jīng)理對此表示，如果將房貸轉為經(jīng)營貸，即使成功了，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域，銀行將立刻收回貸款。貸款人除了面臨抽貸風險，銀行還會將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關行政處罰信息納入征信系統(tǒng)。
律師：欺騙貸款造成損失或承擔刑責
鄧志松律師表示，個人經(jīng)營性貸款的用途通常為生產(chǎn)經(jīng)營或其他合理性投資，包括購置經(jīng)營設備、購置或建造經(jīng)營性物業(yè)等，不包含購置個人住房或其他商品房等用途。根據(jù)民法典的規(guī)定，如貸款人未按照約定用途使用貸款的，銀行可以停止發(fā)放貸款、提前收回貸款或者解除合同。
鄧志松說，根據(jù)相關規(guī)定，監(jiān)管部門協(xié)同銀行等金融機構加強貸前調(diào)查、支付管理、貸后管理和合同約束等機制，嚴格防范個人經(jīng)營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為。對因信貸管理不審慎導致的個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，監(jiān)管部門將結合監(jiān)管大數(shù)據(jù)從嚴從重查處。
鄧志松同時提醒，根據(jù)刑法相關規(guī)定，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的，貸款人將承擔刑事責任。
關鍵詞： 貸款合同 個人經(jīng)營性貸款 基準利率
