成都小區(qū)“靈魂砍價”砍出360萬背后：一個頁碼暴露物業(yè)加價
2月初，紅星新聞報道了成都綠地錦都小區(qū)業(yè)委會“靈魂砍價”，將小區(qū)原本3.2元/平方米的物業(yè)費，“砍”至2.81元/平方米。最后，經(jīng)過與物業(yè)協(xié)商，還將之前多交的360萬元物業(yè)費以免除物業(yè)費的形式予以返還，“一戶至少可以7個月不交物業(yè)費”。
此事報道后，引起不少小區(qū)業(yè)主的廣泛關注，各社交平臺的評論區(qū)也是一片熱議。
(相關資料圖)
不少網(wǎng)友關心，綠地錦都小區(qū)業(yè)委會是如何實現(xiàn)“靈魂砍價”的？
此前的報道中，“業(yè)委會在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)過程中，發(fā)現(xiàn)了‘漏洞’，便去多個政府部門咨詢”，最終成功維權。那么，又是什么樣的“漏洞”讓業(yè)委會在與物業(yè)的談判過程中，爭取到了自己的權益？
近日，紅星新聞記者再次進行走訪了解。
什么“漏洞”？
合同書上頁碼字體不同
牽出多收的360萬元物業(yè)費
綠地錦都小區(qū)緊鄰成都二環(huán)路，于2017年陸續(xù)交房，2022年4月，小區(qū)業(yè)委會成立。業(yè)委會成立不到一年時間，不僅拿回了屬于業(yè)主的67萬元公區(qū)收益，還將原來3.2元/平方米的物業(yè)費降至2.81元/平方米。當初業(yè)委會成立后，成員們學習法律、物業(yè)知識等，代表全體業(yè)主向物業(yè)提出改進意見。也就是在這個過程中，發(fā)現(xiàn)了“漏洞”，并以此維權成功。
為何能成功？“因為我們掌握了關鍵證據(jù)。”據(jù)業(yè)委會成員李詳(化名)介紹，為了解小區(qū)情況，他們向物業(yè)公司索要了《前期物業(yè)服務合同》(以下簡稱《前期物業(yè)合同》)，“一切都很正?！?，但是在查看頁碼時，雖然物業(yè)費的價格與業(yè)主在收房時與物業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》(以下簡稱《前期物業(yè)協(xié)議》)價格相同，一位細心的業(yè)委會委員還是發(fā)現(xiàn)物業(yè)費價格頁的頁碼字體與其他頁碼不同，他們便猜測合同是否有被篡改。
為了確認，他們到合同備案的住建交局查詢，結果沒有查到備案信息。業(yè)委會再次向物業(yè)索要政府核定的物業(yè)費價格表，一周多后拿到發(fā)現(xiàn)，“表上寫明了核定的物業(yè)費是2.81元/平方米?！钡钱敃r的物業(yè)收費是3.2元/平方米。
2.81元到3.2元，中間的0.39元差價從哪里來的？業(yè)委會當時咨詢了武侯區(qū)住建交局，“他們說‘物業(yè)費核定多少錢就是多少錢’。”而對于多出來的0.39元是什么，住建交局的工作人員則告知他們“得問物業(yè)公司”。
對此，紅星新聞記者從武侯區(qū)住建交局和武侯區(qū)發(fā)改局了解到，綠地錦都小區(qū)物業(yè)費的備案價格的確為2.81元/平方米，“審批局批的標準是多少，就只能按照標準收。”相關人員表示，若不按備案價執(zhí)行，“就是超標了?！?/p>
如若合同未備案，也意味著手續(xù)不完善。
有了多個部門的釋疑與回應，綠地錦都小區(qū)業(yè)委會開始與物業(yè)進行交涉。
根據(jù)當初簽訂的《前期物業(yè)合同》，“乙方(物業(yè))擅自提高收費標準的……對已交納的，乙方應予以返還，并向甲方、業(yè)主支付1%的違約金”。業(yè)委會以此為據(jù)，向物業(yè)公司提出降費、返還差價的要求。最終，在友好協(xié)商下，雙方達成一致，除了將物業(yè)費調整至2.81元/平方米以外，還將之前多交的360萬元物業(yè)費差額以免除物業(yè)費的形式予以返還。
為何要多收？
業(yè)內(nèi)人士：可能因為信息不對等
武侯區(qū)市場監(jiān)管部門已介入此事
為何多收0.39元？紅星新聞記者以業(yè)主的身份向武侯區(qū)住建交局進行咨詢，對方表示物業(yè)方在回復該局物管科時，并未提及具體原因，僅表示“處理了，現(xiàn)在不加那個費了”。同時，住建交局相關人員也表示，將要求物業(yè)按合同收費。
而對于核定費用與實收費用不一致，物業(yè)費是否被篡改的問題，物業(yè)方負責人在接受記者采訪時表示，他們需要上報公司，暫時無法回答任何問題。但目前他們跟業(yè)委會的溝通工作、物業(yè)服務工作都在有序開展，呈現(xiàn)效果也比較好，“我們肯定也是會盡全力去做好的?！?/p>
記者了解到，目前，綠地錦都小區(qū)已按核定的2.81元/平方米收取物管費。
據(jù)一名不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，物業(yè)服務分為前期物業(yè)和后期物業(yè)，在小區(qū)成立業(yè)委會重新續(xù)聘、選聘物業(yè)企業(yè)前，都屬于前期物業(yè)。目前，后期物業(yè)已實行市場調節(jié)價，但前期物業(yè)還是執(zhí)行政府指導價，需要經(jīng)過公開招投標、備案等多個程序。一般來說，政府指導價由發(fā)改委制定，市場監(jiān)管部門對執(zhí)行的價格進行監(jiān)督，住建部門對物業(yè)的服務進行監(jiān)督。
目前成都共設立五級物業(yè)服務等級標準，“五級最高”，等級不同，相應服務內(nèi)容和費用也不同。一至四級有統(tǒng)一收費標準，五級則需要單獨審批。綠地錦都小區(qū)為五級物業(yè)，且屬于前期物業(yè)期間，因此其收費標準需要進行審批。
為何會出現(xiàn)核定價格與實際收取價格不一的情況？該業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是由于信息不對稱造成的。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商在進行商品房銷售時，應對《臨時管理規(guī)約》等進行公示，并設立信息處供購房者免費查詢《前期物業(yè)合同》(內(nèi)含小區(qū)物業(yè)費收費標準、費用構成等重要信息)。
但許多業(yè)主在買房時，幾乎不會關注《前期物業(yè)合同》，可能也不知道可以查詢核準的物業(yè)價格?！坝械奈飿I(yè)企業(yè)就利用這種信息的不對稱，更改價格信息?！被蚴窃谑辗繒r再與業(yè)主簽訂一份《前期物業(yè)協(xié)議》，以此約定新的物業(yè)價格，就算今后業(yè)主維權，也可能會出現(xiàn)“投訴無門”的情況。
他認為，《前期物業(yè)合同》是開發(fā)商代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，合同若是真實有效、可以約束全體業(yè)主，就可不再簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》，以免出現(xiàn)另一種信息的不對等。
綠地錦都小區(qū)業(yè)委會委員李祥表示，他們當年在收房時與物業(yè)簽訂過《前期物業(yè)協(xié)議》，約定的收費標準為3.2元/平方米，“我們最后也是把所有法律法規(guī)都看了一遍，花很長時間梳理，才搞清楚。一般業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。”
據(jù)悉，2020年，由武侯區(qū)多部門聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范我區(qū)物業(yè)服務收費管理的通知》中提到，物業(yè)服務機構應將服務標準、等級、收費依據(jù)、標準等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示；該《通知》還提到，凡未按規(guī)定進行明碼標價、亂收費等行為被區(qū)市場監(jiān)管局依法查處的，區(qū)住建交局將對物業(yè)服務機構進行信用記分處理，“這也將影響物業(yè)企業(yè)后續(xù)招投標。”目前，武侯區(qū)市場監(jiān)管部門已介入此事。
如何避免多收？
可要求出示收費文件
制定更高違法處罰機制
上海市尚法律師事務所房地產(chǎn)部主任律師唐震東經(jīng)常處理物業(yè)案件，他對此表示，物業(yè)公司的收費標準需按照《前期物業(yè)合同》或《物業(yè)服務合同》執(zhí)行，“如果合同約定的是2.81元，就不能收3.2元?！?/p>
根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條可知，物業(yè)單方面提高《前期物業(yè)合同》約定的收費標準屬于違規(guī)收費，對于多收的物業(yè)費，業(yè)主有權要求退還并賠償利息。且前期物業(yè)的收費標準是需要向當?shù)赜嘘P部門進行報備的。
此外，唐震東表示，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)合同》后，又與單個業(yè)主單獨簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》也是沒有法律依據(jù)的。因為根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理條例》可知，法定的物業(yè)合同分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同兩種，兩種合同均對業(yè)主具有法律約束力，“因此，依法簽訂的《前期物業(yè)合同》就當然約束全體業(yè)主?！敝挥挟敇I(yè)委會或業(yè)主共同與新物業(yè)訂立新物業(yè)合同生效時，前期物業(yè)服務合同才終止。
合同有效，那為何又要簽訂協(xié)議？唐震東律師認為，從具體實踐來看，“物業(yè)公司可能擔心業(yè)主不認可《前期物業(yè)合同》，希望以協(xié)議來固定；二是為了在協(xié)議中夾帶私貨，求得自身利益?！?/p>
唐震東建議，業(yè)主在購房時應當了解物業(yè)收費標準或要求開發(fā)商出示《前期物業(yè)合同》，并對合同仔細查看、拍照和復??；在收房時，業(yè)主可拒絕與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)協(xié)議》，也可在收房后要求物業(yè)出示政府核定的價格文件。若發(fā)現(xiàn)物業(yè)私自抬高收費，既可提起訴訟，請求返還，也可投訴舉報。
上述業(yè)內(nèi)人士還表示，若買房時簽訂的《臨時管理規(guī)約》中承認物業(yè)可以以精細化管理等為由制定《前期物業(yè)協(xié)議》，那么便有簽訂的依據(jù)。但業(yè)主也應充分了解相關文件，切莫悶頭簽字，后期執(zhí)行過程中也要注重實效，看物業(yè)是否按合同約定，保質保量來提供服務。
如何徹底解決、避免類似問題？業(yè)內(nèi)人士認為，最好的方式還是召開業(yè)主大會，選舉業(yè)委會，參與小區(qū)治理。
“由于成立業(yè)主委員會往往需要的時間比較長，很容易導致業(yè)主的權利出現(xiàn)長期的管理‘真空’?！碧蓜?chuàng)始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師認為，在出現(xiàn)管理“真空”后，行政管理部門的監(jiān)管就顯得尤其重要。有關政府部門應對違反物業(yè)指導價的行為堅決查處，研究完善制定相關的管理措施，并建議制定更高的違法處罰制度，比如如果違規(guī)收取物業(yè)費的，按多收取物業(yè)費的1-3倍予以處罰；此外，在小區(qū)顯著位置必須張貼政府物業(yè)指導價、物業(yè)行政管理部門的監(jiān)督投訴電話等，“有了制度的保障，在違法成本大大提高的情況下，物業(yè)公司頂風違法的情況也會大大減低。”
紅星新聞記者 章玲 實習生 陳柯宇
