這些年輕人排隊(duì)“提前還貸”，問(wèn)題出在哪兒
隨著樓市的變化，提前還貸的人越來(lái)越多，甚至為此排起了長(zhǎng)隊(duì)，不少年輕人也加入其中。選擇提前還款當(dāng)然是為了降息，但專家提醒，“提前還貸不能盲目跟風(fēng)”。應(yīng)該理性還貸，既要考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，也要考慮未來(lái)房貸利率變化，綜合作出判斷。還有專家建議：降低存量貸款利率或允許購(gòu)房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率。
(相關(guān)資料圖)
購(gòu)房者提前“還貸潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00，來(lái)自江蘇徐州的90后個(gè)體工商戶常偉再次聚精會(huì)神地盯著一家國(guó)有銀行手機(jī)銀行App頁(yè)面，刷新、點(diǎn)擊、刷新……這樣重復(fù)了多次，還是沒(méi)搶到該行發(fā)放的2月提前還款額度。常偉說(shuō)，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就沒(méi)有額度了。”
原本，家住武漢的90后律師黃先生已經(jīng)成功預(yù)約上了提前還款，然而，距離還款日僅剩3天時(shí)，他卻被銀行通知：無(wú)法還款了。
他們只是購(gòu)房者提前還貸難的“縮影”。在社交平臺(tái)上，不少購(gòu)房者分享了他們預(yù)約提前還款的經(jīng)歷，其中，還款日期被安排到今年9月的大有人在。
銀行職員提前還貸也要排隊(duì)
對(duì)于提前還房貸，常偉并非心血來(lái)潮，這兩年他一直有這個(gè)想法，疫情期間，他的收入減半且不穩(wěn)定，其中，有3個(gè)月他的收入為零，但從來(lái)不敢斷貸，這也讓他愈發(fā)想提前還貸。
2018年，常偉拿出積蓄，加上父母幫襯的110萬(wàn)元，并以5.7%的貸款利率向銀行貸了30萬(wàn)元，才買(mǎi)上婚房?，F(xiàn)在，常偉的房貸本金還剩26萬(wàn)多元，前面還的幾萬(wàn)元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同約定，再過(guò)4年，每月還款的本金部分才會(huì)超過(guò)利息，他說(shuō)，“這意味著我還要給銀行打工4年。”
他決定把20萬(wàn)元積蓄拿來(lái)還貸，將剩下6萬(wàn)多元的貸款期限縮短至36個(gè)月，之后他只需要支付5000多元利息，“與原本16萬(wàn)多元的利息相比，這就是個(gè)零頭”。
年前，常偉在手機(jī)銀行App上看到可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，但年后提前還貸的額度就顯示已滿。他去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理時(shí)，看到該網(wǎng)點(diǎn)貼著一則關(guān)于提前還房貸需到銀行柜臺(tái)預(yù)約的公告，上面寫(xiě)著：“我行將根據(jù)國(guó)家貸款規(guī)模管控的要求，適時(shí)安排客戶提前還款（一般3個(gè)月左右實(shí)現(xiàn)）”。
“這下又要多給銀行交利息了?！毙疫\(yùn)的是，常偉成功預(yù)約到今年5月還款，然而，銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員的回復(fù)讓他心里依然沒(méi)有底。“工作人員讓我5月早點(diǎn)來(lái)，越早來(lái)越穩(wěn)?！?/p>
成功預(yù)約到提前還款并不意味著能成功還款。今年年初，黃先生和妻子找親戚朋友湊了45萬(wàn)元，準(zhǔn)備提前還房貸。1月5日，他到銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約了2月6日還款。然而，2月3日，他被銀行告知，銀行內(nèi)部政策調(diào)整，關(guān)閉線下還款窗口，等待線上審批，時(shí)間不確定。他詢問(wèn)客戶經(jīng)理，銀行內(nèi)部政策的具體內(nèi)容，客戶經(jīng)理表示，“不知道?！?/p>
對(duì)于上述情況，銀行客戶經(jīng)理讓黃先生自行找渠道反饋。于是，他向相關(guān)主管部門(mén)和銀行消保處進(jìn)行了投訴。
在此之前，黃先生曾通過(guò)手機(jī)銀行App申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，顯示他“未達(dá)到還款條件”。事實(shí)上，按照合同約定，還款期數(shù)滿12個(gè)月，提前還款至少3萬(wàn)元，并提前30天預(yù)約，經(jīng)銀行審批后可以還款，他已滿足這些條件。線上渠道走不通，他不得已才轉(zhuǎn)到線下渠道。黃先生沒(méi)想到還款之路困難重重，像要經(jīng)歷“九九八十一難”。
針對(duì)部分購(gòu)房者還貸難的問(wèn)題，記者以還貸者的身份咨詢了某國(guó)有銀行省支行信貸部工作人員，其表示，目前所在地區(qū)可以線上預(yù)約，但是需要排隊(duì)，估計(jì)要排到四五月。他向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者透露，現(xiàn)在銀行管控額度，每個(gè)銀行每個(gè)月的指標(biāo)是一定的，用完了就沒(méi)了。
這位銀行工作人員還表示，現(xiàn)在投資理財(cái)?shù)氖找骖A(yù)期不理想，很多人也不愿意把錢(qián)放在銀行?！拔覀兺聹?zhǔn)備提前還貸，也都在排隊(duì)”，現(xiàn)在除了排隊(duì)沒(méi)有別的辦法，“早申請(qǐng)、早排隊(duì)、早還款”，他說(shuō)。
“不想給銀行打工了”？
“不想給銀行打工了?！边@是諸多購(gòu)房者給出的關(guān)于為何提前還貸的共同答案。他們籌集資金的方式各有不同，有人贖回投資，有人向親友借錢(qián)，也有人賣(mài)了家中黃金等貴金屬還貸，還有人通過(guò)一些房屋中介“操作”，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，降低房貸利率……
自從2021年年底在武漢買(mǎi)了一套三居室后，黃先生與妻子就過(guò)上了“節(jié)衣縮食”的日子，只要有余錢(qián)，就攢著還房貸。黃先生記得，他們買(mǎi)房時(shí)以“等額本息”的方式貸了136萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的房貸利率為5.78%，正處于高位，他們每月需要還款7963元。他說(shuō)，“我們是剛需自住，買(mǎi)在（房貸）‘山頂’上也認(rèn)了?！?/p>
目前，他們已經(jīng)還了13個(gè)月，還款金額已超10萬(wàn)元，但其中本金只有1.8萬(wàn)元左右，剩下的都是利息。原本黃先生希望，在今年2月14日之前還掉45萬(wàn)元，卻遭遇阻礙，45萬(wàn)元一天的利息是35元，“一個(gè)月的利息夠交一個(gè)月暖氣費(fèi)了”。目前，他還在等待投訴的進(jìn)一步結(jié)果反饋。他準(zhǔn)備同步向銀行發(fā)律師函，“確實(shí)是銀行違約在先”。
90后張冉說(shuō)，她前幾年在江蘇昆山購(gòu)房時(shí)房貸利率是6.4%。當(dāng)下，不少地區(qū)的房貸利率已經(jīng)降到了3.8%。如今，她發(fā)現(xiàn)，每月2500多元的還款額中只有幾百元是本金，利息竟超過(guò)了2000元。
為了盡快還清貸款，從事人力資源工作之余，張冉還兼職做教師。去年7月，她把欠親戚的債還清后，將攢下的10萬(wàn)元還了房貸，當(dāng)時(shí)還款很順利。她計(jì)劃繼續(xù)攢錢(qián)，用兩三年把貸款提前還清，算下來(lái)，可以省30多萬(wàn)元?！拔椰F(xiàn)在只有這一個(gè)目標(biāo)，就是還貸款”。
買(mǎi)房之初，在上海工作的24歲銷售助理沙莎和男朋友就準(zhǔn)備勻速提前還貸，為未來(lái)解壓。2021年3月，沙莎和男朋友在江蘇昆山貸款122萬(wàn)元買(mǎi)了一套145平方米的大房子，開(kāi)始了“雙城記”式的生活。當(dāng)時(shí)，房貸利率達(dá)到5.7%，他們每月需要還7100多元，其中，只有1300元左右是本金，其余全是利息。她算了一筆賬，如果按合同還款，30年要付130多萬(wàn)元利息，已超過(guò)了本金。她感慨，“房貸利率太高了。”
除了房貸，兩人每月還要給雙方老人共計(jì)4000元贍養(yǎng)費(fèi)。同時(shí)，考慮到職業(yè)發(fā)展的不確定性，以及未來(lái)子女的生育和教育成本，未來(lái)行業(yè)發(fā)展具有不確定性，他們選擇每年還20萬(wàn)元。去年8月，他們提前還了20萬(wàn)元本金。
今年1月，沙莎再次成功預(yù)約了提前還款，因?yàn)殂y行是次月劃款，她還在等扣款。事實(shí)上，沙莎也曾考慮過(guò)將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸來(lái)降低房貸利率。有中介曾聯(lián)系過(guò)他們，說(shuō)可以提供“過(guò)橋款”，幫他們申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。最后，她擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)太大，還是放棄了。
作為在房地產(chǎn)行業(yè)19年的資深從業(yè)者，自媒體“八零說(shuō)房”的主理人趙恒成也觀察到，有一部分人會(huì)選擇將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的方式，即購(gòu)房者一次性提前還清房貸，再通過(guò)公司將房產(chǎn)抵押，進(jìn)行貸款，貸款利率可以降為3.7%?！笆袌?chǎng)上其實(shí)出現(xiàn)了不少以此作為‘缺口’的中介，‘蠱惑’大家把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸”。
但很明確的是，消費(fèi)者使用“過(guò)橋資金”結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金，屬于違規(guī)行為。針對(duì)一些不法中介誘導(dǎo)消費(fèi)者將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的行為，此前，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)曾發(fā)布提示稱，這種操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。
某國(guó)有銀行信貸部工作人員表示，銀行會(huì)經(jīng)常查類似的情況，非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者違規(guī)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，具有一定的違約風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。“發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者挪用貸款，可提前收回貸款?！?/p>
提前還貸為何難
老百姓提前還貸為何難？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近年來(lái)，銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款利率明顯走低，2022年下降了34個(gè)基點(diǎn)。其中，為了降低中小企業(yè)的融資成本，對(duì)貸款利率更低的中小微貸款企業(yè)的支持力度要保持在較高水平。由此，房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2022年，個(gè)人住房貸款增速出現(xiàn)回落。2月3日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年末個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。李宇嘉解釋，2022年增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆?，在存量房貸部分，購(gòu)房者又要求提前還貸，銀行收益自然受沖擊。
李宇嘉一直在關(guān)注“提前還貸潮”。他發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，老百姓還是“排隊(duì)等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊(duì)等待還貸款”，一年多時(shí)間，發(fā)生如此大的反差，大背景是老百姓對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
今年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售額為13.3308萬(wàn)億元，同比下降26.7%。在李宇嘉看來(lái)，過(guò)去，老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本。如今，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，房子的成本全面顯現(xiàn)，對(duì)房貸利率也更為敏感。房貸利率持續(xù)下調(diào)是老百姓提前還貸的原因之一，當(dāng)前，已有幾十座城市的房貸利率進(jìn)入了“3%”時(shí)代，另外，還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池指出，房貸合同期長(zhǎng)，而且是復(fù)利計(jì)算，利率的微小變動(dòng)對(duì)借款人的還款負(fù)擔(dān)影響很大，消費(fèi)者想節(jié)支增收無(wú)可厚非。另外，很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)選擇了固定利率，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)利率低了，自己吃虧了，提前還貸也是一種彌補(bǔ)或糾正。
趙秀池也觀察到，一些人選擇提前還貸后，再申請(qǐng)利率較低的貸款，真正還款后不再貸款的人很少。趙秀池解釋，主要原因是之前的存量貸款在利率轉(zhuǎn)換時(shí)選擇了固定利率，其合同利率不能隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降而下降，需要提前還款再申請(qǐng)貸款才能享受到當(dāng)前較低的市場(chǎng)利率。另一個(gè)原因是借款人房貸合同的利率較高，高于中小微企業(yè)貸款利率，購(gòu)房者有可能“繞道”借款。
“當(dāng)下，老百姓并不是‘報(bào)復(fù)性’還房貸?！壁w恒成認(rèn)為，當(dāng)前，金融投資收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投資渠道，同時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)帶來(lái)的收益明顯低于預(yù)期，提前還貸在一定程度上是“及時(shí)止損”。
在趙恒成看來(lái)，銀行也是“提前還貸潮”愈演愈烈的“推手”之一。銀行對(duì)提前還貸設(shè)置了諸多限制性條件，比如繳納違約金、關(guān)閉線上渠道、排長(zhǎng)隊(duì)等。他解釋，“銀行的這種限制不僅不會(huì)降低大家的還款意愿，反而會(huì)刺激大家的還款意愿。很多人會(huì)產(chǎn)生一種利益對(duì)立想法：‘銀行越這樣做，越是擔(dān)心我還款，越要賺我的利息，所以更要還。’”
針對(duì)銀行的部分還款限制，趙秀池認(rèn)為，按照貸款合同，購(gòu)房者提前還款，會(huì)打亂銀行的資金計(jì)劃，銀行收取一定的違約金也是正?，F(xiàn)象，但貸款合同中應(yīng)有明確的條款。她還指出，購(gòu)房者提前還款等候時(shí)間較長(zhǎng)，是當(dāng)前提前還款者較多，銀行應(yīng)該提高工作效率，不應(yīng)借故拖延借款人提前還款。
專家建議降低存量房貸利率
當(dāng)下，不少人正在觀望是否要提前還貸。事實(shí)上，并非所有人都適合提前還貸，不少專家呼吁：“理性還貸”。
趙恒成指出，當(dāng)前，這幾類人更適合提前還貸，一是手里有資金，但沒(méi)有找到好的投資渠道；二是房貸利率較高的人，特別是在6%以上甚至逼近7%的人；三是還貸期比較短的人，在前期的還款中，利息往往占了主要部分。他也指出，如果購(gòu)房者還貸已超過(guò)一定年限，未還貸款中的利息部分已十分有限，提前還款不會(huì)大幅降低資金使用成本。
當(dāng)下，計(jì)算如何提前還貸更劃算成了很多購(gòu)房者的“必修課”。一般來(lái)說(shuō)，提前還款有3種模式，分別是提前全額還款、提前部分還款且貸款期限不變以及提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限。提前還貸能夠節(jié)省多少利息，與購(gòu)房者的貸款額度、提前還款能力、房貸利率、已還款期限等都有較大的關(guān)系。
比如，購(gòu)房者以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬(wàn)元，貸款期限為30年，其中，按照等額本息的還款方式，每個(gè)月需要還款4948.71元，總還款額為178.15萬(wàn)元。不少銀行規(guī)定，購(gòu)房者滿一年之后才能提前還款，按照已還款13個(gè)月計(jì)算，今年2月開(kāi)始提前還款，一次性還款可以節(jié)省73.18萬(wàn)元利息；如果選擇提前還款20萬(wàn)元，還款期限不變，未來(lái)選擇等額本息的還款方式，可以節(jié)省14.92萬(wàn)元，選擇等額本金的方式，則可以節(jié)省24.66萬(wàn)元。購(gòu)房者還是提前還款20萬(wàn)元，月供金額不變，將還款期縮短為10年，選擇等額本息的還款方式，則可以節(jié)省55.06萬(wàn)元，選擇等額本金的還款方式，則可以節(jié)省56.26萬(wàn)元利息。
如果購(gòu)房者還款時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)，那么可節(jié)省的利息也會(huì)發(fā)生明顯的變化。還是上述條件，購(gòu)房者已經(jīng)還了8年零1個(gè)月貸款，那么一次性提前還清可以節(jié)省45.65萬(wàn)元；如果提前還款20萬(wàn)元，還款期限縮短為10年，選擇等額本息，可以節(jié)省30.79萬(wàn)元，選擇等額本金，則可以節(jié)省31.77萬(wàn)元。
“提前還貸不能盲目跟風(fēng)?！壁w秀池也指出，購(gòu)房者的貸款合同千差萬(wàn)別，需要具體問(wèn)題具體分析。從個(gè)人角度，確實(shí)應(yīng)該理性還貸，既要考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，也要考慮未來(lái)房貸利率變化，綜合作出判斷。
多位行業(yè)內(nèi)人士和專家向記者表示，更多的人選擇提前還款是為了降息，對(duì)此，一些專家建議：降低存量貸款利率或允許購(gòu)房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率。
“只要房貸利率高于理財(cái)利率，只要房?jī)r(jià)還在下跌，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)，就一直會(huì)存在?！崩钣罴晤A(yù)測(cè)，未來(lái)，更多城市會(huì)取消房貸利率下限，尤其是房?jī)r(jià)下跌的城市。一方面是為了收縮房貸利率和理財(cái)利率之間的倒掛；另一方面是以降低房貸利率緩沖房?jī)r(jià)下跌。同時(shí)，近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困，目的也是激勵(lì)大家購(gòu)房，緩解房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。
此外，趙秀池還建議，從國(guó)家政策角度而言，原來(lái)存量貸款選擇固定利率的購(gòu)房人應(yīng)該允許其轉(zhuǎn)為基于LPR的浮動(dòng)利率。
（應(yīng)受訪者要求，常偉、張冉、沙莎為化名）
中青報(bào)·中青網(wǎng)見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅 賈驥業(yè) 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)
