完善集中供地政策土地市場(chǎng)影響幾何？

2023-02-07 08:32:49 來源：證券日?qǐng)?bào)

完善集中供地政策土地市場(chǎng)影響幾何？

本報(bào)記者王麗新

見習(xí)記者陳瀟

近日，自然資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）明確，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。2月3日,自然資源部回應(yīng)表示,該文件是自然資源部印發(fā)的對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件,不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

(資料圖片)

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此次調(diào)整并不意味著取消集中供地，而是集中供地1.0升級(jí)到2.0，是根據(jù)形勢(shì)“調(diào)整和優(yōu)化”。1.0階段應(yīng)對(duì)開發(fā)商加杠桿炒地，2.0則應(yīng)對(duì)精細(xì)化、透明化供地。從目前的市場(chǎng)來看，城市與城市之間差異明顯，保持地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定，必須做供給側(cè)改革。

根據(jù)形勢(shì)調(diào)整和優(yōu)化

據(jù)了解，集中供地政策源起于2021年2月26日。彼時(shí)，自然資源部要求22城試點(diǎn)實(shí)施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”政策；此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，各地發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要求相對(duì)均衡，以此長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。

“集中供地模式的出現(xiàn)，主要是應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)高地價(jià)及新一輪樓市上漲?！崩钣罴伪硎荆?dāng)后續(xù)對(duì)房企定向去杠桿、要求自有資金拿地，全面打掉“前融”時(shí)，通過集中供地控制源頭上搶地、誕生高地價(jià)的必要性，已下降了很多。

“沒有前期融資，必需自有資金拿地，開發(fā)商資金鏈會(huì)一定程度上相對(duì)緊張，在市場(chǎng)下行的背景下，繼續(xù)沿用過去的集中供地政策，會(huì)導(dǎo)致在很多城市土地出現(xiàn)大面積流拍?！崩钣罴窝a(bǔ)充表示。

而此次自然資源部辦公廳出臺(tái)的《通知》中提及的三項(xiàng)備受市場(chǎng)關(guān)注的措施，或能夠有效完善過去政策。

此次《通知》中，提到各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要因城施策安排計(jì)劃總量,凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

并且，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

此外，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。有序組織出讓，并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。推出后未成交的地塊。應(yīng)統(tǒng)籌納入后續(xù)的詳細(xì)清單。

對(duì)土地市場(chǎng)影響幾何？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國主要地級(jí)市2023年1月份共供應(yīng)土地300宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1610.13萬㎡，同比下降50.88%，環(huán)比下降71.73%；土地成交251宗，成交規(guī)劃建筑面積為1538.91萬㎡，同比下降60.61%，環(huán)比下降91.89%。

“去年全年，多城在集中土拍中表現(xiàn)平淡，地方城投平臺(tái)托底拿地現(xiàn)象頻繁。政策完善后，未來在一城一策方面將會(huì)有更多的調(diào)整空間，給予地方更多的自主權(quán)?！?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

“此次政策優(yōu)化后，讓房企有更長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)判斷，此外，地方政府也可根據(jù)市場(chǎng)情況，合理安排土地供給，有利于市場(chǎng)供應(yīng)的正?；?，更有利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。” 同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

李宇嘉表示，“供地信息不完全，開發(fā)商會(huì)承擔(dān)一些不該承擔(dān)的職能，導(dǎo)致集中供地的效率不高，制約拿地的積極性，對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和信心造成一定擾動(dòng)。新模式下，加強(qiáng)了對(duì)供地信息的披露。杜絕土地帶病出讓，或者讓開發(fā)商承擔(dān)土地開發(fā)或配套的成本，教育配套費(fèi)等?！?/p>

“此次政策是對(duì)此前集中供地政策的優(yōu)化調(diào)整，意味著對(duì)于供地次數(shù)可以適當(dāng)放開，房企的資金壓力能得到緩解。預(yù)計(jì)今年，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象將會(huì)有所減少，房企拿地積極性將會(huì)好于2022年，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫?！标愊霰硎?。