支柱產(chǎn)業(yè)地位回歸，58安居客房產(chǎn)研究院張波解讀2023年房地產(chǎn)圖景
1月6日，波哥聊樓市之2023年十大趨勢發(fā)布會在線上啟動。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波以“沒有一個冬天不可逾越”為主題解讀“2023年樓市十大趨勢”。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多挑戰(zhàn)，相較于2021年的“緊”，2022年的關(guān)鍵詞基本以“松”為主，旨在推動樓市“寒冬”回暖。
正如四季輪回，冬天過后春天就會到來，沒有一個冬天是不可逾越的。那么，2023年市場會如何變化發(fā)展呢？讓我們從政策、房價、房企、租賃等層面，逐一透視2023年的行業(yè)圖景。
2023或?qū)⑹腔嘏辏康禺a(chǎn)行業(yè)進入新周期
(資料圖片)
“路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索”，將2022年分成兩個階段，上半年通過“穩(wěn)需求”來“穩(wěn)經(jīng)濟”，下半年通過“保供給”來“穩(wěn)信心”。
通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動房企解決資金問題，切實推進“保交樓”的實施效果，實現(xiàn)行業(yè)紓困。在需求側(cè)，地方穩(wěn)樓市政策發(fā)布頻次突破新高。
2023年的調(diào)控方向，我們可以從四個層面進行預(yù)判：
1.住房雙軌制進一步完善
在制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進房產(chǎn)稅。
2.優(yōu)化房企融資
各項融資渠道重新開閘，優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險有望進一步緩釋。
3.需求端仍有放寬空間
涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間。
4.支柱產(chǎn)業(yè)帶動下游齊發(fā)展
在確定房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)后，在2023年的各項鼓勵性政策會加快出現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)會進入到一個新的周期。
房價快速兩極分化，中產(chǎn)階級需求逐步被消失
“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風(fēng)”，房價的變化和趨勢是老百姓普遍關(guān)心的話題。房價現(xiàn)在正在進入一個K型的分化，部分城市的房價還是繼續(xù)往上走，另有一部分城市的房價在下行。
1.豪宅化趨勢將會在一二線城市長期延續(xù)
2.三四線城市中低價位住宅占比或持續(xù)提升
3.受限于收入預(yù)期及剛需消失，中端改善也會減少
4.搖號搶房短期或?qū)⒅鸩綔p少，新房限價依舊是房價倒掛的主要因素
重申房地產(chǎn)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，既要保交樓也要保房企
“魚，我所欲也，熊掌，亦我所欲也?！保覀儜?yīng)該“保交樓”還是保房企？當(dāng)前，“保交樓”是穩(wěn)民生重要的前提。各地方性落地細(xì)則，緩解房企資金壓力的當(dāng)務(wù)之急。
01保房企迫在眉睫
1. 實力品牌房企項目更有保障
58安居客房產(chǎn)研究院“樓盤交付信心指數(shù)”的研究表明，實力品牌房企的項目“交付力”相對來說會更有保障。
2.時隔20年再明確，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)
近期，房地產(chǎn)業(yè)的重要性被重申。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
3.土地收入對財政的貢獻度穩(wěn)中有升
根據(jù)各年度年財政收支情況，國有土地使用權(quán)出讓收入，近年已達(dá)到30%左右。土地財政的依賴度，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
4.2022年房地產(chǎn)底部徘徊，房企面臨生存挑戰(zhàn)
2022年，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)，在防炒作、去產(chǎn)能、降杠桿等系列政策的影響下，疊加健康管控和內(nèi)外部其他因素的影響，房地產(chǎn)步入了底部區(qū)間，市場持續(xù)低溫運行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也迎來了最嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。
5.開發(fā)商銷售不暢，業(yè)績普遍縮水
2022年，受整體市場持續(xù)低溫影響，房企的銷售業(yè)績普遍下滑。2022年1-11月，千億房企減至19家，去年同期這一數(shù)據(jù)為35家，2021整年千億房企41家。
6.“保房企”迫在眉睫
2021年年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速，且2022年增速差距不斷擴大，固定資產(chǎn)投資更多由基建帶動。
7.只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環(huán)
只有直接作用在房企身上，才能穩(wěn)經(jīng)濟、防風(fēng)險，打通市場循環(huán)，更有利于消費者信心的恢復(fù)。近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大信息：
①擴大內(nèi)需提升至戰(zhàn)略高度，住房改善需求予以重視和支持；
②不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險是底線，優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險優(yōu)先化解；
③房地產(chǎn)業(yè)的前進目標(biāo)，是向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
02哪些房企能活下來？
目前政策的變化，對于房企，尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù)，已經(jīng)做的非常到位。
哪些房企在新的發(fā)展模式下，更能有優(yōu)勢的存活機會？
1.優(yōu)質(zhì)的頭部房企；
2.“三道紅線”綠檔房企；
3.拿地補倉未來有貨可賣的房企；
4. 聚焦主航道，穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進的房企。
住房租賃政策端逐漸完善，租賃業(yè)務(wù)快速發(fā)展
“長安米貴，居大不易”，對于很多新青年來說，到一個城市最先選擇的就是租房。租賃市場未來將如何發(fā)展呢？
1.行業(yè)生態(tài)優(yōu)化，市場進入規(guī)范化發(fā)展階段
2022年住房租賃政策端以完善監(jiān)管、支持推進保障性租賃住房落地為主要方向。從全國來看，安居客全國40城的租賃價格指數(shù)顯示，40城租金漲跌各半，平穩(wěn)中有分化。
2.下半年租賃轉(zhuǎn)弱，市場信心不足
2022年，畢業(yè)租賃旺季缺席。三季度開始市場供需持續(xù)走弱，市場掛牌持續(xù)縮量，在一定程度上對掛牌價格起到了支撐作用。
保租房是大力推進方向，公募REITs支持將貫通閉環(huán)發(fā)展模式
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，當(dāng)前國家確立了“公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房”三位一體的住房保障體系，主要由租賃類住房承擔(dān)保障性居住問題的解決。
“三位一體”是兩種方式，一個是租房解決，一個是產(chǎn)權(quán)買房解決，但是租房解決里面又分成兩塊，一個是叫公租房，一個是叫保障性租賃住房。
從未來發(fā)展方向來看，“十四五”期間，保租房一定是政府重點推進的大力的方向，從供應(yīng)來看，五大渠道保供應(yīng)，公募REITs金融支持。
物管、代建、租賃，房企的第二曲線
“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，對于房企而言，近些年從業(yè)者紛紛在尋求第二曲線。整體復(fù)盤下來，能夠做成功或者目前來看做得相對不錯的第二曲線基本還是與主業(yè)相關(guān)。
1.物管行業(yè)營收持續(xù)增長，商管盈利能力更強
2.房企布局代建行業(yè)，輕資產(chǎn)、高利潤是關(guān)鍵
3.萬億租賃市場，或?qū)⒊蔀橄乱粋€政策紅利
房企轉(zhuǎn)型數(shù)智化營銷
“待到山花爛漫時，她在叢中笑”，“數(shù)智化”是指數(shù)字化+智能化的合音，今年來被頻繁提及。那么數(shù)智化對房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著什么？
1.房企數(shù)智化營銷理念的升維
我們將數(shù)智化變革歷程定義為金字塔式的發(fā)展格局。小程序等獲客流量的興起，讓人們對數(shù)字化的認(rèn)知從產(chǎn)品思維升級到流量思維；再往上走一步，組建數(shù)字營銷部門，進行數(shù)字資產(chǎn)沉淀，則是由流量思維升級到留量思維；再往上走一步，便是融合技術(shù)于內(nèi)外業(yè)務(wù)場景，對數(shù)字資產(chǎn)進行激活與管理，正式升級至數(shù)據(jù)思維。
2.安居客數(shù)智化營銷
近兩年，安居客用數(shù)據(jù)思維構(gòu)建了更高效的數(shù)字化營銷服務(wù)平臺，賦能房企實現(xiàn)數(shù)字化營銷轉(zhuǎn)型。
安居客以用戶體驗為根本，通過3D沙盤、VR帶看、智能評測、實景航拍等數(shù)字基建，打造一體化沉浸式購房場景。
在數(shù)字基建的基礎(chǔ)上，安居客通過云聚客、智客投等數(shù)字獲客方式，幫助不同的企業(yè)獲得與其匹配度更高的客源。
我們相信，隨著整個疫情管控政策的調(diào)整，整個中國經(jīng)濟的逐步走向正軌，相信2023年一定會給到我們更多的精彩。
關(guān)鍵詞： 支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)
