房地產(chǎn)市場企穩(wěn)關鍵在需求復蘇
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房地產(chǎn)市場在2022年經(jīng)歷了深度調(diào)整的一年。這一年，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是銷售面積、銷售額，以及房價等指標均出現(xiàn)了同比明顯下降。不少購房者面臨已購住房難以交付的窘境，更多消費者在市場下行時觀望情緒濃厚。2023年的房地產(chǎn)市場會企穩(wěn)回暖嗎？房地產(chǎn)市場該如何告別寒冬？
2022年，伴隨市場下行，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，特別是臨近年末的一兩個月，多項金融政策持續(xù)發(fā)力，意在為市場注入源頭活水，從供需兩端助市場企穩(wěn)。展望2023年，無論是供給端對企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金支持，還是各項促進住房消費的舉措，只有最終轉化成需求的復蘇，也就是產(chǎn)生實際的銷售量，市場才能真正打破沉寂，重回良性循環(huán)軌道。
房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖，我們應抱有信心。房地產(chǎn)始終是支柱產(chǎn)業(yè)，帶動作用強，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。推動經(jīng)濟運行整體好轉需要房地產(chǎn)市場企穩(wěn)做支撐。房地產(chǎn)市場歷經(jīng)20余年的發(fā)展，在近一年半的時間里經(jīng)歷深度調(diào)整，正在從高負債、高杠桿、高周轉向新發(fā)展模式過渡。我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。更為重要的是，在經(jīng)濟韌性強、潛力大、活力足，各項政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，2023年經(jīng)濟運行有望總體回升的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也有望隨著宏觀經(jīng)濟回升走出低谷。我們需要房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，它也有進一步實現(xiàn)發(fā)展的空間和機會。
市場復蘇，需要促進住房消費特別是支持住房改善消費的政策力度進一步加大。2022年，各地促進住房消費的政策力度加大。從購房補貼到買房送贈品，到降低首付和房貸利率，再到限購、限貸、限售等各項限制性政策的取消和優(yōu)化以及相關稅費優(yōu)惠。促進住房消費的各項政策逐步落地見效，有望逐步增加消費者購房意愿。
盡管如此，促進住房消費仍有一定空間。業(yè)內(nèi)人士呼吁，當前改善性需求逐年提升，這部分人群資金狀況良好，貸款信譽優(yōu)質(zhì)，可以針對改善性需求出臺降低首付和房貸利率等優(yōu)惠政策將這部分需求更好釋放。也有人呼吁將一些相對熱點城市的限制性政策進一步優(yōu)化和放松，同時降低熱點城市改善性需求的首付和貸款利率。從目前看，熱點城市特別是一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整仍相對謹慎，需要更好兼顧促進住房消費和“房住不炒”。
對于供給端的支持有望傳導至需求端，形成購房者對未來的樂觀預期，從而實現(xiàn)需求復蘇?；厥?022年房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)項目和房企資金鏈緊張的現(xiàn)象不斷增多。房企缺錢，房子就容易爛尾，商品房預售制之下，一旦買了房難交付，購房者自然不敢出手購房。確保已售商品住房按時保質(zhì)交付一直是中央和各地房地產(chǎn)相關政策的重要著力點。只有保交樓，才可能讓消費者恢復信心。從政策性銀行的保交樓專項借款，到“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場融資，金融政策不斷為房地產(chǎn)市場資金狀況改善注入強勁動力。而供給端的一系列強有力的支持，在切實改善房企和房地產(chǎn)項目資金狀況的同時，也讓購房者對房地產(chǎn)市場的未來產(chǎn)生信心。預計在保交樓取得實質(zhì)性進展之后，消費者對購房的觀望情緒將得到改善，一段時間以來積壓的需求也有望逐步釋放，形成實際銷售量。
很多人會問，2023年是購房的好時機嗎？過去，房價飛漲，房地產(chǎn)市場中投機性需求旺盛，投機需求占比高。隨著房地產(chǎn)市場逐步進入平穩(wěn)發(fā)展軌道，“房子是用來住的，不是用來炒的”理念深入人心，人們購房也更加理性。未來，買房子的多是有真正居住需求，且對住房品質(zhì)有更高要求的人。毋庸諱言，除了居住需求外，房價的變化趨勢也是購房者選擇購房時機的重要因素，“買漲不買跌”是購房者自然而然的心理。當前，不同城市間房地產(chǎn)市場的分化仍十分明顯，即使是在同一座城市，市場的漲跌也會隨著各種因素的變化而不斷調(diào)整。房價飛漲的時代已經(jīng)結束，經(jīng)歷深度調(diào)整后有望逐步企穩(wěn)，進入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。因此，購房者購房更多將考慮的還是個人需求和居住品質(zhì)。
