房產(chǎn)交易這些“坑”不要踩
■吳玉平 陳紅生 本報(bào)記者 薛慶元
【資料圖】
日前，江蘇省鎮(zhèn)江市市場監(jiān)管局、鎮(zhèn)江市消協(xié)聯(lián)合開展了房地產(chǎn)中介合同不公平格式條款點(diǎn)評。這些不公平合同格式條款主要體現(xiàn)在排除或者限制消費(fèi)者的權(quán)利、免除經(jīng)營者的責(zé)任、對涉及重大利害關(guān)系的格式條款未顯著提示或者說明、合同主體缺失、相關(guān)約定不明等方面。
排除或者限制消費(fèi)者的權(quán)利、免除經(jīng)營者的責(zé)任
●條款1：丙方（中介方）在交易過程中對于甲乙雙方的信用無擔(dān)保之義務(wù)，甲乙任何一方中途違約，不影響丙方對傭金的收取，甲乙兩方當(dāng)中受損失一方可向?qū)Ψ揭筚r償。
●條款2：本中介就房屋租賃雙方提供中介服務(wù)，無擔(dān)保義務(wù)，不承擔(dān)賠償及連帶責(zé)任。
●評析：在房地產(chǎn)中介合同中，雖然主要是買賣或租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，但也涉及中介機(jī)構(gòu)作為居間方在合同中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，如果因中介方?jīng)]有全面履行義務(wù)，對交易雙方或交易標(biāo)的的真實(shí)信息審核不嚴(yán)而產(chǎn)生糾紛，中介方也應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。上述約定完全規(guī)避了中介方作為居間方對雙方交易資格及相關(guān)情況進(jìn)行審查的義務(wù)，存在格式條款提供方即中介方利用格式條款免除自己的責(zé)任，加重消費(fèi)者責(zé)任的嫌疑。
●條款3：本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲乙雙方同意中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會仲裁。
●評析：該條約定的仲裁機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)離與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)，不切實(shí)際，會增加合同雙方通過法律手段解決爭議的難度。同時(shí)，該條款中規(guī)定消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的爭議只能通過仲裁委員會進(jìn)行仲裁解決，排除司法管轄權(quán)，涉嫌排除消費(fèi)者選擇爭議解決方式的權(quán)利。
●法律依據(jù)：《民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效:（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。
第九百六十二條：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條第二款：經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。第三款：格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。
對涉及重大利害關(guān)系的格式條款未顯著提示或者說明
●條款1：為保證買賣雙方能更好地履行合同，買賣雙方各交交易保證金予經(jīng)紀(jì)方。
●條款2：甲乙雙方各押合同保證金于居間方處，作為本合同履行擔(dān)保金，任何一方違約，保證金歸居間方所有。
●評析：上述條款約定了交易保證金，但保證金在法律法規(guī)中并無明確規(guī)定，只能由雙方自愿交納，中介方不得強(qiáng)制收取，如果以格式條款形式規(guī)定，涉及到消費(fèi)者重大利害關(guān)系，應(yīng)顯著提示。
●條款3：如乙方違約，所付定金不予退還，還應(yīng)向丙方交納傭金；如甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方相當(dāng)于購房定金2倍的違約金，還應(yīng)向丙方交納傭金。甲乙雙方自愿讓丙方有權(quán)在定金中優(yōu)先收取傭金。
●條款4：違約責(zé)任：如甲方違約，則由甲方按支付定金的2倍賠付給乙方；如乙方違約，所交購房定金不予退還。違約賠償金歸非違約方和中介方共有，非違約方與中介按收益四、六分成（即非違約方得六成、中介得四成）。
●評析：根據(jù)法律規(guī)定，買賣雙方形成定金合同關(guān)系后，因一方違約而產(chǎn)生定金罰則，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)請求返還定金。上述條款中，中介方利用格式條款約定其有權(quán)限從定金中收取中介費(fèi)用，或者約定定金四、六分成，沒有法律依據(jù)，屬于限制消費(fèi)者主要權(quán)利的條款，應(yīng)當(dāng)做加黑加粗字體的提示，并作明確說明，否則消費(fèi)者可以主張?jiān)摋l款無效。
●法律依據(jù)：《民法典》第四百九十六條第二款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條第一款：經(jīng)營者在經(jīng)營活動中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請消費(fèi)者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費(fèi)者的要求予以說明。
合同主體缺失
●條款：房產(chǎn)買賣、租賃中介合同中的當(dāng)事人部分只有出售方、出租人為甲方，買受方、承租人為乙方，沒有中介方即丙方。
●評析：在房地產(chǎn)中介合同中，存在兩種因合同產(chǎn)生的法律關(guān)系，一是買賣或租賃合同關(guān)系，二是中介合同關(guān)系。合同中有中介方提供居間服務(wù)的相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定，落款處也有中介機(jī)構(gòu)，說明合同系三方共同簽訂，中介機(jī)構(gòu)也是一方當(dāng)事人。如果合同中沒有體現(xiàn)出中介方的合同主體地位，一旦發(fā)生爭議就會使另兩方當(dāng)事人向中介方主張權(quán)利造成障礙，是合同訂立的重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
●法律依據(jù)：《民法典》第四百七十條：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。第九百六十一條：中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
相關(guān)約定不明
●條款1：本協(xié)議在履行中發(fā)生糾紛及產(chǎn)生解約，可由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可申請仲裁或向轄區(qū)人民法院提起訴訟。
●評析：這里的“轄區(qū)人民法院”沒有寫明合同發(fā)生糾紛后選擇由哪個(gè)有管轄權(quán)的法院受理，應(yīng)約定清楚，避免以后產(chǎn)生爭議。
●法律依據(jù)：《民事訴訟法》第二十四條：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。第三十五條：合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
●條款2：租賃合同中沒有約定房屋的租賃用途。
●評析：在合同簽訂過程中，如果雙方未約定房屋租賃用途是居住或者商用，將來發(fā)生改變用途的情況，容易發(fā)生爭議。
●法律依據(jù)：《民法典》第七百零四條：租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
關(guān)鍵詞： 格式條款 法律依據(jù) 利害關(guān)系
