近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓在一、二線城市快速擴(kuò)張，卻也頻頻陷入破產(chǎn)風(fēng)波。日前，杭州中擇地產(chǎn)又因資金鏈斷裂停止運(yùn)營(yíng)，欠條總額達(dá)2000萬(wàn)元。事實(shí)上
近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓在一、二線城市快速擴(kuò)張，卻也頻頻陷入“破產(chǎn)”風(fēng)波。日前，杭州中擇地產(chǎn)又因資金鏈斷裂停止運(yùn)營(yíng)，欠條總額達(dá)2000萬(wàn)元。事實(shí)上，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)20家長(zhǎng)租公寓公司“出事”。
在資金緊張的情況下，自如、青客、蛋殼三家頭部長(zhǎng)租公寓服務(wù)商也在積極尋求上市“回血”的機(jī)會(huì)。11月5日，長(zhǎng)租公寓服務(wù)商青客公寓宣布在納斯達(dá)克全球市場(chǎng)掛牌交易，股票代碼“QK”。截至目前，“長(zhǎng)租第一股”青客每股14.94美元，市值約7.09億美元，短短20天市值已蒸發(fā)一億多美元。
與此同時(shí)，另一個(gè)長(zhǎng)租公寓服務(wù)商蛋殼公寓也緊跟青客，向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)遞交F-1招股書(shū)，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。但招股近一個(gè)月，至今還未成功上市。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，爭(zhēng)先上市、屢陷破產(chǎn)風(fēng)波的背后，是長(zhǎng)租公寓服務(wù)商巨大虧損所帶來(lái)的資金壓力。據(jù)招股書(shū)披露，截止到2019年6月前的九個(gè)月，青客公寓資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)132.83%，已達(dá)到“資不抵債”;蛋殼則在今年前9個(gè)月凈虧損也達(dá)到25.16億元。
多位受訪專家表示，長(zhǎng)租公寓目前以分散式為主，類似于第三方托管的“二房東”模式，還涉及租金貸等金融創(chuàng)新，客觀上來(lái)講業(yè)務(wù)更加復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)。由于目前難以盈利，如果一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，導(dǎo)致資金鏈發(fā)生問(wèn)題，就容易“爆雷”。
對(duì)于業(yè)績(jī)和企業(yè)發(fā)展問(wèn)題，記者致電、致函蛋殼公寓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前具體信息還不能向外透露，相關(guān)問(wèn)題已轉(zhuǎn)交至相關(guān)部門。”
頭部企業(yè)爭(zhēng)先上市
目前，蛋殼公寓在北京、深圳、上海、杭州等13個(gè)城市共運(yùn)營(yíng)40余萬(wàn)間房屋。
規(guī)模的迅速擴(kuò)大，也帶來(lái)營(yíng)收的成倍增漲。據(jù)招股書(shū)披露，蛋殼公寓在2017年、2018年及2019年前三季度營(yíng)收分別為6.6億元、26.8億元以及50.0億元。其中，2019年三季度單季超過(guò)20億元人民幣，同比增長(zhǎng)接近160%。蛋殼公寓坦言：“其收入來(lái)源主要包含收取的房租以及對(duì)租客收取的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。”
而從城市分布角度來(lái)看，在2017年末，蛋殼在北上深等一線城市的公寓數(shù)量占比仍接近90%，但這一比例正在逐漸下降。截至2019年9月底，一線城市公寓比例已接近50%，杭州、南京、蘇州等二線城市逐漸開(kāi)始“冒頭”。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林表示，長(zhǎng)租公寓的崛起，一方面在于2016年后房?jī)r(jià)的次飆升導(dǎo)致住房需求得不到滿足，住房矛盾突出;另一方面，在國(guó)家“租購(gòu)并舉”強(qiáng)力支持下，各地也密集出臺(tái)了長(zhǎng)租公寓的優(yōu)惠政策、相關(guān)立法和配套制度建設(shè);同時(shí)，住房市場(chǎng)從增量房轉(zhuǎn)入到了存量房的時(shí)代，長(zhǎng)租公寓有助于企業(yè)品牌的建設(shè)、產(chǎn)品的增值和經(jīng)營(yíng)能力的提升。
然而，虧損問(wèn)題依舊嚴(yán)峻。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓在2017年、2018年凈虧損分別為2.72億元、13.70億元，尤其在今年前三季度凈虧損甚至達(dá)到25.16億元人民幣。蛋殼公寓方面表示，公司整體尚未盈利主要是由于其過(guò)去兩年持續(xù)高增長(zhǎng)，大量的資源投入到新城市及新公寓的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。
蛋殼公寓正在積極“備戰(zhàn)”上市，而青殼公寓卻在沖刺前“踩剎車”。上市前4天，青客公寓出人意料地再次更新F-1招股文件，將發(fā)行規(guī)模從此前的520萬(wàn)股ADS臨時(shí)下調(diào)至270萬(wàn)股ADS。這一舉動(dòng)，將使青客公寓上市募得資金減半，其最高募得資金從近1億美元的估值腰斬至約4800美元。
最終，11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克成功上市。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，成功上市將為長(zhǎng)租公寓服務(wù)商注入可觀的資金，使其資金鏈暫時(shí)不會(huì)斷裂。“目前因?yàn)橘Y金問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)并拖累租客的例子太多了”。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，截至目前，全國(guó)公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。
如何解決盈利難題，是上市后擺在“青客們”面前的重要問(wèn)題。盤(pán)和林認(rèn)為，盈利難主要因?yàn)槲覈?guó)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方式比較單一，除了租金、水電費(fèi)以外沒(méi)有別的收入，加之租金回收期長(zhǎng)且考慮到公寓正常的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，企業(yè)基本沒(méi)有什么盈利空間。
“要想突破盈利禁錮，還是需要建立起圍繞公寓的經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。”他表示，比如購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、保潔、培訓(xùn)等配套服務(wù)，這種“公寓+服務(wù)”的模式更能夠幫助長(zhǎng)租公寓擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，拓展其經(jīng)營(yíng)范圍，擴(kuò)大其盈利空間。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則建議，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該定位于過(guò)渡性，多打造一些針對(duì)剛走出校園年輕人的產(chǎn)品線，在裝修風(fēng)格、服務(wù)等方面都要迎合年輕人的喜好。
租金貸“羅生門”
今年25歲的羅文(化名)來(lái)自廣西，卻已算得上是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的“老人”。2016年，他來(lái)到上海從事房地產(chǎn)中介工作。一年后，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始興起，他便跳槽至蛋殼公寓。
“我每天的工作就是按照顧客的要求挑房子，再帶顧客看房子。”羅文告訴記者，每個(gè)月平均能完成20單左右，70%左右的顧客都會(huì)選擇“租金貸”的模式分期付款。
這一說(shuō)法也得到了數(shù)據(jù)上的印證。據(jù)招股說(shuō)明書(shū)顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)占絕大多數(shù)，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。蛋殼公寓方面表示，這一比例的大幅下降主要是由于公司加強(qiáng)與更有信譽(yù)的金融機(jī)構(gòu)合作，而這些機(jī)構(gòu)的信貸評(píng)估程序較為嚴(yán)格。
此外，“租金貸”也成為了蛋殼公寓資金的重要來(lái)源。據(jù)招股書(shū)披露，蛋殼公寓的主要資金來(lái)源包括金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付租金融資和租客的預(yù)付款，即“租金貸”。報(bào)告期間，金融機(jī)構(gòu)分別預(yù)付了9.38億元、2.13億元和31.06億元，并由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。
據(jù)羅文介紹，目前蛋殼公寓給予分期顧客房租九六折的優(yōu)惠，并免除租客分期付款的利息。此外，部分房源還可以享受簽約一年、首月房租五折、返現(xiàn)兩個(gè)月的福利。“租我們房子的大多是剛來(lái)上海不久的年輕人，出來(lái)合租本就資金不充足，分期押一付一的模式還是很有吸引力的。”
“蛋殼的分期很靠譜。”羅文告訴記者，蛋殼只有騰訊旗下微眾銀行一個(gè)分期付款平臺(tái)。“無(wú)論規(guī)模還是資質(zhì)，蛋殼和騰訊都是禁得起考驗(yàn)的，不像其他品牌要么合作的平臺(tái)特別多，要么合作的平臺(tái)太小容易‘爆雷’。”
在招股書(shū)中，青客公寓也表示，公司與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供分期支付的租房貸款。租戶可以向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)分期租賃貸款，預(yù)付一定租期的租金，并享受相應(yīng)折扣。在租賃開(kāi)始時(shí)，用戶可支付最多24個(gè)月租金與核準(zhǔn)貸款收益轉(zhuǎn)入青客公寓賬戶。由青客公寓向金融機(jī)構(gòu)合作伙伴支付租金分期貸款的每月利息，并提供擔(dān)保。
此外，青客公寓亦可提供額外的信用增級(jí)服務(wù)，即以保證金的形式向有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)提供貸款，一般不超過(guò)貸款余額總額的5%，以供租戶償還貸款。當(dāng)租約終止后，公司會(huì)協(xié)調(diào)一次性歸還未償還的分期租賃貸款。青客公寓方面表示，分期租金貸款的收益已幫助公司為裝修新公寓的資本支出提供資金。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底的前九個(gè)月，即使會(huì)被收取押金，47.3%的青客租客也會(huì)在租約到期前中止租賃。而在使用租金貸的租約中，這一數(shù)據(jù)提升至48.3%。
“租金貸的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，需要從前端和后端同時(shí)發(fā)力。”盤(pán)和林指出，一方面，需要建立資金監(jiān)管機(jī)制，明確各項(xiàng)資金的安排，防止專項(xiàng)資金挪為他用;另一方面，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人資信審查，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理責(zé)任意識(shí)。
盤(pán)和林還認(rèn)為，對(duì)于違法違規(guī)的租金貸，相關(guān)部門需要進(jìn)一步加大懲罰力度，必要時(shí)可以采取停業(yè)整頓、市場(chǎng)禁入、限制其法人代表及股東再次經(jīng)營(yíng)類似業(yè)務(wù)等懲罰措施。（記者：郭陽(yáng)琛/劉頌輝）
