尚處在蠻荒時代的長租公寓從來不缺少話題。日前，針對部分媒體報(bào)道的蛋殼公寓出租房裝修第二天就上架，蛋殼公寓公開回應(yīng)稱，公司高度重視，
尚處在“蠻荒時代”的長租公寓從來不缺少話題。
日前，針對部分媒體報(bào)道的“蛋殼公寓出租房裝修第二天就上架”，蛋殼公寓公開回應(yīng)稱，公司高度重視，即時進(jìn)行深刻反省，并已成立專項(xiàng)工作小組徹查此事，涉事人員及相關(guān)負(fù)責(zé)人均已懲處，公司主要管理層也接受了相應(yīng)處罰。同時，公司已開展全員徹底自查自糾，規(guī)范工作流程，落實(shí)各項(xiàng)管理制度。
蛋殼公寓相關(guān)問題的爆出似乎僅僅是長租公寓市場亂象的冰山一角。
3月12日，由浙江省市場監(jiān)管局發(fā)布的《2018年消費(fèi)投訴舉報(bào)情況白皮書》顯示，2018年浙江省共受理長租公寓領(lǐng)域投訴245件，同比增長231.1%。此外，上海市2018年共受理長租公寓類投訴3167件，同比增長2.2倍。
對于長租公寓市場亂象及資本發(fā)展，《中國經(jīng)營報(bào)》記者先后致電致函蛋殼公寓、麥家公寓、青客公寓等多家長租公寓運(yùn)營商并取得相應(yīng)回復(fù)。
管理亂象
統(tǒng)計(jì)顯示，在長租公寓領(lǐng)域，消費(fèi)者投訴的問題主要集中在：居住安全難保障、押金退還不守約、誘導(dǎo)辦理“租金貸”。
3月15日，曾臨時租住蛋殼公寓的陳樂(化名)向記者反映，其于去年租住蛋殼公寓期間遇到養(yǎng)貓的租戶。而養(yǎng)寵物是蛋殼公寓明令禁止的。
即使是白紙黑字的規(guī)定，陳樂告訴記者，蛋殼公寓卻一拖再拖。大約一周的時間里，蛋殼方也沒有給出實(shí)質(zhì)性的解決方案。
對此，蛋殼公寓對記者表示，“對于養(yǎng)寵物問題，公司均會嚴(yán)格按照合同規(guī)定處理。無責(zé)換租后，房源變化了，因此合同需要重新簽訂。舊的合同會解除，押金會退回。”
值得注意的是，近期蛋殼公寓母公司被約談，起因正是其投訴舉報(bào)居高不下。根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，紫梧桐(蛋殼公寓母公司)目前共有114條行政處罰信息。據(jù)悉，北京市住建委去年8月就曾約談了自如、相寓、蛋殼公寓等長租公寓經(jīng)營公司，要求它們不得“惡性爭搶房源”。
除了蛋殼公寓，據(jù)了解，自如公寓也難免“中招”。3月份，有微博網(wǎng)友爆料，簽協(xié)議之前自如方表示“寵物不帶到公共區(qū)域就可以養(yǎng)寵物”。結(jié)果簽了租房協(xié)議并交付協(xié)議金后，自如又堅(jiān)稱“不可以養(yǎng)寵物”而要求租客搬走，而租客搬走就需要交付違約金。
此外，租住青客公寓的張牧(化名)也向記者透露，他是朝九晚五的上班族，一般晚上9點(diǎn)回家，周末回老家住。不過，根據(jù)提供的電費(fèi)賬單顯示，張牧在去年11月、12月均繳付了140元電費(fèi)，按照合同約定的每度電0.7元的價(jià)格計(jì)算，折合用電是200度電。
對此，青客公寓負(fù)責(zé)人對記者表示，去年平均用電的峰值是約123度。同時，他也認(rèn)為每月200度的電費(fèi)很夸張，但否認(rèn)電表有問題。該負(fù)責(zé)人還表示，電費(fèi)如果存疑，可以核對青客與國家電網(wǎng)的數(shù)據(jù)，多退少補(bǔ)。
金融風(fēng)險(xiǎn)
除了服務(wù)問題，長租公寓涉及的“金貸”問題一直是引發(fā)爭議和關(guān)注的重點(diǎn)。
3月6日，北京市市場監(jiān)督管理局發(fā)布消息稱，東朝所近期對紫梧桐進(jìn)行了約談，并要求其整改。
對此，蛋殼公寓回復(fù)記者采訪表示，“工商所工作人員來我司是進(jìn)行日常檢查，針對行業(yè)的普遍問題，對蛋殼公寓進(jìn)行了工作指導(dǎo)。并非之前報(bào)道中所說的‘約談’。”
無獨(dú)有偶，寓見公寓原租客楊陽(化名)向記者反映，自己的銀行卡在3月13日發(fā)生了一筆扣款，被晉商消費(fèi)金融劃走，金額高達(dá)4182元。然而在去年10月份后不久，自己就已搬離了原先租住的地方。據(jù)了解，2018年10月，上海寓見公寓爆發(fā)資金鏈斷裂，波及多家銀行及金融平臺，包括資方的晉商消費(fèi)金融和分期平臺元寶e家。
對此，晉商消費(fèi)金融董辦的工作人員表示，“這個需要和客戶、機(jī)構(gòu)進(jìn)行約定，都有協(xié)議的。”
值得注意的是，寓見公寓去年年末曾發(fā)布公告表示，復(fù)星集團(tuán)旗下的上海麥悅公寓將接手盤活部分問題資產(chǎn)，業(yè)主與其重新簽訂合同。今年2月份，麥家公寓“官宣”已完成重組工作，重組后的公寓品牌正式定為“麥家公寓”。
記者以租客身份聯(lián)系了寓見公寓原租客。對方表示，在與麥家簽訂的新合約中，“房租每個月漲了300元，而且要從以前的房租開始補(bǔ)。”
麥家公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“麥家雖然對外宣稱收購了寓見的資產(chǎn)，但僅僅收購部分良性資產(chǎn)。原來寓見的團(tuán)隊(duì)已并入麥家，之前的遺留問題交給上海的寓見本部人員處理。”
對此，記者聯(lián)系了上海的麥家公寓工作人員，對方表示，“租金上漲是因?yàn)闆]有了之前分期貸款的優(yōu)惠。”此外，如果原寓見的租客與麥家公寓簽訂一份新合同，并補(bǔ)齊前一份合同所欠的貸款，那么之前合同的后續(xù)貸款將由麥家公寓處理，并且麥家公寓也會處理租戶征信逾期的問題，“已經(jīng)在和元寶e家的放款方(晉商消費(fèi)金融)溝通了。”
當(dāng)被問到“發(fā)生征信逾期記錄并結(jié)清貸款后，是否需五年才能自動消除記錄?”對方表示并不清楚。
曾入住青客公寓的金融業(yè)從業(yè)人員張秦(化名)向記者表示，“每一筆貸款都會上傳到征信記錄，等以后去申請房貸、車貸時，銀行會查征信，如果發(fā)現(xiàn)他之前有小額貸款，會懷疑他的還款能力，因此可能下調(diào)貸款額度。”
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，“租金貸是新事物，一棒子打死可能會抑制行業(yè)的發(fā)展，但是放任不管也不可取。”
生存困境
盡管發(fā)展初期仍然面臨著各種不確定性，長租公寓資本擴(kuò)張和跑馬圈地并未停止。
今年3月，蛋殼公寓宣布獲得5億美元C輪融資，由老虎基金和螞蟻金服領(lǐng)投。據(jù)已披露信息的不完全統(tǒng)計(jì)，蛋殼累計(jì)已完成超7億美元的融資。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，從融資情況看，鏈家旗下的自如在A輪就獲得40億元人民幣融資。魔方公寓累計(jì)完成6.5億美元融資，并且融資輪次已經(jīng)到了D輪。灣流國際迄今完成4億元A輪融資。青客公寓在2018年剛完成數(shù)千萬美元C輪融資。
事實(shí)上，近年來，除了傳統(tǒng)的長租公寓運(yùn)營商，長租公寓已然成為房企秣馬厲兵的新戰(zhàn)場。不過，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整，行業(yè)洗牌也加劇了長租公寓市場競爭的激烈程度。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，作為萬科長租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開始，“萬村計(jì)劃”接連受到推高租金、業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑;此后，深圳發(fā)布租金管制政策，對城中村等租賃房源租金進(jìn)行調(diào)控。
在去年11月的媒體溝通會上，萬科高級副總裁張紀(jì)文對此回應(yīng)，“萬村計(jì)劃”確實(shí)暫緩?fù)七M(jìn)，這也是之前就預(yù)料到的。萬村已經(jīng)拓展到7萬～8萬間房源的規(guī)模，深圳萬科將專注已有房源的運(yùn)營，未來再有計(jì)劃地拓展。
2018年9月，有媒體爆出，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉將親自掛帥長租公寓品牌冠寓的CEO，而冠寓原CEO韓石將分管龍湖集團(tuán)海外市場拓展工作。此舉也被外界解讀為已經(jīng)營兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項(xiàng)目回報(bào)周期長的困擾。
對于出租率及盈利情況，青客公寓負(fù)責(zé)人表示，青客公寓營收狀況在長租公寓行業(yè)內(nèi)比較理想，滿房率、成本控制也做得比較好。
蛋殼公寓則回應(yīng)稱，“目前蛋殼公寓的單間模型是盈利的，但整體尚未盈利。”
另一方面，對于部分中小型長租公寓來說，融資不順暢也給其發(fā)展帶來了障礙。公開資料顯示，2018年朗詩集團(tuán)全年提交的4個發(fā)債申請中，僅有2宗小規(guī)模申請被通過，通過率僅為50%。其中用于長租公寓項(xiàng)目的公司債兩次被中止審查。今年1月份，愛上租以2億美元的身家“賣身”蛋殼公寓。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，對于長租公寓而言，“金融創(chuàng)新需要解決融資問題，但經(jīng)營問題才是最大的問題”。（劉雪黎,張玉,童海華）
