廈門(mén)房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代已經(jīng)落幕上半年商品住宅成交量創(chuàng)新低

2018-09-21 08:48:58 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

繼樓市崩盤(pán)論網(wǎng)絡(luò)傳言之后，9月20日，廈門(mén)樓市迎來(lái)了下半年備受關(guān)注的土地拍賣(mài)會(huì)，在此次拍賣(mài)會(huì)上，廈門(mén)島內(nèi)在時(shí)隔5年之后再次推出商住用地

繼“樓市崩盤(pán)論”網(wǎng)絡(luò)傳言之后，9月20日，廈門(mén)樓市迎來(lái)了下半年備受關(guān)注的土地拍賣(mài)會(huì)，在此次拍賣(mài)會(huì)上，廈門(mén)島內(nèi)在時(shí)隔5年之后再次推出商住用地，最終被廈門(mén)本地國(guó)企建發(fā)集團(tuán)摘得，最終成交價(jià)為57億元。

另?yè)?jù)克而瑞機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)新房?jī)r(jià)在8月份出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的回調(diào)。對(duì)此，廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，這是正常的市場(chǎng)回調(diào)，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代已經(jīng)落幕。

建發(fā)集團(tuán)拿地溢價(jià)率27%

官方信息顯示，廈門(mén)此次土地拍賣(mài)會(huì)上唯一島內(nèi)商住地塊2018p02最終由建發(fā)集團(tuán)旗下廈門(mén)益悅置業(yè)競(jìng)得。該地塊土地面積為6.18萬(wàn)平方米，建筑面積為15.4萬(wàn)平方米，成交價(jià)為57億元，成交樓面價(jià)為38102元/㎡，溢價(jià)率為27%。

公開(kāi)信息顯示，這宗地塊位于湖里區(qū)成功大道與金山西路交叉口東北側(cè)，島內(nèi)幾何中心位置，各項(xiàng)配套完善。值得一提的是，該地塊是近5年來(lái)廈門(mén)島內(nèi)首次土地出讓?zhuān)饲霸摪鍓K最高價(jià)格是2013年12月份同樣被建發(fā)集團(tuán)競(jìng)得的2013P15地塊，樓面價(jià)為2.99萬(wàn)元/平方米。

此次土地拍賣(mài)采用的是“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式，起拍樓面價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，上限樓面價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。

廈門(mén)克而瑞機(jī)構(gòu)分析師胡慧榮對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，該體量相對(duì)較大，用地條件較好，但受容積率限制，不具備規(guī)劃別墅條件，只能規(guī)劃中等密度的普通住宅居住社區(qū)，與當(dāng)前島內(nèi)僅剩的存量不多的大戶(hù)豪宅有所錯(cuò)位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，價(jià)格拓展空間相對(duì)較大。

胡慧榮認(rèn)為，今年以來(lái)，廈門(mén)商住地供應(yīng)走優(yōu)質(zhì)地塊與資質(zhì)一般地塊交替入市路線，但低溢價(jià)成交成常態(tài)，再加上新房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足。本次拍賣(mài)距上次宅地出讓已時(shí)隔兩個(gè)半月之久，期間經(jīng)歷了廈門(mén)地價(jià)“腰斬論”風(fēng)波，樓市“崩盤(pán)論”也一度甚囂塵上，淡市加上輿論渲染，廈門(mén)樓市信心經(jīng)歷雙重打擊。最近5年來(lái)島內(nèi)宅地持續(xù)斷供，此次廈門(mén)土地拍賣(mài)推出“寸土寸金”的島內(nèi)地塊，以及集美環(huán)杏林灣板塊兩幅優(yōu)質(zhì)宅地，且在付款和預(yù)售等方面的限制條件明顯放松，穩(wěn)樓市預(yù)期明顯。

房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性合理回調(diào)

據(jù)廈門(mén)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，廈門(mén)商品住宅供求雙雙下滑，成交量創(chuàng)新低，價(jià)格則持續(xù)攀升，全市均價(jià)逼近4萬(wàn)元/平方米。在大市低迷行情下，廈門(mén)商品住宅成交量持續(xù)走低，庫(kù)存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長(zhǎng)至23.8個(gè)月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過(guò)29個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。今年7月份，廈門(mén)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)閘，成交與上月持平，供求比為1:1.35，呈供過(guò)于求態(tài)勢(shì)。價(jià)格則現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上行，成交均價(jià)為46323元/平方米。

然而，在此期間，廈門(mén)樓市經(jīng)歷了地價(jià)“腰斬論”風(fēng)波和樓市“崩盤(pán)論”風(fēng)波，從克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的8月份數(shù)據(jù)上可知，今年8月份，廈門(mén)商品住宅供應(yīng)合計(jì)為6.96萬(wàn)平方米，成交4.69萬(wàn)平方米，成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性回落至38374元/平方米。

在樓市嚴(yán)控政策下，自2017年下半年以來(lái)，廈門(mén)樓市逐漸回歸理性成交量持續(xù)走低，樓市進(jìn)入全面盤(pán)整期。這一輪調(diào)控較嚴(yán)，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，部分項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，其中，廈門(mén)島外部分偏遠(yuǎn)區(qū)域出現(xiàn)了低于單價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在低價(jià)盤(pán)帶動(dòng)下，對(duì)全市價(jià)格松動(dòng)心理帶動(dòng)作用明顯。

對(duì)于廈門(mén)樓市后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控力度為史上最嚴(yán)，注定了這一輪盤(pán)整期會(huì)更長(zhǎng)。

9月20日，廈門(mén)大學(xué)教授戴亦一在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，不可否認(rèn)廈門(mén)在2017年到2018年以來(lái)，房?jī)r(jià)有所下調(diào)，島內(nèi)大概超過(guò)20%的跌幅，島外有的樓盤(pán)跌幅還更大一些，尤其是二手房方面。他認(rèn)為，這是正常的市場(chǎng)回調(diào)，房?jī)r(jià)走勢(shì)最終取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是未來(lái)的后勁問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該是高端制造業(yè)+高端服務(wù)業(yè)的集合。