隨著政策支持力度加大以及企業(yè)轉(zhuǎn)型的巨大需求，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)類ABS迎來(lái)快速發(fā)展。但是，目前資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金等相關(guān)法律法規(guī)尚

隨著政策支持力度加大以及企業(yè)轉(zhuǎn)型的巨大需求，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)類ABS迎來(lái)快速發(fā)展。但是，目前資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金等相關(guān)法律法規(guī)尚不健全。為此，需要加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機(jī)構(gòu)和實(shí)體企業(yè)等各方面的共同努力

最近，企業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS)業(yè)內(nèi)有兩則消息引發(fā)關(guān)注：

一是全國(guó)首例以資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為審查內(nèi)容的司法裁判案件——凱迪電力ABS司法判例誕生，并開(kāi)創(chuàng)了行業(yè)多個(gè)“首次”。

二是長(zhǎng)租公寓公司杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，4000租戶或?qū)⒚媾R押金租金損失。部分投資者對(duì)自如友家公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方發(fā)行的存量多期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)生懷疑。

一邊是不動(dòng)產(chǎn)類ABS快速發(fā)展現(xiàn)狀和巨大的市場(chǎng)需求，一邊是國(guó)內(nèi)ABS法院判例極少，資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等相關(guān)法律法規(guī)有較大完善空間——ABS發(fā)展仍面臨眾多問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)類ABS快速發(fā)展

中誠(chéng)信結(jié)構(gòu)融資部高級(jí)分析師陳軼萌介紹，從結(jié)構(gòu)看，以不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品占比明顯提升，遠(yuǎn)超過(guò)此前大熱的小額貸款類ABS和基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)類ABS。如不動(dòng)產(chǎn)類基礎(chǔ)資產(chǎn)以商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)及類REITs項(xiàng)目為口徑統(tǒng)計(jì)，對(duì)比2016年、2017年及2018年上半年的發(fā)行規(guī)模占比數(shù)據(jù)，分別為7.75%、9.43%和10.54%。

天弘基金子公司天弘創(chuàng)新資產(chǎn)證券化部發(fā)布的《2017年我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)概況》顯示，2017年商業(yè)地產(chǎn)類ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)757.28億元，位列八大類企業(yè)ABS規(guī)模第三名。

近兩年，住房租賃資產(chǎn)證券化進(jìn)程加快。目前獲批發(fā)行的長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品涉及魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓等，包括募資3.5億元的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、募資5億元的“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等。

黨的十九大以后，“房住不炒”的理念深入人心，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。

陳軼萌認(rèn)為，包括長(zhǎng)租公寓ABS、REITs等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模快速提升有兩方面原因：從宏觀因素看，政策層面支持力度加大。今年4月份發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》強(qiáng)調(diào)，住房租賃資產(chǎn)證券化有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)?！?017年我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)概況》統(tǒng)計(jì)，自2016年12月份《國(guó)家發(fā)展改革委 中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》發(fā)布以來(lái)，涉及國(guó)家部委、行業(yè)協(xié)會(huì)、證券交易所等各類監(jiān)管部門的政策法律、行業(yè)規(guī)章、自律文件等達(dá)12份之多。

從微觀因素看，自2014年企業(yè)ABS采取備案制以來(lái)，企業(yè)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的發(fā)行規(guī)模呈增長(zhǎng)趨勢(shì)?？v觀2018年上半年的企業(yè)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的發(fā)行情況，2018年二季度發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)的主要原因是一季度由于監(jiān)管政策因素及發(fā)行利率影響，帶來(lái)發(fā)行規(guī)模有所減少。

部分問(wèn)題開(kāi)始暴露

住房租賃資產(chǎn)證券化是以住房租賃相關(guān)資產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行的有價(jià)證券?？陀^地說(shuō)，資產(chǎn)證券化對(duì)盤活資產(chǎn)大有裨益。隨著國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，除銀行貸款、保險(xiǎn)資金、股權(quán)融資外，越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方希望通過(guò)住房租賃資產(chǎn)證券化，盤活住房租賃存量資產(chǎn)，使租金收益權(quán)等被轉(zhuǎn)化成債權(quán)。

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛表示，資產(chǎn)證券化能讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來(lái)，讓“靜止”的房租“動(dòng)”起來(lái)，讓資產(chǎn)“活”起來(lái)，是發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化的初衷。

但是，從目前部分出問(wèn)題的住房租賃類ABS或類ABS產(chǎn)品看，主要是偏債權(quán)性質(zhì)的ABS產(chǎn)品，這類ABS具有加杠桿特性，部分發(fā)行方過(guò)度加杠桿、過(guò)度金融化，有可能給長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。權(quán)益類REITs不同，它主要是一種權(quán)益類資產(chǎn)，以長(zhǎng)期持有分紅為目的之一。要盤活住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等，可以適當(dāng)引入權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，避免過(guò)度加杠桿帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理馬延輝認(rèn)為，發(fā)展ABS市場(chǎng)應(yīng)注意幾方面問(wèn)題：一是不論是銀行間市場(chǎng)，還是交易所市場(chǎng)，在不同市場(chǎng)或不同交易場(chǎng)所應(yīng)盡量使用統(tǒng)一的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，避免監(jiān)管套利。二是目前信息披露制度的完善方面已有嘗試，后續(xù)需要進(jìn)一步完善信披制度，明確各披露主體的權(quán)責(zé)和義務(wù)。三是要引導(dǎo)和鼓勵(lì)綠色產(chǎn)業(yè)，服務(wù)中小企業(yè)和新經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)能真正實(shí)現(xiàn)去杠桿職能的產(chǎn)品發(fā)展。四是要加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，提升產(chǎn)品的流動(dòng)性。相應(yīng)地降低一部分流動(dòng)性溢價(jià)，使發(fā)行整體成本下降，提高產(chǎn)品吸引力。五是要防范風(fēng)險(xiǎn)。隨著2014年以來(lái)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，租賃、小貸等部分ABS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量在下降。另外，部分收益權(quán)項(xiàng)目，例如公交客運(yùn)收入受到地鐵建設(shè)的沖擊，使得現(xiàn)金流有一定波動(dòng)，可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)積聚，這些風(fēng)險(xiǎn)都需要持續(xù)防范。

多措并舉規(guī)范行業(yè)發(fā)展

要規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)類ABS市場(chǎng)發(fā)展，離不開(kāi)加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機(jī)構(gòu)和實(shí)體企業(yè)等各方面的共同努力。

“我國(guó)目前的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要分為企業(yè)ABS、保險(xiǎn)ABS、信貸ABS等4類，監(jiān)管機(jī)構(gòu)涉及中國(guó)人民銀行、銀行間交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門，基礎(chǔ)資產(chǎn)和交易場(chǎng)所也不一樣，目前還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的監(jiān)管法律，需要盡快在頂層設(shè)計(jì)上逐步完善協(xié)調(diào)，建立健全統(tǒng)一的法治化監(jiān)管體系，避免監(jiān)管套利風(fēng)險(xiǎn)。”王剛說(shuō)。

深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人卞超表示，整個(gè)資產(chǎn)證券化行業(yè)應(yīng)有合規(guī)、防風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)三方面意識(shí)。一是緊密圍繞“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和國(guó)家政策開(kāi)展業(yè)務(wù)，始終把握服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這條主線，引導(dǎo)資產(chǎn)證券化“脫虛向?qū)?rdquo;，穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展。二是在資產(chǎn)證券化市場(chǎng)快速發(fā)展的情況下，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控、重視產(chǎn)品的存續(xù)期管理。三是建議各類中介機(jī)構(gòu)重視合規(guī)內(nèi)控，制定行業(yè)自律規(guī)范，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量。

除了立法、合規(guī)等方面，馬延輝認(rèn)為，還應(yīng)在納稅和標(biāo)準(zhǔn)化等層面規(guī)范企業(yè)ABS市場(chǎng)發(fā)展。納稅問(wèn)題涉及整個(gè)資管行業(yè)征稅，目前還沒(méi)有配套細(xì)則，需要進(jìn)一步明確。此外，在標(biāo)準(zhǔn)化程度方面，目前資產(chǎn)證券化尤其是企業(yè)資產(chǎn)證券化還算是私募產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，需要進(jìn)一步規(guī)范。

在發(fā)行方面，青岸投資管理有限公司董事總經(jīng)理徐夢(mèng)哲表示，應(yīng)注意兩方面問(wèn)題：一方面，從ABS市場(chǎng)和產(chǎn)品形態(tài)看，應(yīng)注意實(shí)現(xiàn)真實(shí)的破產(chǎn)隔離和真實(shí)出售，避免ABS成為企業(yè)新的加杠桿工具，提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn);另一方面，從資產(chǎn)類別的選擇上，應(yīng)重點(diǎn)選擇能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有幫助的資產(chǎn)類別，繼續(xù)明晰ABS發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)及信息披露標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)投資人權(quán)益。

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn)