8月末，房企發(fā)布半年報已接近尾聲。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報。在半年報公布之后，部分房
8月末，房企發(fā)布半年報已接近尾聲。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績報。在半年報公布之后，部分房企的發(fā)展思路已然發(fā)生了巨大變化，其中，包括碧桂園(HK:02007)、中國恒大(HK:03333)、萬科(SH:000002)在內(nèi)的龍頭房企不再單一追逐規(guī)模目標，而是選擇踩下規(guī)模剎車，降低業(yè)績增長速度。
此外，在房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的過程中，此前以地產(chǎn)為主業(yè)的房企也開啟了轉(zhuǎn)型多元化之路。但在此前多輪轉(zhuǎn)型失敗下，房企能否憑借轉(zhuǎn)型多元化實現(xiàn)華麗蝶變，依然是一個不小的考驗。
與此同時，房企內(nèi)部的一場裁員潮也在不斷發(fā)酵。近日，碧桂園、泰禾集團(SZ：000732)、綠地控股(SH：600606)、華夏幸福(SH：600340)、長江實業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計劃。一系列密集裁員下，映射的不僅是房企的自身優(yōu)化改革，更是調(diào)控大背景下的生存焦慮。而在房企裁員的表象背后，房地產(chǎn)市場又會迎來怎樣的變化?
萬科、恒大、碧桂園三巨頭降速
8月下旬，碧桂園、恒大、萬科三巨頭發(fā)布2018年半年報數(shù)據(jù)。碧桂園反思問題，提出收規(guī)模;恒大主動放緩投資，拿地規(guī)模收縮;萬科業(yè)績會明確提降速。
過去多年來，房企規(guī)模擴張的競速跑一度成為整個房地產(chǎn)行業(yè)的“叢林法則”，一直以來，有規(guī)模才有話語權(quán)，拿地、融資、開發(fā)等眾多“優(yōu)先權(quán)”也都在向規(guī)模房企傾斜。為何三巨頭在半年報之期突然緊拉“剎車”提出降速?這是外界困惑的問題。
以萬科地產(chǎn)為例，2018年中報顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。對比今年上半年房企銷售的平均增速35%而言，萬科遠遠落后于這一水平，另對比其過去兩年的業(yè)績來看，2016年及2017年上半年，萬科的銷售金額分別增長69.9%、45.8%。可以看出，萬科上半年的規(guī)模擴張意愿并不十分強烈。對于未來，萬科提出十年后將不再是地產(chǎn)商，而是美好生活服務商。
在房地產(chǎn)的黃金時代，曾因敢于拿地而備受矚目的恒大，今年上半年也選擇了放緩投資。2018年上半年，恒大銷售額3042億，同比增長24.6%;上半年新增土地儲備3086萬平米，同比下降54%;拿地金額446億元，同比下降約67%，拿地規(guī)模明顯收縮。
這一降速的趨勢也同樣發(fā)生在宇宙第一房企碧桂園的身上。2018年上半年，碧桂園實現(xiàn)銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，依舊保持領(lǐng)先地位。但對于下半年公司的發(fā)展，其總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會上明確表示，下半年公司發(fā)展將進入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標。同樣，碧桂園董事會主席楊國強在《致投資者的一封信》中回顧了公司上半年的業(yè)績表現(xiàn)之后，他也對過去兩個月發(fā)生的安全事故進行檢討，認為是碧桂園對安全的重視程度不夠，寧可放慢一些速度。
對于上述情況，同策機構(gòu)總監(jiān)張宏偉向藍鯨房產(chǎn)分析表示，房企降速與政策調(diào)控的大環(huán)境有關(guān)系，長期的調(diào)控政策不放松使市場成交開始下降，銷售增速也開始出現(xiàn)下滑，這個時候再提沖刺規(guī)模其實并不理智。第二，房企降速跟資金鏈也有關(guān)系，融資環(huán)境收緊后，企業(yè)要去杠桿降風險，業(yè)績上也就不會那么激進。
易居中心總監(jiān)嚴躍進對藍鯨房產(chǎn)指出，政策調(diào)控后，企業(yè)各類的應對成本顯著增加，這也倒逼了龍頭房企增速放緩。
轉(zhuǎn)型多元化，能否實現(xiàn)蝶變？
今年以來，在“房住不炒”的口號下，樓市調(diào)控政策層層加碼，土地市場競爭愈發(fā)激烈，房企們轉(zhuǎn)而開始尋求新的出口。今年上半年，龍湖集團(HK：00960)、合景泰富(HK:01813)、時代中國(HK:01233)、中駿集團(HK:01966)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，改為集團，直指多元化布局。萬科董事會主席郁亮更是直指出，十年后，萬科將不再是地產(chǎn)商，而是美好生活服務商。
房企頻繁去“地產(chǎn)”化的背后是愈加激烈的生存焦慮癥。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，目前，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)中國(HK:01918)等房企已將多元化觸角延伸至方方面面，其中包括：教育產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、健康醫(yī)療、文旅產(chǎn)業(yè)、長租公寓、物流、物業(yè)管理等方向。
億翰智庫制表
中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎認為，房企轉(zhuǎn)型的原因主要基于兩個動力，一個主要是為以后房地產(chǎn)銷售增速下降之后，尋找新的盈利點;另一點，整個房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在未來拿地方面會面臨更多復合型因素，過去可能是到一個地方拿地蓋房子就行，是企業(yè)選擇地，但是未來政府選擇企業(yè)，是不是除了開發(fā)地產(chǎn)，還能有更多復合型的元素在里面，能提供更多的產(chǎn)業(yè)，能提供更多附加的賦能，可能會更加吸引政府跟企業(yè)去合作，這也是倒逼著企業(yè)要去多選擇一些多元化布局和投資來提高競爭力。
在上述因素的影響下，房企們的轉(zhuǎn)型觸角也開始伸到各個領(lǐng)域。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企創(chuàng)新領(lǐng)域的細分產(chǎn)業(yè)共約有12個業(yè)態(tài)或門類，其中涉及長租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產(chǎn)、新零售等多個領(lǐng)域。
然而，一個需要正視的事實是，轉(zhuǎn)型的話題在房企的發(fā)展歷程中早已不是新鮮話題?；仡欀袊康禺a(chǎn)史，在每次行業(yè)寒冬之時，房企們的發(fā)展答案都是圍著轉(zhuǎn)型，多元化謀求生路。
早在2008年全球經(jīng)濟危機背景下，多家房企提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新;2011年，隨著“新國八條”調(diào)控政策的下達，轉(zhuǎn)型浪潮再次一涌而上，但在一年后，救市政策推出，房企們又頻繁現(xiàn)身在土地市場;2014年，行業(yè)寒冬再次來襲，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型又一次成為熱門話題。不久后，棚改去庫存措施出臺，一次浩蕩的房企土地獵金運動又轉(zhuǎn)而開啟。
現(xiàn)如今，在“房住不炒”的口號下，房企們再次選擇轉(zhuǎn)型多元化的生存路徑，又是否實現(xiàn)華麗蝶變?
國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇分析認為，按照目前房企轉(zhuǎn)型的定義，我們不能單純地和前幾輪周期里面的無關(guān)多元化轉(zhuǎn)型放在一起作類比。但是如果單純從轉(zhuǎn)型自身和對未來的一個判斷來看，地產(chǎn)公司都會面臨一個非常大的轉(zhuǎn)型。這個轉(zhuǎn)型是從傳統(tǒng)的融資和拿地的能力變成要求品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，真正結(jié)合“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個大環(huán)境的做法。因此，從市場的關(guān)注度來看，就市場需求端而言也會發(fā)生一些多元性的變化。
中泰證券地產(chǎn)首席分析師倪一琛指出，中長期看，商品房銷售天花板已清晰可見、房地產(chǎn)行業(yè)步入搶蛋糕的時代，從國外經(jīng)驗來看，從單一走向多元、開發(fā)走向自持運營是大勢所趨。
他指出，盲目的跨界轉(zhuǎn)型在2014-2015年的喧囂中已被基本證偽。鑒于目前規(guī)模房企沿著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局商業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)基金等相關(guān)新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，培養(yǎng)周期較長，且規(guī)模仍難以和住宅開發(fā)匹敵。因此，在多元化投資布局的同時，強大的住宅開發(fā)的支撐仍是必不可少的。
房企“瘦身”裁員調(diào)節(jié)奏
伴隨著轉(zhuǎn)型發(fā)展進程，房企內(nèi)部頻繁進行調(diào)整。近日，碧桂園、泰禾集團、綠地控股、華夏幸福、長江實業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計劃。
8月25日，泰禾集團對各個區(qū)域公司的設(shè)計研發(fā)人員進行統(tǒng)一考試，員工的考試分數(shù)在60分以下屬于不及格，將被集團裁員。之后泰禾做出“裁員回應”，回應為：此次裁員為了實現(xiàn)集團人才的結(jié)構(gòu)升級;
8月24日，有媒體報道稱，長實上海公司在今年下達裁員通知及補償方案，涉及投資、營銷及工程等多個部門。同時指出其已展開大幅裁員，預計至少裁員三成，且已有不少員工離職。當天下午，長實緊急回應表示絕無此事。
8月23日，有自媒體報道稱綠地將迎來裁員風暴，并稱綠地集團董事長、總裁張玉良近期對京津冀、上海、及廣深事業(yè)部總經(jīng)理做出盡快完成瘦身的指示，裁員比例高達10%-30%。綠地集團隨即做出回復稱上述消息不屬實，但是表示會繼續(xù)優(yōu)化所有區(qū)域公司的人才結(jié)構(gòu)，也歡迎地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀人士加入綠地集團。當日，華夏幸福天津事業(yè)部因戰(zhàn)略收縮已就地解散。
對于上述現(xiàn)象，張宏偉分析認為，“裁員主要有兩方面原因：一是房企區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整，例如在一線城市或其他調(diào)控、限價比較嚴格的城市因拿地、銷售等問題，不需要大規(guī)模的團隊人員;二是，個別企業(yè)面臨資金鏈緊張情況，房企因此放緩了投資拿地節(jié)奏，投資策略則盡可能偏向高周轉(zhuǎn)，在人員編制上也開始收縮，有些甚至開始裁員。”
另從整體行業(yè)來看，裁員僅僅是一個初步現(xiàn)象。張宏偉認為，“房企裁員之后，過去房價上漲比較快的城市可能率先做出調(diào)整，開始大范圍降價，最終蔓延到全國一二線城市。”
在房地產(chǎn)政策調(diào)控堅持不放松基調(diào)下，2018年房地產(chǎn)市場顯得更加躁動不安，三大龍頭房企降速的背后更多是求穩(wěn)的表現(xiàn)。而在房企多元化轉(zhuǎn)型之路上，利潤模式仍是最大考驗，轉(zhuǎn)型能否成為業(yè)績助力，有待觀察。
