有效推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)發(fā)展，是當(dāng)前建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要內(nèi)容。然而，伴隨著開發(fā)企業(yè)自持商品房逐漸入市，一些以租代售的違規(guī)行
有效推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)發(fā)展，是當(dāng)前建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要內(nèi)容。然而，伴隨著開發(fā)企業(yè)自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規(guī)行為不斷出現(xiàn)。近日，杭州、天津相繼發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知，以防止房地產(chǎn)市場“明租實(shí)售”行為。專家表示，一系列政策的出臺表明了政府發(fā)展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內(nèi)仍將會是一個熱點(diǎn)市場。
7月17日，杭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，規(guī)定競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項(xiàng)目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅。自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，租賃備案價格原則上1年內(nèi)不得上調(diào)。
7月18日，天津發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，明確企業(yè)自持租賃住房應(yīng)當(dāng)以租賃方式自持經(jīng)營，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
“政策的出臺和當(dāng)前租賃市場的全面發(fā)展和提速有關(guān)?？傮w上此類政策利好未來自持型物業(yè)的落地，利好房地產(chǎn)長效機(jī)制的推進(jìn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，此類租賃住房強(qiáng)調(diào)長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防范明租實(shí)售的現(xiàn)象。對于違規(guī)的做法，企業(yè)將會面臨限制拿地、將可售房源調(diào)整為租賃房源、繳納違約金等懲罰。
事實(shí)上，在高額利潤的刺激下，總有一些開發(fā)商費(fèi)盡了腦子鉆政策空子，通過打擦邊球的方式，將租期較長的租賃房源變相地賣給消費(fèi)者，一度受到相關(guān)部門的約談與處理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重點(diǎn)。
自2016年“9·30”樓市調(diào)控以來，超過百城相繼發(fā)布了調(diào)控政策，其中促進(jìn)住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。
我愛我家集團(tuán)研究院提供的資料顯示，2018 年上半年，全國各地繼續(xù)推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，包括北上廣深、成都、杭州在內(nèi)的十余個一、二線城市均搭建了統(tǒng)一監(jiān)管的住房租賃服務(wù)平臺，各城市關(guān)于租賃的一些管理?xiàng)l例、政策也相繼出臺。
受利好政策影響，市場上出租房源的供應(yīng)不斷加大，推動住房租賃市場迎來新風(fēng)口，各城市紛紛出臺2018年租賃住宅供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京計(jì)劃集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃，2018上半年共有8城積極推出60幅100%租賃住房用地，上海以32幅領(lǐng)先。
58集團(tuán)《2018年上半年樓市報(bào)告》顯示，從租房需求來看，2018年上半年全國重點(diǎn)一二線城市租房需求量均有明顯上漲，上海、南京二季度租房需求量同比漲幅為70.66%、69.38%，分別領(lǐng)跑一、二線城市。新一線城市中，武漢、成都、重慶、長沙等城市的租房需求同比漲幅較高。
與此同時，長租公寓在一線和重點(diǎn)二線城市受到熱捧，北京對長租公寓的需求最高。上半年整體租房熱度的高峰集中在春節(jié)后，而上半年長租公寓熱度高峰出現(xiàn)在6月份，受畢業(yè)季影響，90后對服務(wù)品質(zhì)好、居住體驗(yàn)佳的長租公寓接受度較高。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動，長租公寓需求逐步從從經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的一線城市向二線城市拓展。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前很多城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模，保障租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。未來租賃土地供應(yīng)占比三成左右將成為各地的標(biāo)配，住房租賃將成為保障居住權(quán)不可或缺的重要支撐。
與土地供應(yīng)積極因素相應(yīng)的是大型房產(chǎn)企業(yè)積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。房地產(chǎn)開發(fā)商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應(yīng)，并且有機(jī)會為租房人群提供更規(guī)模化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的租房產(chǎn)品。但同時，必須要加強(qiáng)對開發(fā)商自持項(xiàng)目的管控，避免“以租代售”的情況出現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從天津此類政策來看，租賃市場發(fā)展的速度會加快?？紤]到此前杭州也有類似版本的政策，未來預(yù)計(jì)全國各類城市都會對此類自持概念的住房形成更規(guī)范的政策指導(dǎo)。
“未來租賃依然會是重要的政策紅利點(diǎn)，在增加租賃土地的供給量的基礎(chǔ)上，各地政府或出臺政策鼓勵租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持，針對金融支持住房租賃市場的相關(guān)政策也會同步落地。”張波說。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 行為 明租實(shí)
