房地產(chǎn)投資熱度不減是否說明行業(yè)仍具有較大的盈利空間?

2020-08-05 11:38:29 來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強的盈利能力指標可以看出，2014-2019年，成本費用利潤率和凈資產(chǎn)收益率的指標值總體呈波動上升趨勢，總資產(chǎn)收益率呈波動下降趨勢。2019年，總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)

2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達13.22萬億元，同比增長9.9%，高于全國GDP增速;2020年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資達6.28萬億元，同比增長1.9%。其中，住宅地產(chǎn)仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領域。而住宅投資的區(qū)域分布中，二線城市的投資規(guī)模最大，一線城市的投資活躍度相對較高。

1、2020年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長1.9%

從房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速來看，2010-2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模在經(jīng)歷國家嚴格調(diào)控后，增速呈連續(xù)下滑之勢，2016年以來，房地產(chǎn)投資增速小幅回升。

2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達13.22萬億元，同比增長9.9%，高于全國GDP增速;2020年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資達6.28萬億元，同比增長1.9%。

圖表1:2010-2020年H1我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速(單位：萬億元，%)

房地產(chǎn)開發(fā)投資的具體投資領域又分為住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和別墅高檔公寓等。2015-2019年，全國住宅投資占比逐步擴大、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資占比逐步縮小。2019年，我國住宅投資額達9.7萬億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比重達73%。因此，住宅地產(chǎn)仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領域。

圖表2:2015-2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資結構(單位：%)

2、二線城市仍是住宅投資重點

從住宅投資的區(qū)域分布來看，2019-2020年上半年，全國一線城市的住宅用地出讓金占比呈增長，而二三線城市的出讓金占比均有所下降。2020年上半年，全國一線城市的住宅用地出讓金占比約15%，二、三線城市占比分別為52.9%和32.1%?？梢姡覈€城市占投資大頭，一線城市的投資活躍度相對較高。

圖表3:2018-2020年H1我國房地產(chǎn)住宅投資區(qū)域結構(單位：%)

3、行業(yè)競爭日趨激烈

房地產(chǎn)投資熱度不減，是否說明行業(yè)仍具有較大的盈利空間?一方面，以房價與地價比來衡量，房價與地價的比例越高，說明房地產(chǎn)的獲利空間就越大。測算得出，2010-2019年全國房價與地價比整體呈波動上升的趨勢，2019年約為2.07倍，為2010-2019年期間的最大值，說明行業(yè)仍具有較大的盈利空間。

圖表4:2010-2019年全國房價與地價的比例(單位：倍)

另一方面，從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強的盈利能力指標可以看出，2014-2019年，成本費用利潤率和凈資產(chǎn)收益率的指標值總體呈波動上升趨勢，總資產(chǎn)收益率呈波動下降趨勢。2019年，總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率和成本費用利潤率指標分別為1.84%、8.69%和18%。可見，隨著行業(yè)競爭日趨激烈和政策的影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加激烈，行業(yè)盈利空間呈大幅增長的可能性較小。