瑞士銀行(UBS)在9月底發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告中指出，未來數(shù)年，自住房的投資回報率值得懷疑。去年，全球主要中心城市的房地產(chǎn)均價漲

瑞士銀行(UBS)在9月底發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告中指出，未來數(shù)年，自住房的投資回報率值得懷疑。去年，全球主要中心城市的房地產(chǎn)均價漲幅已出現(xiàn)停滯。在報告分析的全球20個中心城市中將近一半的房價在經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整后，出現(xiàn)了下跌。

美聯(lián)儲加息讓全球樓市承壓

在2008年金融危機(jī)結(jié)束后，投資房產(chǎn)是一項(xiàng)不錯的選擇。以全球各大中心城市為例，過去5年，投資房產(chǎn)每年平均回報率在10%左右(租金收入加上房價漲幅)，優(yōu)于同期的全球股市。

但隨著時間的推移，情況正悄然發(fā)生變化。不少熱門房產(chǎn)投資城市(比如溫哥華、悉尼等)的房價被外來熱錢炒作、快速飆升，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用駸o力購房，從而引發(fā)了政策監(jiān)管。外國投資者被嚴(yán)格限制購房，使市場需求減少，房價漲幅停滯甚至回調(diào)。以悉尼為例，據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic9月初公布的數(shù)據(jù)顯示：8月房價環(huán)比下跌了0.3%，同比跌幅5.6%。而澳大利亞房價已經(jīng)連續(xù)11個月下跌。

然而潛在的風(fēng)險遠(yuǎn)不止于此，美聯(lián)儲9月26日決定加息25個基點(diǎn)，將利率區(qū)間上調(diào)至2%到2.25%，創(chuàng)2008年以來最高，不少國家央行選擇跟隨加息。

瑞銀在報告中稱，從歷史上看，投資者不得不對利率上升保持警惕，因?yàn)樵谶^去40年中，利率上升一直是造成房價調(diào)整的主要原因。

過去5年，被調(diào)查的20個城市平均房價(通脹調(diào)整后，下同)上漲了35%，在舊金山、慕尼黑和溫哥華等地的漲幅是平均水平的兩倍。低門檻的融資要求，超低的房貸利率，推動了各地的需求。全球中心城市受益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)日益增長的重要性和更廣泛的城市化趨勢，全球同時數(shù)量激增的富豪們也熱衷于在這些城市投資房產(chǎn)來保全個人資產(chǎn)。

但在最近一年時間里，各個城市的房價漲跌參差不齊。

香港、慕尼黑和溫哥華的房價分別上漲約11%、7.5%、8.5%，估值過高，泡沫風(fēng)險列在前三。

泡沫指數(shù)緊隨其后的是阿姆斯特丹、舊金山和法蘭克福，房價分別上漲了約11%、12%和13.5%。

與此同時，斯德哥爾摩、悉尼和倫敦的房價則分別下跌了約8%、6%和5%，估值也處于過高區(qū)間。

估值符合實(shí)際價值，沒有泡沫跡象的城市有米蘭、波士頓、新加坡等。

瑞銀認(rèn)為，造成風(fēng)險上升的原因是：房價上漲過快，與當(dāng)?shù)仄骄杖雵?yán)重脫節(jié)，這讓大多數(shù)居民無力負(fù)擔(dān)購買自住房。負(fù)擔(dān)過重又會引發(fā)政策調(diào)控，政治家擁有多種方式調(diào)控市場，比如增收空置稅(香港、悉尼)、對外國人加征印花稅(倫敦、悉尼、新加坡)來抑制杠桿，從而“勸退”外來熱錢。對于價格受到投資者情緒或外國資本高度影響的市場，房價調(diào)控政策對房市構(gòu)成了重大風(fēng)險，尤其在房價快速上漲周期中，可能會使價格過度回調(diào)，導(dǎo)致投資者重估他們對未來資本收益的預(yù)期。

海外房產(chǎn)平臺居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣女士對第一財經(jīng)記者表示，大部分中國買家海外購房是著眼于長期投資，不會太在意短期價格波動，且現(xiàn)在海外購房目標(biāo)城市、國家越來越多元化。居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中國買家對全球中心城市的詢盤量從2017年已經(jīng)開始減少，相應(yīng)地對投資熱門國家二線城市的詢盤量有所增加。

該報告的作者之一、瑞銀集團(tuán)全球財富管理部成員霍爾茨海(Matthias Holzhey)對媒體表示，“泡沫出現(xiàn)時，一個典型的跡象是房地產(chǎn)與人均收入和租金嚴(yán)重脫節(jié)。”

瑞銀在報告稱，雖然存在一定的泡沫風(fēng)險，但并沒有數(shù)據(jù)表明全球信貸或不良貸款過高，未償還的抵押貸款增速還不到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的一半。盡管如此，瑞銀認(rèn)為投資者仍需謹(jǐn)慎行事，尤其是泡沫高企的市場，投資者不應(yīng)期望房產(chǎn)實(shí)際價值會在中短期內(nèi)快速升值。

香港房市增長強(qiáng)勁

報告稱，香港房地產(chǎn)市場保持了蓬勃發(fā)展的勢頭。在過去四個季度中，通脹調(diào)整后的住宅市場價格再次上漲了近11%，每平米均價接近20萬港幣(約合17.6萬人民幣)，這使香港在本次排行榜上高居第一。

自2008年以來，香港房價已翻了一番，租金上漲了15%，但居民考慮通脹后的實(shí)際收入沒有多大變化。這意味著10年前香港居民用12年的稅前總收入就能購買一套60平米的公寓，但在10年后的今天，他們需要工作22年。

香港樓市長期供不應(yīng)求，住宅市場對本地和外國投資者都有巨大的吸引力，但當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿控?fù)擔(dān)越來越重，讓政府不得不加大調(diào)控以抑制價格上漲。6月底，香港政府宣布對空置的私人住宅征收“額外差餉”，相當(dāng)于兩年房租，以防止發(fā)展商囤積樓盤，從而改善市場供應(yīng)。

瑞銀預(yù)計短期內(nèi)香港房價上漲趨勢將會放緩。但鑒于被壓抑的需求和持續(xù)的低房貸利率，出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性不大，“在香港市場中，房價更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)”。

戴德梁行(DTZ)大中華區(qū)分公司的高級經(jīng)理Peter對第一財經(jīng)記者表示，自己并不擔(dān)心香港樓市會發(fā)生大的變化，“香港對全球富豪有巨大的吸引力”。他認(rèn)為，如果香港房價真的大跌，只要取消現(xiàn)在針對非永久居民的各種印花稅，就能吸引大量熱線涌入，支撐市場。

身為香港人的羅雪欣對記者說：“8月份數(shù)據(jù)顯示，香港樓價近29個月以來初見調(diào)整，3居室以上的大宅下調(diào)壓力大，2居室價格尚有上升空間。香港樓市泡沫成形尚需時日，去年不少內(nèi)地開發(fā)商在香港以溢價拿地，這些地塊會陸續(xù)開工建房。”

慕尼黑意外排第二

盡管慕尼黑房價和房租歷來高居德國各城市榜首，但這次排在第二還是多少讓人感到意外。瑞銀在報告中指出，在過去十年，慕尼黑的房價翻了一倍，而且依然保持著高速增長，供不應(yīng)求是造成房價上漲的直接原因，低利率則進(jìn)一步推動了漲勢。

據(jù)德國住房和房地產(chǎn)協(xié)會估算，2009年以來，德國比預(yù)期少建了100萬套住房，但人口卻增加了250萬，其中移民人數(shù)明顯增多。此外，越來越多的人口遷入慕尼黑等大城市造成了當(dāng)?shù)刈》烤o缺。

瑞銀稱，過去一年，慕尼黑的名義租金上漲了9%，空置率創(chuàng)歷史新低，雖然按慕尼黑的平均收入，只要8年就可以購買一套60平米的公寓，但租金收益卻低得和香港類似，年回報還不到3%。瑞銀預(yù)計，隨著歐元區(qū)加息的日益臨近，房價可能會出現(xiàn)回調(diào)。

德國慕尼黑德信地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理辛維安對第一財經(jīng)記者表示，慕尼黑市區(qū)的新房價格約在每平方米8000~12000歐元(約合7.2萬~9.6萬人民幣)之間，雖然談不上便宜，但考慮到當(dāng)?shù)氐娜司杖?，也不是很貴。她說：“慕尼黑的金融業(yè)不發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)刂饕怨I(yè)、(汽車)制造業(yè)企業(yè)為主，近年來大量人口遷入，支撐起了慕尼黑的房價。”

倫敦房價三年跌去10%

英國Halifax銀行的數(shù)據(jù)顯示，倫敦不同區(qū)域每平米房價約在6000~10000英鎊之間，最貴的地區(qū)是西敏寺和肯辛頓-切爾西區(qū)，每平米均價超過1萬英鎊(約合9萬人民幣)。

在瑞銀的報告中，倫敦的泡沫指數(shù)(1.61)連續(xù)第二年下降，但仍處于高風(fēng)險區(qū)?？傮w而言，通脹調(diào)整后的價格比2007年最后一次泡沫破裂時高出10%以上，租金大致保持穩(wěn)定，但實(shí)際收入下降了10%。自2017年中期以來，倫敦房價下降了5%，表現(xiàn)落后于英國平均水平。主要原因如下：首先，倫敦市民難以負(fù)擔(dān)購房住房，在市中心購買60平方米的公寓一般需要人們15年的收入;其次，英國政府?dāng)M對海外買家第二套公寓征收額外印花稅的政策，讓外來投資者望而卻步;第三，通貨膨脹正侵蝕著當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。從外國投資者的角度來看，以美元計算的倫敦房價自2015年以來下跌了10%，對于外資來說，這可能是一個頗有吸引力的抄底機(jī)會。

英國邦瑞房地產(chǎn)公司中國區(qū)總裁皮耶斯(James Piesse)告訴第一財經(jīng)記者：“沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測短期的價格走勢。但只要不發(fā)生重大的金融危機(jī)，我相信，倫敦樓市離底部已經(jīng)不遠(yuǎn)了。”他表示，倫敦房價當(dāng)前正處于調(diào)整周期，未來兩年上漲空間不大，但之后“房價就會重拾上漲趨勢”。

瑞銀預(yù)計價格將趨于穩(wěn)定，但鑒于市場估值偏高且政治上(脫歐)的不確定性，瑞銀建議買家謹(jǐn)慎觀望為主。

霍爾茨海表示，泡沫指數(shù)除了把收入和租金作為基準(zhǔn)比較外，也計算了房價增長同實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長之間的偏差，貸款的活躍程度和建筑工業(yè)的活力也都考慮在內(nèi)。

他表示，因?yàn)橛^察中國內(nèi)地城市的周期還太短，因此本次全球房產(chǎn)泡沫指數(shù)并未包含中國內(nèi)地城市。他說：“我們至少需要25年至30年時間，才能得出有說服力的評估。”

關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)