今年全國的土地拍賣市場存在著不同程度地遇冷，不僅溢價(jià)率走低，還有為數(shù)不少的地塊出現(xiàn)流拍。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至日前，僅住
今年全國的土地拍賣市場存在著不同程度地遇冷，不僅溢價(jià)率走低，還有為數(shù)不少的地塊出現(xiàn)流拍。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至日前，僅住宅用地，一、二、三、四線城市流標(biāo)地塊數(shù)量超600宗。中信建投證券稱，以土地宗數(shù)為口徑，今年前7月流拍率約6%，流拍率高于近輪房地產(chǎn)周期中最低迷的 2014年。
土地流拍增多 溢價(jià)率整體下滑
樓盤 中新經(jīng)緯賈亦夫 攝
8月10日在山西太原舉行的一場土地拍賣會(huì)備受關(guān)注，由于8宗地塊位置都較好，不少人甚至認(rèn)為，太原的新地王將在這中間產(chǎn)生。但無奈，拍賣會(huì)爆冷，上述地塊全部流拍。
8宗地塊，只有兩家公司各自參與了一個(gè)地塊的拍賣，但因出價(jià)達(dá)不到拍賣底價(jià)，沒有交易成功。另外6宗地?zé)o人報(bào)名。當(dāng)?shù)孛襟w分析認(rèn)為，拍賣底價(jià)過高、調(diào)控政策趨緊、地塊上有建筑物需要拆除，從而延長開發(fā)周期等因素，導(dǎo)致房企不敢貿(mào)然行動(dòng)。
住宅用地流標(biāo)，在今年并不罕見。7月23日，根據(jù)出讓人申請，上海市終止了楊浦區(qū)江浦社區(qū)一地塊的出讓活動(dòng)。這塊位于上海市區(qū)的住宅用地，規(guī)劃建筑面積約7.78萬平方米，起拍價(jià)約46億元，折合樓板價(jià)近6萬元/平方米。
中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)在一些房產(chǎn)交易平臺(tái)看到，該區(qū)域的二手房價(jià)格在8—9萬元/平方米之間，旁邊的海上海小區(qū)的部分房源價(jià)格掛出了6萬元/平方米的價(jià)格。相比之下，上述地塊的樓板價(jià)已經(jīng)不低。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截止日前，僅住宅用地，一線城市合計(jì)流標(biāo)11宗，總起價(jià)達(dá)到224億;二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)132宗，比去年同期的45宗，同比上漲193%;三四線城市流標(biāo)472宗，數(shù)量上也出現(xiàn)了非常明顯的上升。
中信建投證券稱，以土地宗數(shù)為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%，流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，當(dāng)時(shí)平均流拍率為4%。
中信建投證券認(rèn)為，從整體流拍規(guī)模來看，今年將達(dá)到歷史峰值。2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗，較2015—2017年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，比2014年同期高出59%。
除了土地流拍增加，土地的溢價(jià)率也在走低。8月10日，杭州拿出3幅宅地和1宗商地拍賣，住宅用地最終均以底價(jià)成交。當(dāng)天，南京出讓江北新區(qū)兩幅宅地，雖然引來了多家房企參與，但最終成交價(jià)格比之前的“地王”價(jià)降了近3000元/平方米。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月份，受其監(jiān)測城市土地市場平均溢價(jià)率環(huán)比微降，同比減少逾兩成，宅地溢價(jià)率同比下降26個(gè)百分點(diǎn)。7月，300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為13%，較上月減少3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。
限價(jià)嚴(yán)+融資難 房企拿地更謹(jǐn)慎
樓房 中新經(jīng)緯錢蕊莎 攝
中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)進(jìn)一步整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近期一二線城市含宅地塊的流拍情況尤為嚴(yán)重。
克而瑞稱，今年5—7月份的掛牌的土地中，共有146宗地塊流拍，一線城市有10宗、三四線城市有53宗，二線城市則以83宗的總數(shù)位列第一，也就是說，流拍地塊超半數(shù)來自二線城市。相比三四線城市，二線城市的掛牌量更小，卻產(chǎn)生了更多的流拍地塊，主要原因在于土拍限制條件多，且地塊總價(jià)往往高于三四線城市，這給房企帶來更大的資金壓力，拿地態(tài)度會(huì)更加謹(jǐn)慎。
上述機(jī)構(gòu)分析，熱點(diǎn)城市核心地段地塊出現(xiàn)流拍，多是由于地塊起拍價(jià)不低的同時(shí)，還在配建、自持、限售等方面都有較嚴(yán)格的限制。而非熱點(diǎn)城市或非核心地塊的流拍，一方面是由于這些區(qū)域相對冷淡，另一方面也體現(xiàn)了開發(fā)商對于二線城市周邊區(qū)域市場預(yù)期不足。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，而市場走勢卻已經(jīng)分化，這種情況下，大部分房企的搶地積極性就會(huì)降低。
嚴(yán)格的樓市限價(jià)下，地價(jià)卻在不斷攀升，也導(dǎo)致企業(yè)的積極性不高。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房價(jià)偏高，房企拿地后風(fēng)險(xiǎn)增加，是影響房企拿地的重要因素。張大偉也認(rèn)為，部分地塊掛牌價(jià)格過高，是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。前述的上海楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊，起拍樓板價(jià)接近6萬元/平方米，而周邊區(qū)域的二手房價(jià)格最高也只有9萬元/平方米，這讓房企的利潤難以保障。
房企融資收緊也成為土地流拍增多的原因之一。張大偉說：“從2016年9.30樓市新政開始，全國一二線城市實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格調(diào)控，房企的資金壓力越來越大。雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增大，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。疊加最近各種企業(yè)的融資壓力加大，使得房企的拿地積極性持續(xù)下滑。”
雖然貨幣政策的閘門開始調(diào)松，但張波對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，房企資金面的“干渴度”緩解難度依然較大。
張波稱，土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機(jī)會(huì)增多，而是房企對于后市保持的“謹(jǐn)慎度“在不斷提升。品牌房企不斷追求市場規(guī)模的同時(shí)，對于未來風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在進(jìn)一步提升。
有地塊降低標(biāo)準(zhǔn)重新入市 流拍現(xiàn)象或?qū)U(kuò)散
建筑群資料圖 中新經(jīng)緯 攝
面對流拍現(xiàn)象逐漸增多，有地方開始對部分地塊降低拍賣標(biāo)準(zhǔn)。
8月13日，廣州拍出5宗住宅用地，其中的1宗花都區(qū)鳳凰路地塊二以底價(jià)成交。廣州公共資源交易中心網(wǎng)站顯示，該地塊此前已經(jīng)掛牌出讓過2次，均無疾而終，本次之所以有企業(yè)競得，也是在取消配建中小學(xué)校與政府性房源、不打包商服用地出讓等情況下拍出的。
對于后市，張大偉認(rèn)為，越來越多的三四線甚至熱點(diǎn)城市周邊的區(qū)縣也加入到調(diào)控的隊(duì)伍中去，這將導(dǎo)致房企的資金鏈愈發(fā)緊張，后續(xù)流標(biāo)的土地?cái)?shù)量和范圍都有可能繼續(xù)擴(kuò)大。
克而瑞研究中心研究員吳嘉茗表示，土地市場看似仍處于上行階段，但大量核心城市、核心地段土地流拍情況的出現(xiàn)，或許可以看做是土地市場“冷卻”的信號(hào)。跟市場熱度輪動(dòng)相同，作為全國市場的風(fēng)向標(biāo)，北京、上海、杭州、蘇州等作為“先熱起來”的一批城市，土地市場冷卻也將從這些地方開始，未來會(huì)逐漸向三四線城市擴(kuò)散。
中信建投證券稱，本輪土地流拍潮的背景和原因與2014 年有所不同，但給房企帶來的積極因素是一致的，有望倒逼土地出讓環(huán)節(jié)在定價(jià)層面帶來更為合理的預(yù)期。
房企的選擇也會(huì)發(fā)生變化。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，聰明的房企已經(jīng)不再盲目，有限的資金更偏向于客戶資源集中的市場，比如說聚焦大城市相對成熟的區(qū)域和中小城市的核心區(qū)域，聚焦穩(wěn)定的改善性需求，以及相鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住需求。
