幾經周折，張文偉(化名)終于成功在西安高新區(qū)買上了一套住房。此前，張文偉家在咸陽城區(qū)和西咸新區(qū)各有一套住房。他對21世紀經濟報道記者說
幾經周折，張文偉(化名)終于成功在西安高新區(qū)買上了一套住房。
此前，張文偉家在咸陽城區(qū)和西咸新區(qū)各有一套住房。他對21世紀經濟報道記者說，位于西咸新區(qū)的房子，購于2010年西咸新區(qū)開始規(guī)劃建設后，購買價在3000元/平方米左右。而此后的數(shù)年間，“房價基本沒有變化”。
轉機發(fā)生在2017年上半年，當時西安房價上漲壓力較大，連續(xù)三次出臺文件加強限購力度。而當時被西安市托管，戶籍即將在11月劃歸西安的西咸新區(qū)，由于有著重大的政策利好，成為西安需求外溢的首要選擇，房價迅速上漲。張文偉也將自己以前掛在咸陽房子名下的戶籍，遷到了西咸新區(qū)，成功獲得了在西安購房的資格。
在這期間，張文偉在西咸新區(qū)的房子，均價從購買時的3000元/平方米上漲到了接近7000元/平方米。將這套房子賣出湊齊首付后，張文偉在2018年春節(jié)期間，購買了西安市高新區(qū)一套均價在17000元左右的房子，圓了自己在西安安家的夢想。
張文偉的經歷，在過去一年并非個例。有研究者將上半年樓市狀態(tài)形容為“大穩(wěn)小亂”。就是指在樓市總體趨穩(wěn)的狀態(tài)下，三四線樓市有些“小亂”，一些熱點三四線城市在遭遇嚴厲調控后，房價遭遇“腰斬”;一些收獲國家層面政策利好的三四線城市，則在投資需求的大量涌入下，房價漲幅連續(xù)領跑全國;而更多的三四線城市，則在核心城市需求外溢、城鎮(zhèn)化加速、棚改政策刺激等多方面因素影響下，迎來了時隔多年的新一輪上行周期。
但需要注意的是，由于房價上漲的速度一定程度上快于三四線居民購買力增長的速度，三四線城市消化樓市庫存，恢復市場需求的時間也正在變長，如何在上行周期確立正確的政策引導方向，防止三四線樓市再度陷入長期的“滯漲”狀態(tài)，成為下半年關注的焦點。
樓市“舞龍”式發(fā)展
2018年以來，三四線城市整體處在上行周期。
銷售層面，6月初，易居研究院公布了《中國百城房價報告》，報告顯示，2018年5月，受其監(jiān)測的100個城市中，新房成交均價同比漲幅最大的十個城市，分別是漳州、金華、莆田、滁州、景德鎮(zhèn)、西安、?？凇⒄貞c、青島和宜昌，其漲幅在39%到66%不等。
報告指出，受其監(jiān)測的三四線城市，在2018年5月的新房均價達到10350元/平方米，同比漲幅達到11.8%。
三四線城市的火熱甚至在二手房市場亦有體現(xiàn)。中國房地產業(yè)協(xié)會的數(shù)據顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數(shù)已經上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。
供應層面，Wind數(shù)據顯示，2017年下半年和2018年上半年，全國100大中城市中，三線城市土地成交面積1.29億平米，按一年計算，創(chuàng)下近四年來新高。
不僅是土地市場，據蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍撰文梳理，今年1-5月，全國住宅新開工面積增速已回升到13.2%，而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%，這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高于13.2%，經測算大約為17.3%。同時，40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%，而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%，遠遠高于全國房屋施工面積增速2.5%。
對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，曾用“舞龍”，來向21世紀經濟報道記者形容樓市輪動效應下的三四線城市。他表示，當前龍頭的一線城市整體還處在市場低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態(tài)。
三四線樓市火熱，在中央一再強調堅持房地產調控不動搖的背景下，調控政策開始由一二線城市向三四線城市深入，三四線城市也迎來了相應的大規(guī)模調控浪潮。
據中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2018年至今，有23個地級市及縣市推出和升級了限售政策，有11個城市推出和升級了限購政策。
而據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，7月份以來，已有澄邁、佛山、臨汾、昆明、大理、西雙版納、唐山、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等三四線城市，出臺了調控政策和措施。而在6月28日，住建部等7部委發(fā)布的《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(下稱《通知》)中，城市名單中也有蘭州、宜昌等三四線城市的存在。
三四線樓市為何上行?
是什么樣的因素推動了三四線“龍尾”的上行?
近日，有住建部人士在內部會議中表示，對于三四線房價上漲的原因，不能簡單地用棚改貨幣化安置等單一因素來概括，而是貨幣、財政、金融、人口、土地等多方面因素共同作用的結果。
分析人士指出，在三四線城市去庫存的背景下，棚改、就近城鎮(zhèn)化等政策激發(fā)了三四線市場需求，改變了供需結構。一二線受限的規(guī)?；科笤谌木€城市的大規(guī)模布局，在提升居住品質的同時也一定程度上拉高了市場價格。這形成了市場局部的看漲預期，在三四線普遍長時間沒有經歷價格上漲的背景下，又反過來激發(fā)了投資需求的進入和剛需的恐慌性購房，從而導致了部分地區(qū)的快速上漲。
其中，棚改貨幣化安置，在近期廣受關注。全國的棚改貨幣化比例，從2014年的9.0%，迅速上漲到2016年的48.5%。一些地區(qū)較高的貨幣化安置比例，在釋放了購房需求的同時，通過PSL的資金支持提高了其購買力。
但政策刺激的邊際效用正在減弱。申萬宏源報告指出，由于全國短期商品住宅庫存水平持續(xù)處于12個月以內的低位，預計棚改PSL貨幣化比例將持續(xù)下行，對三四線銷售的拉動力減弱。
此外，購房者自身的變化，同樣影響著三四線樓市。一方面，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，三四線城市正在成為農民工就近城鎮(zhèn)化的主要承載地。統(tǒng)計局數(shù)據顯示，上述易居報告所提及的10個房價上漲城市，在過去5年常住人口均為正增長。另一方面，部分投資需求，則在各種因素的影響下，涌向三四線城市。東北城市丹東房價漲幅連續(xù)領跑全國，就被認為是政策利好下，大量投資需求涌入的結果。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認為，房企布局下沉至三四線，同樣是推動三四線城市樓市輪動上漲的因素。數(shù)據顯示，十強房企在三四線城市的銷售額集中度，在2015-17年期間由13%提升至25%。
同時，在正常的市場供給關系變化以外，部分三四線城市房價的上漲，也存在人為炒作和監(jiān)管缺失的因素。
6月，央視曾報道過北方某濱海城市，部分開發(fā)商捂盤惜售的新聞調查。有當?shù)厝讼?1世紀經濟報道記者指出， 2107年初，國務院領導去到當?shù)匾暡?，成為一些開發(fā)商炒作“城市發(fā)展機遇”的理由，同時部分外地炒房團開始進入市場，當?shù)亻_始出現(xiàn)房價上漲預期。而當某前五房企在當?shù)仨椖块_盤，并以明顯高出當?shù)貎r格的水平快速售罄后，周邊樓盤開始紛紛“售罄”，價格變動開始加速。
實際上，捂盤惜售并不罕見，這種行為在樓市上漲周期極為普遍，也是新一輪調控中，監(jiān)管部門打擊的重點對象。在住建部上述《通知》中，打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙，被放在專項行動打擊重點的首位。
警惕三四線樓市周期變長
房價上漲背景下，政策管控和購買力不足帶來的需求萎縮，被認為是三四線樓市最大的潛在風險。
歐陽捷向21世紀經濟報道記者表示，房地產與工業(yè)品不一樣，買漲不買跌，當房價上漲過快時，投資者搶先入市，帶動剛需和改善性需求恐慌性入市，推動了房價上漲，但土地供應跟不上，供求關系逆轉，更加速了房價上漲。但房價上漲到高點時，購買力不足導致市場降溫，需求就會萎縮，如果市場好的時候，土地供應放量，就會導致新一輪庫存產生，房價滯漲甚至下降。
楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者，大致來說，三四線城市可以分為兩類，一類是環(huán)京、滬等都市圈周邊，一類是普通三四線城市。
此輪調控下，嚴厲的限購讓環(huán)京三四線樓市遭遇重創(chuàng)。在上述易居研究院的報告中，新房價格同比跌幅最大的城市，依次分別是香河、大廠、燕郊、廊坊(城區(qū))和固安，均為環(huán)京周邊。
7月初，21世紀經濟報道記者在固安北部的主干道看到，街邊密集分布的中介店面不少早已人去樓空，過去大街上提中介門店拉客發(fā)傳單的大媽們也早已不見蹤影。一位當?shù)氐姆康禺a中介告訴記者，在嚴格的限購管控下，固安房價接近腰斬，所在街道大約有三分之一的中介店面已經關門，而她店面的成交量從調控前的每月十幾套，驟降至每月一兩套。
分析人士指出，這些大城市周邊城市，尚可以期盼在政策調控后依靠一線城市的外溢需求迅速恢復元氣，但更為讓人擔憂的，則是在此輪同樣上漲明顯的普通三四線城市，其樓市的后續(xù)發(fā)展。
一個值得注意的現(xiàn)象是，由于房價的漲幅過快，三四線城市購買力匹配房價的時間正在變長，三四線城市消化樓市庫存，恢復市場需求的時間也正在變長。
楊紅旭告訴21世紀經濟報道記者，2011年以前，一二線城市與三四線城市雖然房價變動幅度不一樣，但波動周期基本一致。但2011年后，三四線城市樓市在低迷行情中盤整了5年左右時間，才在各種政策和外部環(huán)境的刺激下形成了一輪新的爆發(fā)。
同時，盡管經過本輪去庫存政策，三四線城市庫存量已相對較低，但在地方政府高漲的土地出讓熱情，和房企在三四線城市普遍采取的高周轉的運轉模式的帶動下，正如前文提到的，三四線城市的住房新開工面積和施工面積穩(wěn)步攀升，大量的新增住房供應正在到來。
供需兩方面因素疊加下，如何更好地實現(xiàn)政策引導，從中央到地方的政策導向調整如何進行，成為各方的關注焦點。
7月13日，住建部表示，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置，對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。
