資料圖：市民在海口市區(qū)某地產(chǎn)項目前路過。 中新社記者 駱云飛 攝各地調(diào)控仍在繼續(xù)。6月5日，天津市出臺樓市調(diào)控新政，明確嚴格落實天津市房地
資料圖：市民在?？谑袇^(qū)某地產(chǎn)項目前路過。 中新社記者 駱云飛 攝
各地調(diào)控仍在繼續(xù)。
6月5日，天津市出臺樓市調(diào)控新政，明確嚴格落實天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格進行追責(zé)問責(zé)。
此前一天晚間，湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，宣布要加大商品住房供應(yīng)，不得夜間開盤和開展銷售活動，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。同時，對商品住房申報價格過高等行為進行規(guī)范。
按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達百余次。
即便調(diào)控政策不斷，但是市場上卻出現(xiàn)了“萬人搶房”、“深夜排隊交購房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象，為此，住建部約談了12個城市相關(guān)部門。為何樓市之火難熄?澎湃新聞采訪了業(yè)內(nèi)多位專家，試圖找到答案。
樓市調(diào)控壓抑需求釋放
樓市調(diào)控壓抑的部分購房需求反彈或是樓市“火”起來的其中一點原因。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強指出，樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長一段時間，一些從最初觀望的購房者看到房價出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場購房需求。
回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月30日各地開啟限購政策被認為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調(diào)控范本，各地開啟樓市調(diào)控升級，各地開啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內(nèi)容，2017年9月開始，第四輪調(diào)控開啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。
而從2018年3月份，特別是兩會前后開啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號以及出現(xiàn)限價房。
“限價”造成價差，價格信號已失靈
“限價”被認為是造成樓市火爆的又一主因。
王業(yè)強稱，執(zhí)行限價措施是平穩(wěn)房價行之有效的政策，在一段時間內(nèi)房價出現(xiàn)異常波動后可以起到維持房價穩(wěn)定的作用，但是長期使用就會出現(xiàn)價格信號失靈的現(xiàn)象。
據(jù)新華日報報道，南京775套限價房引來1.25萬人搶購，報名通道一度癱瘓。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出，由于限價造成了一二手房價格倒掛，“買到就賺到”的思想使得限價政策刺激了購房熱情，另外一方面，由于房源有限，也造成了排隊買房等現(xiàn)象。現(xiàn)在來看，限價措施并未穩(wěn)定市場情緒。
在中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來，限價等行政調(diào)控措施扭曲了市場的一些情況。限價在一定的時間內(nèi)是有效的，可以起到平抑市場、降溫的效果，但時間長之后，它的負面效果就會顯現(xiàn)，從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。
而應(yīng)對房源有限的問題，部分城市則采取了搖號的購房模式。“限價、搖號并沒有穩(wěn)定市場，反而是刺激了需求，當前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說道。
王業(yè)強認為，當前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號，實際上增加了很多套利需求，而土地拍賣中的競自持實際上減少了新房供給并助長了房價進一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國106個主要監(jiān)測城市2018年第1季度土地價格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價格同比上漲10.43%;另根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國土地購置均價同比上漲19.8%。地價的上漲既蘊含著未來房價可能進一步上漲，也意味著當前的行政性限制房價措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價只會造成新增供給短缺。
去庫存引發(fā)需求虛增，帶動炒作風(fēng)頭
去庫存引發(fā)需求虛增，帶動了一部分資金入市，形成了炒作的風(fēng)頭。
在尹中立看來，與一二線熱點城市不同，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況，由于購房者手頭有錢，增加了很大的購買力，這在一方面減少了庫存，但另一方面也引來了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。
按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月末，商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米。
按照中原集團的監(jiān)測數(shù)據(jù)，伴隨著部分城市庫存減少，全國庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個月新低。
而庫存告急也使得部分城市蠢蠢欲動，出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場面。
“經(jīng)濟帶概念”城市成投資主要目標
“經(jīng)濟帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個原因。
在王業(yè)強看來，當前“經(jīng)濟帶概念”的城市成為購房以及投資的主要目標。
以西安為例，今年2月，西安獲批建設(shè)國家中心城市，成為中國第九個國家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標，到2035年，西安國家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成，同時關(guān)中平原城市群也將成為具有國際影響力的國家城市群，引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。
根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份西安房價同比上漲73%，位居全國第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長時間房價漲幅高居全國前列。
王業(yè)強認為，如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險相對來說是可控的;相反，如果城市的房價上漲并沒有基本面支撐，純粹由房價繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強風(fēng)險控制。因此可以看到，一些有預(yù)期、有概念，相對安全的城市成為炒房的目標。
除了西安，國家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。
人才落戶政策對沖樓市調(diào)控政策
據(jù)央視新聞報道，從2018年開年至今，已有超35個城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進人才的門檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。
有人對此質(zhì)疑，各地引才新政給了購房者甚至炒房者便利，在引才的同時也在給樓市“松綁”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺吸引人才政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，卻用太過寬松的人才引進政策來擴大購房窗戶。目前部分城市人口引進的門檻過低是弊病之一。
而在王業(yè)強看來，隨著部分二線城市強勢崛起，其房地產(chǎn)市場的繁榮自然會帶來對泡沫和風(fēng)險的擔(dān)憂。但在他看來，這些城市的發(fā)展需要引入人才，同時也需要提升當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，因此人才落戶政策對當?shù)卣曰蛞彩菍_嚴格的樓市調(diào)控政策的一種手段。
王業(yè)強表示，短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場的穩(wěn)定，但長期而言，房地產(chǎn)市場需要構(gòu)建長效機制，但并不是一蹴而就，未來更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來完善。
