中國城市軌道交通建設(shè)方興未艾，而日益緊缺的城市土地及軌交的便利性引得相關(guān)業(yè)界將發(fā)展的目光聚焦于軌交場站上蓋的地產(chǎn)開發(fā)。上海易居房地

所謂TOD模式，是以公共交通為導向的開發(fā)(transit-orienteddevelopment)，在規(guī)劃一個居民區(qū)或商業(yè)區(qū)時，將軌道交通的使用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計方式。上世紀90年代初，由公共交通導向的土地使用開發(fā)策略開始在一些發(fā)達國家和地區(qū)得到推廣應用。美國、日本和中國香港等國家和地區(qū)已發(fā)展得較為完善。

該份研究報告以香港九龍站上蓋項目為例：由于港鐵作為片區(qū)整體開發(fā)的主體擁有尋找合作方的主動權(quán)，引入了四家實力開發(fā)商九龍倉、恒隆、永泰控股、新鴻基一起共同開發(fā)。業(yè)態(tài)由環(huán)球貿(mào)易廣場、全香港地標式住宅天璽、豪華服務(wù)式酒店港景匯、國際頂級的麗思·卡爾頓酒店和W酒店、逾10萬平方米大型時尚購物商場圓方等物業(yè)組成，集住宅、辦公、購物、娛樂和住宿等功能于一體，成為全球TOD開發(fā)模式的典范。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心總經(jīng)理崔霽代表課題組解讀該份研究報告：TOD開發(fā)主要圍繞城市軌交場站進行多樣性、混合化、高密度的土地開發(fā)。此類開發(fā)將提升該區(qū)域周邊土地的價值和品質(zhì)，實現(xiàn)土地溢價和物業(yè)增值，推進城市功能的復合建設(shè)，形成多贏局面。在軌交基地上方加蓋平臺并建造各類物業(yè)，可實現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，進而推進城市功能復合，對于土地資源日益稀缺的中國一線城市及重點二線城市具有積極意義。同時，還能獲得物業(yè)開發(fā)收益，有利于反哺軌交建設(shè)的投資;軌交企業(yè)與房企形成合力，發(fā)揮各自優(yōu)勢，獲得雙贏。

報告披露，根據(jù)中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測算，未來三到五年內(nèi)，全國城市軌交基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間，各城市也愈加重視這一土地復合開發(fā)利用。初步統(tǒng)計，在已開通軌交的城市中，近六成已開發(fā)或正在開發(fā)基地上蓋，還有近三成正規(guī)劃開發(fā)。“十三五”期間，隨著軌交建設(shè)高速推進、集中發(fā)展，TOD開發(fā)也將進一步提速和完善。土地利用集約化、開發(fā)主體專業(yè)化，是未來發(fā)展的主要趨勢。

發(fā)布會上，與會學者、專家對研究報告予以肯定，并建言獻策。

華東師范大學終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳指出，中國軌交的上蓋經(jīng)濟將成為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要推動力。在當前房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，房企應把握市場機遇，致力于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在軌交物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，實現(xiàn)由傳統(tǒng)開發(fā)商向綜合服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型。TOD開發(fā)必將提升軌交場站周邊土地的價值和品質(zhì)、打造城市建設(shè)的新標桿、形成建設(shè)主體的多贏局面。

西南交通大學(上海)TOD研究中心主任朱曉兵認為，TOD開發(fā)在國家大力倡導、軌交高速發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化倡導節(jié)約利用土地等因素推動下，發(fā)展快、空間大、社會各方關(guān)注度高且參與意愿強烈。開發(fā)商應立足品牌效應和專業(yè)水平，充分發(fā)揮在業(yè)態(tài)配置、招商運營、產(chǎn)業(yè)導入等方面的優(yōu)勢，與軌交公司互補配合，實現(xiàn)共贏。

京投發(fā)展股份有限公司總策劃師戴嘉寧表示，目前中國已實現(xiàn)綜合開發(fā)的城市軌交車輛基地數(shù)量僅4%，而未來可開發(fā)的基地市場將達4萬億元，容量巨大。TOD智慧生態(tài)圈更加強調(diào)對城市、對地鐵、對業(yè)主的持續(xù)貢獻與服務(wù)能力，是重要的商業(yè)開發(fā)模式。而此類綜合開發(fā)由于體量巨大、物業(yè)多元、軌交接駁等優(yōu)勢，是實現(xiàn)TOD智慧生態(tài)圈的最佳路徑和最優(yōu)模式。(完)(記者 于俊)

關(guān)鍵詞： 中國 業(yè)界 模式