美國長期按揭利率逼近6%紅線樓市還能撐得住嗎?

2018-11-19 11:35:24 來源：新浪財(cái)經(jīng)

隨著整體利率環(huán)境趨緊，市場預(yù)計(jì)美聯(lián)儲下個(gè)月大概率加息，關(guān)于美國樓市究竟能不能扛得住的擔(dān)憂越來越多了。Mortgage Bankers Association數(shù)

隨著整體利率環(huán)境趨緊，市場預(yù)計(jì)美聯(lián)儲下個(gè)月大概率加息，關(guān)于美國樓市究竟能不能扛得住的擔(dān)憂越來越多了。

Mortgage Bankers Association數(shù)據(jù)顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%。這是2009年9月以來的最高水平。如果進(jìn)一步升至6%，則將是2008年12月的水平。

現(xiàn)在，美聯(lián)儲正在以拋售美債和抵押貸款支持證券來縮減資產(chǎn)負(fù)債表，這一行為被視為加速了利率走高。

受此影響，自年初以來，美國30年期抵押貸款利率累計(jì)上升了95個(gè)基點(diǎn)，接近1個(gè)百分點(diǎn)。

這比美國十年期國債收益率同期漲幅還要大，這一基準(zhǔn)債券利率漲了71個(gè)基點(diǎn)，從2.46%升至如今的3.17%。換句話說，長期抵押貸款利率的上漲速度比美債更快。這兩類利率的息差從1月的176個(gè)基點(diǎn)擴(kuò)大到現(xiàn)在的200個(gè)基點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)分析人士Wolf Richter 在其創(chuàng)辦的博客網(wǎng)站W(wǎng)olfStreet.com上撰文提醒，抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，可能觸及房地產(chǎn)市場的疼痛閾值。

他稱，一旦抵押貸款利率突破6%，那將阻止足夠多的潛在買家以當(dāng)前價(jià)格購房。除非房價(jià)降到足夠低的水平，否則賣家將面臨嚴(yán)重的房產(chǎn)出售困難。

那么，抵押貸款市場何時(shí)會達(dá)到6%的痛閾呢?Wolf Richter預(yù)計(jì)，鑒于該利率與10年期美債收益率的息差正在擴(kuò)大，且抵押貸款利率的上升速度快于10年期國債收益率，且收益率曲線仍將趨于平坦化，因此，距離6%很可能只有三次加息了——而這三次加息很可能在2019年中期完成。

雖然最近幾個(gè)月價(jià)格有波動，但整體來看，美國很多地區(qū)的房價(jià)這兩年出現(xiàn)了明顯的快速上漲。席勒美國放價(jià)指數(shù)顯示，全美平均房價(jià)比次貸危機(jī)之前的泡沫高峰時(shí)期還要高11.5%：

不過，今年美國樓市的表現(xiàn)一直不及整體經(jīng)濟(jì)。

一度是全美“最火樓市”的加利福尼亞州的房價(jià)正像2008年一樣直線下跌。該州最火爆的圣地亞哥縣的房屋銷售量9月下滑17.5%，至11年來的最低水平。房價(jià)中位數(shù)下跌至57.5萬美元，這是自1月份以來的首次下跌。此前，圣地亞哥縣房價(jià)曾在8月創(chuàng)下58.3萬美元的歷史新高。

9月南加州新屋和成屋銷售較去年同期同比下跌18%，創(chuàng)8年來最大單月降幅，也創(chuàng)2007年房貸危機(jī)以來最差9月行情。

當(dāng)時(shí)CoreLogic分析師Andrew LePage就指出：“房屋價(jià)格上漲和抵押貸款利率上升的雙重打擊讓一些潛在買家望而卻步，也讓其他人采取觀望的態(tài)度。”

美國樓市會撐不住嗎?需要提醒的是，即使30年期抵押貸款利率升至6%，在歷史上也依然處于低位