進(jìn)入10月，土地流拍現(xiàn)象在多地再次上演，全國熱點(diǎn)地區(qū)土地市場整體降溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年9個(gè)多月里，宅地流標(biāo)已劇增，同比上漲1
進(jìn)入10月，土地流拍現(xiàn)象在多地再次上演，全國熱點(diǎn)地區(qū)土地市場整體降溫。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年9個(gè)多月里，宅地流標(biāo)已劇增，同比上漲148%;土地成交溢價(jià)率持續(xù)低位，85%的城市溢價(jià)率出現(xiàn)了下調(diào)。零溢價(jià)成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價(jià)成交地塊占總成交宗數(shù)的59.2%。
土地市場持續(xù)降溫背后，是房地產(chǎn)市場的邏輯和預(yù)期在改變。伴隨碧桂園降速、萬科喊出“活下去”等標(biāo)志性事件，樓市銷售下滑，房企資金壓力增大，拿地?zé)崆椴辉佟?/p>
流拍與低溢價(jià)
10月23日，武漢原計(jì)劃掛牌出讓6宗地塊，僅3宗成交;沈陽土地市場3幅地塊因無人報(bào)名而流拍;10月24日上午，福州4幅地塊因競買人數(shù)不足，全部宣布流拍。
這是繼年中的土地集中流拍后，又出現(xiàn)熱點(diǎn)城市土地集體流拍。
隨著調(diào)控升級(jí)，樓市遇冷，土地交易市場降溫明顯。
就連最熱門的北京，土地也不再受歡迎。5月，北京門頭溝區(qū)與房山區(qū)推出的兩宗限價(jià)住宅用地?zé)o一家房企報(bào)名，雙雙遭遇流拍。截至上半年，北京土地流拍數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7宗，而2017年全年北京僅流拍2宗。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。
從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達(dá)近年來的最高值。今年土地流拍已經(jīng)達(dá)到了歷史相對(duì)高位，全國熱點(diǎn)地區(qū)土地市場整體降溫。
多發(fā)的土地流拍情況并不能掩蓋土地市場成交量的持續(xù)上漲。過去9個(gè)多月中，土地市場依然分化明顯，熱點(diǎn)城市土地成交量依然處在高位。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市年內(nèi)賣地2.86萬億，同比上漲10.9%，杭州、上海、重慶、蘇州、鄭州等地土地成交量依然非常高。
不過，土地成交溢價(jià)率持續(xù)保持低位，85%的城市溢價(jià)率出現(xiàn)了下調(diào)。此外，零溢價(jià)成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價(jià)成交地塊占總成交宗數(shù)59.2%，較二季度增長6.0%。
在近期沈陽土地市場的交易中，龍湖集團(tuán)以總價(jià)約2.03億競得大東區(qū)東北大馬路285號(hào)地塊，成交價(jià)格為5900元/平方米，溢價(jià)率為21.8%，比沈陽城市溢價(jià)率低10.55%。
大部分城市溢價(jià)率下調(diào)明顯，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、烏魯木齊、上海等城市溢價(jià)率同比下降近九成。
整體來看，熱點(diǎn)城市平均地價(jià)出現(xiàn)了下調(diào)，土地市場在系列調(diào)控影響下，有所退燒。
消失的拿地?zé)崆?/p>
據(jù)蘇寧金融研究院整理，2018住宅土地成交占比達(dá)到新低。各大房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1月-9月，20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%;累計(jì)拿地金額9534億元，同比下降27.8%。
克而瑞《中國房企總土儲(chǔ)貨值TOP100》榜單顯示，截至2018年上半年，碧桂園、恒大、融創(chuàng)這三家房企的總土儲(chǔ)貨值均已超2萬億元。這三家在今年的拿地節(jié)奏明顯放緩，態(tài)度謹(jǐn)慎。
碧桂園公告顯示，2018 年1月-8月公司共計(jì)拿地8335萬平方米，總代價(jià)約1878億元，新增土地累計(jì)樓面價(jià)為2253元/平方米，同比下降34%。
恒大上半年新增68個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積為3086萬平方米，較去年同期下降54%。融創(chuàng)去年下半年開始也提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)，大幅降低拿地支出。
中指院研報(bào)稱，隨著政策調(diào)控不斷深化鞏固，房企拿地更趨于理性，樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率呈下滑態(tài)勢。
龍頭企業(yè)放慢拿地節(jié)奏，選擇觀望，而大部分中小型企業(yè)要面臨的或許是資金壓力持續(xù)看漲的問題。
融資困難、資金回籠周期延長、負(fù)債率上升，開發(fā)商的生存環(huán)境進(jìn)一步的壓縮，高溢價(jià)、頻拿地階段已經(jīng)過去。
近年來，銀行對(duì)房企信貸申請的門檻及監(jiān)管進(jìn)一步收緊，多數(shù)房企融資受限，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大。
房企的資產(chǎn)負(fù)債率上升趨勢明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年中期房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，60%的房企凈負(fù)債率有所上漲，170家房企的加權(quán)凈負(fù)債率約為92.56%。
除了融資困境和明顯上升的資產(chǎn)負(fù)債率，房企還遭遇了新房限價(jià)等政策的沖擊。新房限價(jià)環(huán)境下，市場房價(jià)將沒有能力支撐過高的地價(jià)，房企資金回籠周期加長，這也影響了房企的拿地情緒。
此外，近年來土地出讓結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)重大改變，“競自持”、“限房價(jià)競地價(jià)”等新出讓方式開始試水，一些城市的住宅土地出讓條件變得苛刻。
例如南京、杭州等地都出現(xiàn)了限定地價(jià)和現(xiàn)房銷售要求，這增加了開發(fā)商的盈利壓力和土地配置費(fèi)用，使得開發(fā)商不得不謹(jǐn)慎拿地。
蘇寧金融研究院高級(jí)研究員左俊義認(rèn)為，在新房限價(jià)環(huán)境下，隨著新房價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，開發(fā)商融資難和融資成本提升，樓市調(diào)控增強(qiáng)土地出讓條件縮緊，土地流拍案例增加是必然現(xiàn)象。
