萬科發(fā)布會活下去的口號點燃了房地產(chǎn)市場的情緒。近段時間，籠罩在房地產(chǎn)企業(yè)頭頂上的烏云一朵接著一朵，樓盤降價拋售、業(yè)主因房屋質(zhì)量或降
萬科發(fā)布會“活下去”的口號點燃了房地產(chǎn)市場的情緒。近段時間，籠罩在房地產(chǎn)企業(yè)頭頂上的“烏云”一朵接著一朵，樓盤降價拋售、業(yè)主因房屋質(zhì)量或降價“維權(quán)”、項目爛尾等消息接踵而至。
傳聞眾多，真假難辨。中原地產(chǎn)分析師張大偉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，事實上，目前看似吵得熱鬧，但實際上真正有降價行為的房地產(chǎn)公司或項目很少，僅屬個案。但可以確定的是，房企的資金鏈確實很緊張，從大房企到中小房企均面臨這一問題。單純從流動性問題而言，一大關(guān)鍵原因是，房地產(chǎn)企業(yè)在2016、2017年加杠桿行為太過激進(jìn)，如今可能深陷巨額債務(wù)到期和融資渠道收緊兩面夾擊的漩渦。
近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，開源證券作為管理人的“開源城市發(fā)展5號資產(chǎn)管理計劃”，截至今年8月份本金到期未能如期償還。該資管計劃期限兩年，通過西藏信托放款至合肥的一家房地產(chǎn)企業(yè)京商融合置地有限公司(下稱“京商融合”)，京商融合為合肥房產(chǎn)企業(yè)國購?fù)顿Y集團(tuán)(下稱“國購集團(tuán)”)下屬項目公司。據(jù)記者了解，早在去年底至今年初，國購集團(tuán)即開始有委托貸款發(fā)生逾期。
盡管下半年以來央行已多次降準(zhǔn)，貨幣環(huán)境實質(zhì)轉(zhuǎn)向?qū)捤?，不過據(jù)記者多方了解，目前銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度仍處于緊張狀態(tài)，信托、民間融資等其他渠道也在收緊。
一位金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對記者表示，這種寬松程度仍不會改變房地產(chǎn)商當(dāng)前面臨的資金困境，有限的資金也主要流向大企業(yè)，反而加劇房企的馬太效應(yīng)，中小房企的處境尤為艱難。“中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子才剛剛開始，債務(wù)違約、資產(chǎn)處置、兼并組合的情況目前只是個案，將來可能會增多。”
房企資管計劃違約
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得的材料顯示，“開源城市發(fā)展5號資產(chǎn)管理計劃”成立于2016年，期限2年，計劃融資規(guī)模1.8億，實際融資1.659億。預(yù)期年化收益率安排為：100萬-300萬份額為9.5%，300萬以上為9.8%。資金投資于西藏信托作為受托人，發(fā)行設(shè)立的西藏信托·開源城市發(fā)展5號單一資金信托計劃，向京商融合發(fā)放信托貸款，信托資金用于京商商貿(mào)城K區(qū)建設(shè)項目。
風(fēng)控措施上的安排為：公司實際控制人袁啟宏為融資的還本付息提供連帶責(zé)任擔(dān)保;交易對手安徽龍頭企業(yè)國購集團(tuán)為融資的還本付息提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保;京商融合土地及商業(yè)物業(yè)抵押。建筑面積合計83069.38平方米的商業(yè)房屋所有權(quán)提供抵押擔(dān)保。抵押物評估值為50301.50萬元，抵押率為35.78%。
盡管如此，該資管計劃產(chǎn)品仍然發(fā)生違約。記者獲悉，截至8月31日，按最初的還款方案，第一期應(yīng)于8月3日償還的5000萬本金中3000萬未能如期償還，其余部分亦未償還。
違約之后，京商融合、國購?fù)顿Y以及實控人袁啟宏出具承諾，自9月1日起保證每周償還本金不低于1000萬;保證9月30日之前完成抵押資產(chǎn)83069平方米的交易，并提前償還尚未到期貸款及利息;支付逾期期間的罰息。不過，這份承諾亦未能履行。
10月11日，袁啟宏對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：“這筆債務(wù)已經(jīng)妥善處理，與投資人及管理人達(dá)成一致。第一期已經(jīng)基本還清，第二期有點麻煩，我們有準(zhǔn)備，計劃下個月全部還清。”
不過投資人對此表示，截至目前，尚未收到新的還款方案，未與管理人、融資人形成一致意見。
另外，記者從合肥當(dāng)?shù)劂y行人士處獲悉，早在去年底今年初，國購集團(tuán)即開始有委托貸款發(fā)生逾期，并通過資金中介找其融資，稱首期募集數(shù)十億，“當(dāng)時我們覺得風(fēng)險比較大，沒有接手。”
公開資料顯示，國購?fù)顿Y是安徽省較大的住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營企業(yè)，在當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懥^大。在“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單”中連續(xù)四年入圍100強(qiáng)，今年排名為69位;在2018年8月29日全國工商聯(lián)發(fā)布的“2018年中國民營企業(yè)500強(qiáng)”榜單中，名列355位。
財務(wù)報告顯示，截至今年6月30日，國購?fù)顿Y總資產(chǎn)471億元，總負(fù)債為355億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75%。經(jīng)營情況上，今年上半年，其營業(yè)收入33.3億，同比下降-26%;凈利潤1.7億，同比減少42%。在收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入19.6億，占比59%，同比減少42%。
發(fā)力融資“過冬”
合肥當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)業(yè)人士表示，京商融合最大的問題是商辦體量太大了。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，對于當(dāng)前此類商貿(mào)城來說，很多都涉嫌存在浮夸的宣傳。因為住宅項目相對穩(wěn)健，而商貿(mào)城本身招商和運營相對比較不成熟，資金回籠和項目操盤等方面有所欠缺。另外此類企業(yè)對于資金運作可能不夠規(guī)范，這也容易帶來很多市場問題。類似企業(yè)未來要謹(jǐn)慎對待商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)，還是要圍繞住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資。
對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企而言，寒冬或許才剛剛開始。在前兩年狂加杠桿之后，目前陸續(xù)進(jìn)入債務(wù)到期高峰。房企今年下半年正開足馬力尋求資金，截至9月底，僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過萬億元。
具體來看，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，同比上漲161%;發(fā)行規(guī)模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達(dá)236.2%。
發(fā)債方面，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年截至9月30日，154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元。比去年同期149家發(fā)債房企的260只、2661.3億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)行數(shù)量上增加了53.8%，融資規(guī)模上增幅高達(dá)52%。
張大偉對記者稱，從歷史周期來看，每次房地產(chǎn)低谷階段，都曾出現(xiàn)過中型以上的房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，隨后政策開始調(diào)整，繼而呈現(xiàn)出回暖跡象。目前來看，類似降價拋售、債務(wù)違約、破產(chǎn)重組的現(xiàn)象還只是零星出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子或許才剛剛開始。
