深圳高速公路股份(00548 HK)于9月28日發(fā)布公告稱，萬科擬增資29億元戰(zhàn)略投資深國際聯(lián)合置地有限公司。而在幾天前，海航控股(600221 SH)宣布
深圳高速公路股份(00548.HK)于9月28日發(fā)布公告稱，萬科擬增資29億元戰(zhàn)略投資深國際聯(lián)合置地有限公司。
而在幾天前，海航控股(600221.SH)宣布，以12.99億元的對價將北京海南航空大廈轉(zhuǎn)讓給北京萬科。而這僅是萬科今年收購的項目之一，今年前八個月，萬科新增項目數(shù)量同比去年大幅增加，支付權(quán)益價款超過千億，收并購支出逾百億。
值得一提的是，在日前萬科南方區(qū)域9月月度例會上，萬科集團董事會主席郁亮拋出了“轉(zhuǎn)折論”，并表示將“收斂聚焦”、以“活下去”為最終目標(biāo)。這是繼2007年底王石提出“拐點論”、2014年萬科副總裁毛大慶發(fā)表針對樓市悲觀言論后，萬科高層再度唱空房地產(chǎn)行業(yè)。
千億支出背后
據(jù)海航控股公告，與北京萬科交易的資產(chǎn)是北京國晟物業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)，國晟物業(yè)旗下唯一資產(chǎn)是位于北京東三環(huán)的北京海南航空大廈。受讓方為北京厚樸蘊德投資管理合伙企業(yè)(下稱厚樸投資)，北京萬科99.99%持股該公司。萬科收購海南航空大廈的價格約為最新評估價的8折，這并不是海航拋售資產(chǎn)的最低價。
對此，一位接近萬科的人士告訴財聯(lián)社記者，這次收購不能單單看商業(yè)測算，還要看資源交換。
據(jù)界面新聞報道，此次萬科承接的很可能是早前海航計劃處置的一個資產(chǎn)包。除了海南航空大廈外，該資產(chǎn)包中還有北京宏源大廈，以及位于上海、深圳等城市的多個項目，也均被萬科拿下。
財聯(lián)社通過整理萬科公告還發(fā)現(xiàn)，萬科2018年前八月新增地產(chǎn)項目180個，同比2017年前八月了 57個;新增物流園項目43個，同比2017年前八月多了24個，翻了一倍有余。前八月合計新增項目223個，需支付權(quán)益價款1195.43億元;其中地產(chǎn)項目權(quán)益價款為1130.56億元，加之最近受讓海航控股的北京物業(yè)，目前萬科新增地產(chǎn)項目耗資約1143.55億元。
此外，萬科今年聯(lián)合印力、Triwater以83.65億元收購凱德在中國的20家購物中心項目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債;收購合和公路基建、增資深國際聯(lián)合置地公司、入股戴德梁行，合計支付55億元;并購太古實業(yè)旗下太古冷鏈物流資產(chǎn)包，包括上海、廣州、南京、成都等城市的7座冷庫，但未透露交易對價。萬科方面回應(yīng)稱，一些收并購因沒有達(dá)到需要披露的要求，未發(fā)布相關(guān)公告。截至目前，萬科今年的收并購支出已過百億。
而在9月11日，萬科董事會主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例會上稱，行業(yè)轉(zhuǎn)折到來，萬科要聚焦回款，如果6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，所有的業(yè)務(wù)都可以停。
在唱空行業(yè)的同時，卻在加大項目的獲取力度，這是否矛盾?
對此，禾略中國CEO鄭永祥認(rèn)為，試驗新業(yè)務(wù)實際上與萬科轉(zhuǎn)折一脈相承。“追求大規(guī)模高周轉(zhuǎn)，那就完全不需要新業(yè)務(wù)了。”
據(jù)郁亮在萬科南方區(qū)域 9 月月度例會上的講話，萬科總部此前只針對新業(yè)務(wù)做梳理，隨著“全方位轉(zhuǎn)折”的到來，萬科還要對核心的開發(fā)業(yè)務(wù)進行梳理。具體來講，要調(diào)整五種業(yè)務(wù)：投入與產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險和收益不匹配的、做了三年還沒做成的、依靠內(nèi)部資源內(nèi)生增長的以及出于獎金導(dǎo)向建立的能力中心。
五類業(yè)務(wù)的調(diào)整將自然帶來萬科規(guī)模增長的放緩。“原來是行業(yè)的模式是做大規(guī)模、增加信用、融資擴張、高周轉(zhuǎn)繼續(xù)擴大規(guī)模，萬科所謂的行業(yè)轉(zhuǎn)折點，意思是這種房地產(chǎn)開發(fā)模式確實是要不行了。”鄭永祥告訴財聯(lián)社記者，“以前是鼓勵你大干快上拉動經(jīng)濟，現(xiàn)在可能是要你去杠桿穩(wěn)定經(jīng)濟，原來是規(guī)模越大品牌越強，現(xiàn)在是規(guī)模越大越容易出差錯，一出差錯就是全民討伐。”
值得關(guān)注的是，對于新業(yè)務(wù)，郁亮曾表示：“做了3年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做。3 年都沒做成的業(yè)務(wù)，在過去可能會再給 3 年的時間或者換個團隊去做，但在今天需要對業(yè)務(wù)進行收斂和聚焦的時候，應(yīng)該及時關(guān)閉。”
這與萬科內(nèi)部的“賽馬機制”似乎存在某種沖突。“賽馬機制”鼓勵一線城市公司大膽嘗試新業(yè)務(wù)，可以多個地方公司試錯同一種新興業(yè)務(wù)，一旦確定好模式就會進行全國性推廣，過去實驗多年的長租公寓業(yè)務(wù)就是在近些年確定了全國性品牌“泊寓”。
盡管今年萬科在新業(yè)務(wù)拓展方面耗資不菲，但這些新業(yè)務(wù)幾乎全部是收并購而來，太古冷鏈、合和公路基建的兩條高速公路都處于發(fā)展成熟、正面盈利的狀態(tài)，而萬科入股戴德梁行是成為其基石投資者，助其在美股上市，與此前多地“試錯、賽馬”的擴張方式有風(fēng)險上的差異。
屢次唱空房地產(chǎn)行業(yè)
郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上稱，“盡管萬科在 2012 年就判斷行業(yè)進入白銀時代、進入了轉(zhuǎn)折點，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”
實際上，這已是近十年來，萬科又一次表達(dá)對行業(yè)的悲觀態(tài)度。2007年底，時任萬科董事會主席的王石在一次論壇中，對“樓市出現(xiàn)拐點的說法”表示了認(rèn)同，又在之后通過微博發(fā)表8篇文章補充說明，“拐點論”就此出爐，在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波。
2008年房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，同年9月，一則“萬科主要負(fù)責(zé)人在松山湖會議上的講話”在網(wǎng)上流出，主要內(nèi)容為“要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉。”此后萬科發(fā)布公告稱松山湖會議講話“純屬偽造”。
2014年市場再度陷入調(diào)整，郁亮在當(dāng)年表示，萬科在2012年時就明確做出判斷：房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，即房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時代已經(jīng)結(jié)束。
但在低利率、貨幣放水及房地產(chǎn)刺激政策的疊加效應(yīng)下，近兩年全國樓市迎來了一輪“大牛市”，多地房價翻番，利用高杠桿擴張的房企成為最大贏家。在規(guī)模上，一直位居首位的萬科被碧桂園反超。
在南方區(qū)域9月例會講話中，郁亮這番話耐人尋味，“只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點中被淘汰。這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”
一位萬科前員工向財聯(lián)社記者表示：“郁總的意思是十年前錯判了，但這一次是真的來了，11年前王石提出拐點論的時候我是反對的。”
“萬科一直很關(guān)注風(fēng)險和可持續(xù)發(fā)展，主要為剛需客群提供住宅，確實近幾年剛需客群的規(guī)模是逐年下降的，這是萬科提出白銀時代的背景。融創(chuàng)一直都是做的改善客群，而過去幾年改善需求逐步上升，所以孫宏斌會說是鉆石時代。大家都是開發(fā)商，提出觀點都是基于自己的業(yè)務(wù)模式，是對自身經(jīng)營模式的思考。”上述萬科前員工如是說。
事實上在4年前，當(dāng)時還是萬科董秘、現(xiàn)為高級副總裁的譚華杰，曾帶領(lǐng)團隊完成了一份“全世界房地產(chǎn)歷史上最大的量化研究”，得出結(jié)論是“中國住宅行業(yè)的未來十年是安全的。”
在今年6月的萬科股東大會上，當(dāng)股東質(zhì)疑萬科凈資產(chǎn)負(fù)債率較低時，萬科總裁祝九勝曾回應(yīng)稱：“2018-2019年市場上可能有并購的機會，真正機會來的時候我們會大膽穩(wěn)健地獲取。”
萬科除了調(diào)整五大業(yè)務(wù)，還同時進行地方公司的更名，被業(yè)內(nèi)理解為“去地產(chǎn)化”，盡管這種理解存在誤讀。禾略中國CEO鄭永祥認(rèn)為，2015年至2025年，非農(nóng)適齡購房人口紅利雖然開始下降，但仍處于高位，是房企轉(zhuǎn)型關(guān)鍵而又安全的10年。2025年后，人口紅利將逐步消失，行業(yè)開始大洗牌。在大洗牌到來之前，大型公司要做大的決策變化，所以近年“去地產(chǎn)化”最積極的，往往是大型房企。
他進一步表示，越是所謂的“轉(zhuǎn)折時代”，越是房企的機會
