不同于其他三座一線城市，廣州樓市的走勢(shì)近年來(lái)可以用波瀾不驚來(lái)形容，鮮有公證搖號(hào)、排隊(duì)驗(yàn)資的情況出現(xiàn)。但如果回溯過(guò)去兩年的土地市場(chǎng)，
不同于其他三座一線城市，廣州樓市的走勢(shì)近年來(lái)可以用“波瀾不驚”來(lái)形容，鮮有“公證搖號(hào)”、“排隊(duì)驗(yàn)資”的情況出現(xiàn)。
但如果回溯過(guò)去兩年的土地市場(chǎng)，廣州也曾誕生過(guò)數(shù)宗令外界關(guān)注的高價(jià)地。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的規(guī)劃與建設(shè)后，這些項(xiàng)目紛紛在2018年下半年發(fā)出入市的信號(hào)，等待市場(chǎng)檢閱。
高價(jià)地項(xiàng)目多數(shù)誕生于市場(chǎng)環(huán)境較好的年份，開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目本身普遍存在較高的預(yù)期。但隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)能否給予充分的回饋仍是未知數(shù)。多名接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的房企內(nèi)部人士、中介代理人士均認(rèn)為，在調(diào)控高壓的情況下，下半年廣州樓市仍將保持平穩(wěn)。
扎堆預(yù)入市
2018年6月，位于番禺萬(wàn)博商圈的金地奧壹府正式亮相。公開(kāi)信息顯示，奧壹府首期開(kāi)放20套面積在205~280平方米的別墅產(chǎn)品，以及147套建面在130~180平方米的高層洋房。
這是一宗誕生于2017年1月份的高價(jià)地，彼時(shí)，金地經(jīng)過(guò)129輪競(jìng)拍，以18.7億元的總價(jià)競(jìng)得番禺官堂村地塊，總用地面積為2.17萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為5.7萬(wàn)平方米，且金地須配建5600平方米高級(jí)人才住宅及提供2.21萬(wàn)平方米的拆遷安置房，扣除配建成本后的樓面地價(jià)達(dá)33660元/平方米。
雖然總價(jià)不高，但這一樓面價(jià)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)超過(guò)或者持平于周邊項(xiàng)目的樓價(jià)。對(duì)于金地而言，顯然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。多名熟悉廣州市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)咨詢?nèi)耸肯蛴浾咧赋觯凑漳壳暗牡貕K條件測(cè)算，這宗地塊的回本價(jià)要去到5萬(wàn)元~6萬(wàn)元/平方米。
目前萬(wàn)博商圈的住宅在售項(xiàng)目較少，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，靠近這一板塊的雅居樂(lè)板塊目前二手房均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米;星河灣板塊均價(jià)則為3.2萬(wàn)元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份向壹粵府銷售人員了解相關(guān)情況，對(duì)方表示目前沒(méi)有預(yù)售證尚不清楚具體價(jià)格，但洋房總價(jià)差不多七八百萬(wàn)元，不會(huì)超過(guò)一千萬(wàn)元。預(yù)計(jì)月底開(kāi)盤(pán)。
上述銷售人員續(xù)稱，由于套數(shù)不多，目前的意向客戶數(shù)量仍算可以。一名熟悉這一片區(qū)的中介人士指出，這一樓盤(pán)價(jià)格較高，但由于萬(wàn)博的定位是廣州的第二CBD，周邊也沒(méi)有住宅新房在售，因而項(xiàng)目的去化情況應(yīng)該比較樂(lè)觀。
與金地奧壹府路徑類似，位于白云區(qū)的高價(jià)地項(xiàng)目龍湖首開(kāi)天奕也進(jìn)入了密集的宣傳期。2016年11月，龍湖首開(kāi)聯(lián)合體以總價(jià)32.23億元，配建30150平方米保障房競(jìng)得這宗地塊，計(jì)算保障房的建安成本實(shí)際付出地價(jià)成本高達(dá)46958元/平方米。上述多名機(jī)構(gòu)咨詢?nèi)耸客扑?，這一項(xiàng)目的回本價(jià)接近8萬(wàn)元/平方米。
目前這一項(xiàng)目暫時(shí)未有開(kāi)盤(pán)的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目周邊均價(jià)在4.4萬(wàn)元/平方米左右。一名熟悉這一片區(qū)的本土房企營(yíng)銷人士告訴記者，該項(xiàng)目都是大戶型，定位高端，且經(jīng)過(guò)一輪補(bǔ)漲之后，白云區(qū)是有一些定位較高的樓盤(pán)單價(jià)能夠達(dá)到七八萬(wàn)，如果算上龍湖的產(chǎn)品能力，“還是不缺人買(mǎi)的”。
調(diào)控高壓線
高價(jià)地集體吹響入市號(hào)角，賣方市場(chǎng)信心十足?但實(shí)際上，如果拉高至全市的維度來(lái)分析，廣州樓市下半年并沒(méi)有看到有風(fēng)向轉(zhuǎn)變的可能性。上述房企營(yíng)銷人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，“短期來(lái)看，限購(gòu)不可能放松，加之廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生根本性改變，價(jià)格上漲，沒(méi)什么空間”。
一個(gè)事實(shí)是，2018年6月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在全國(guó)等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，廣州也在此列。
據(jù)多名廣州本土的房企內(nèi)部人士、中介人士確認(rèn)，7月11日開(kāi)始，這一行動(dòng)已經(jīng)在廣州開(kāi)始，打擊的重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。
除此以外，廣州目前也是嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)簽限價(jià)的城市，且沒(méi)有明顯放開(kāi)限價(jià)的跡象。以番禺區(qū)為例，多名樓盤(pán)銷售人員向記者確認(rèn)，這一區(qū)域的一手房網(wǎng)簽限價(jià)在18200元/平方米左右，但據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前番禺區(qū)的二手均價(jià)已經(jīng)到了27000元/平方米，很多樓盤(pán)不得不通過(guò)裝修合同的方式來(lái)填平這一價(jià)格差，但客觀上來(lái)看，這又抬高了置業(yè)門(mén)檻。
記者獲得的一套物業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，該套物業(yè)的銷售均價(jià)為32000元/平方米，按照限價(jià)18200元/平方米計(jì)算，尚有13800元/平方米的差價(jià)。剩余這部分差價(jià)只能通過(guò)裝修合同的方式來(lái)填補(bǔ)，而這一部分，業(yè)主需要全額付款或者分期五年。
“相當(dāng)于至少要五、六成的首付，320多萬(wàn)元的房子，首付達(dá)到170多萬(wàn)元。”該樓盤(pán)的業(yè)主指出。
事實(shí)上，不僅是政策面沒(méi)有放松，從資金面上來(lái)看，目前銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭的放款條件也相對(duì)嚴(yán)格。一名四大行負(fù)責(zé)個(gè)人按揭的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前放款，基本上集中在月初。我們支行七月初放款后，最近幾天就再?zèng)]有個(gè)貸放過(guò)了。”
