限購(gòu)加之錢緊，2018年，房企遭遇了前所未有的圍追堵截。在各種利空消息的不斷釋放下，上半年，上市房企的股價(jià)集體出現(xiàn)波動(dòng)。為了緩解資本市
限購(gòu)加之“錢緊”，2018年，房企遭遇了前所未有的圍追堵截。在各種利空消息的不斷釋放下，上半年，上市房企的股價(jià)集體出現(xiàn)波動(dòng)。為了緩解資本市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)，多家房企的大股東祭出了“殺招”，頻繁對(duì)自家股票進(jìn)行增持。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅6月份滬深上市房企中就有9家大中房企進(jìn)行了增持。而在整個(gè)上半年，包括泛?？毓?、龍湖地產(chǎn)(下稱龍湖)均在頻繁增持，其中，今年4月份以來，龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍掌控的家族信托已累計(jì)進(jìn)行了5次增持。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企此舉動(dòng)因有三：一是看好企業(yè)發(fā)展，增加投資者信心;二是提升股價(jià)，穩(wěn)定公司市值，三是出于融資的需求。不過，考慮到影響股價(jià)的因素有多種，倘若房地產(chǎn)整體從緊的趨勢(shì)不改變，大股東的增持恐怕只是杯水車薪，影響力有限。
龍湖、泛海等房企頻繁增持所為何？
今年以來，在中央明確表態(tài)調(diào)控不放松的背景下，全國(guó)樓市調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，1-5月份全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)150多次。6月以來，包括國(guó)開行總行收回棚改項(xiàng)目審批權(quán)限，調(diào)整棚改貨幣化安置比例的傳聞被證實(shí)，以及發(fā)改委嚴(yán)控內(nèi)地房企境外發(fā)債等多條利空消息傳來，導(dǎo)致投資者對(duì)地產(chǎn)股投資信心減弱，多個(gè)地產(chǎn)股持續(xù)出現(xiàn)下跌頹勢(shì)。
在此局面下，房企大股東或管理層增持自家股票的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
6月28日晚間，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司一名主要股東 Charm Talent International Limited 于2018年6月25日至27日期間于公開市場(chǎng)增持合共5106000股普通股公司股份，平均價(jià)格約為每股21.5443港元。
據(jù)了解，Charm Talent 全部已發(fā)行股本由銀海資產(chǎn)全資擁有，而銀海全部已發(fā)行股本則由匯豐國(guó)際以吳氏家族信托的受托人身份全資擁有。吳氏家族信托是于2008年6月由吳亞軍作為設(shè)立人及匯豐國(guó)際受托人作為受托人設(shè)立的一項(xiàng)全權(quán)信托。吳氏家族信托的受益人包括吳女士的若干家族成員。
增持完成后，吳氏家族共持有26億股份，占公司總股本的43.87%。藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)港交所資料統(tǒng)計(jì)，這已是龍湖地產(chǎn)年內(nèi)第5次增持公司股票。此前，吳亞軍曾先后于4月3日至4月4日、4月17日至4月20日、5月23日至5月28日、5月29日至5月30日共計(jì)增持1395萬股份。
吳亞軍大手筆增持龍湖股票的舉動(dòng)僅是一個(gè)縮影，今年來，多家房企都對(duì)自家公司的股票進(jìn)行了增持。5月21日，合景泰富(01813.hk)發(fā)布公告稱，公司主席孔健岷于本月18日及21日增持合景泰富共90萬股。5月3日，旭輝集團(tuán)(00884.hk)發(fā)布公告稱，公司大股東林中及其一致人增持70萬股，涉資約425.55萬港元。
在上半年的“增持潮”中，6月是一個(gè)最為密集的時(shí)期。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的6月，滬深上市房企中就有9家進(jìn)行了增持股票的行為。是月，泛?？毓衫塾?jì)增持了11次，是所有上市房企中增持最猛烈的一家。從泛海控股基本面來看，受到公司4月中旬重組計(jì)劃失敗影響，5月份多機(jī)構(gòu)對(duì)其地產(chǎn)債進(jìn)行拋售，引起其股價(jià)短時(shí)間快速下跌。由此，泛?？毓?月份以來頻繁發(fā)布公告，由公司部分董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員通過多種方式增持1-2億公司股份。
而6月20日這一天，曲江文旅(600706.sh)、泛?？毓伞⒂碇薜禺a(chǎn)(01628.hk)、融信中國(guó)(03301.hk)、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.hk)等多家公司集中發(fā)布了增持公告。這與6月19日的股市行情密切相關(guān)。6月19日收盤后，國(guó)內(nèi)股市和港股雙雙呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)板塊和港股內(nèi)房股也多呈下跌趨勢(shì)。是日，上證綜指收盤報(bào)2907.82點(diǎn)，跌幅3.78%，成交額2412.04億元;深證成指收盤報(bào)9414.76點(diǎn)，跌幅5.31%，成交額2324.95億元。地產(chǎn)板塊除華業(yè)資本、空港股份、新湖中寶、綠地控股之外，基本全線飄綠。
事實(shí)上，今年以來，大部分房企股價(jià)表現(xiàn)疲軟，不少呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中曲江文旅從年初到6月19日的股票跌幅達(dá)到了42.8%，泛海控股從1月6日至6月21日的跌幅為21%，禹州地產(chǎn)從5月初至6月21日的跌幅為13%。2月以來地產(chǎn)板塊調(diào)整明顯，截至6月29日，申萬房地產(chǎn)板塊市盈率下跌至11.03，地產(chǎn)板塊/滬深300的相對(duì)估值已經(jīng)低于2014年的最低水平。此外，在6月25日市場(chǎng)傳出棚改政策調(diào)整消息后，地產(chǎn)板塊連續(xù)下跌，截至日前已蒸發(fā)市值逾3000億元。
新城控股(601155.sh)高級(jí)副總裁歐陽捷對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出：“目前資本市場(chǎng)有點(diǎn)杯弓蛇影，忽略市場(chǎng)基本面，交流信息情緒化，操盤策略羊群化，不斷出現(xiàn)自我踩踏。大股東對(duì)行業(yè)大勢(shì)了如指掌，對(duì)企業(yè)前景精心規(guī)劃，對(duì)公司能力充滿信心，當(dāng)市場(chǎng)恐慌盲從導(dǎo)致公司股價(jià)波動(dòng)下降、市值明顯低于內(nèi)部預(yù)期，回購(gòu)現(xiàn)象也屬正常，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，提升資本市場(chǎng)信心。”
以增持緩解股價(jià)低迷態(tài)勢(shì) 成效恐有限
中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎分析認(rèn)為：“就目前情況來看，房企大股東和高管增持股份主要還是因?yàn)楣蓛r(jià)下跌，希望借此穩(wěn)住市值。”
截至目前，中國(guó)千億市值房企數(shù)量已經(jīng)超過美國(guó)和日本。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2017年底，中國(guó)千億市值房企共有18家，內(nèi)地千億市值房企有萬科(000002.sz)、碧桂園(02007.hk)、中國(guó)恒大(03333.hk)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.hk)、華夏幸福(600340.sh)和龍湖地產(chǎn)等11家;香港千億市值房企有長(zhǎng)和(00001.hk)、新鴻基地產(chǎn)(00086.hk)等7家。美國(guó)千億市值房企數(shù)量為14家，日本為4家。
但中國(guó)房企的市盈率卻顯著偏低。藍(lán)鯨房產(chǎn)據(jù)最新數(shù)據(jù)整理，目前，美國(guó)千億市值房企方面，滾動(dòng)市盈率最低的是芬塔公司，為16.404倍;市盈率最高的是SBA通信，為194.874倍。其中，多數(shù)股票市盈率較高。而擁有千億市值的萬科A，滾動(dòng)市盈率僅為8.91倍。此外，根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至6月29日，滬深130家上市房企的滾動(dòng)市盈率加權(quán)平均市盈率僅為10.13倍。
與此同時(shí)，當(dāng)前大多數(shù)上市房企的估值都比較低，尤其是在港上市地產(chǎn)公司總體估值在較低區(qū)間。目前內(nèi)地房地產(chǎn)股票PE倍數(shù)普遍在7-10倍，相較其他行業(yè)較低。而內(nèi)地房企估值在7-8倍左右，在國(guó)際范圍內(nèi)處于倒數(shù)第一。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，中國(guó)房企市盈率普遍較低與其負(fù)債率較高有關(guān)。協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，資本市場(chǎng)對(duì)一家房企股價(jià)的評(píng)估是受多種因素影響的。在他看來，最重要的是三個(gè)方面，一是對(duì)房企商業(yè)模式的認(rèn)可程度;二是商業(yè)模式的潛在風(fēng)險(xiǎn);三是負(fù)債率。
由此可見，企業(yè)要想改變資本市場(chǎng)對(duì)公司的“評(píng)價(jià)”，還需從這三個(gè)方面入手，僅靠大股東增持，其成效恐怕有限。
提升股價(jià)謀求資本市場(chǎng)融資
除了展示對(duì)公司的信心，維護(hù)企業(yè)市值之外，有業(yè)內(nèi)專家指出，不排除房企增持可能出于對(duì)資本市場(chǎng)融資。
歐陽捷表示：“目前，資本市場(chǎng)融資普遍受限，有些房企只有股權(quán)質(zhì)押的融資渠道。但股價(jià)下跌會(huì)影響股權(quán)質(zhì)押融資額度，通過大股東回購(gòu)給予市場(chǎng)信心，有助于股價(jià)恢復(fù)、有利于股權(quán)融資定價(jià)。”
事實(shí)上，今年以來，在去杠桿的背景下，國(guó)內(nèi)融資渠道不斷收緊，融資成本不斷高企，與此同時(shí)，發(fā)改委又于6月27日對(duì)企業(yè)境外融資的用途做了限制。
在此情況下，房企對(duì)股權(quán)質(zhì)押有著前所未有的“依賴”。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，股票質(zhì)押比例超過50%的房企有17家，如銀億股份(000981.sz)的股權(quán)質(zhì)押比例達(dá)到了79%，萬通地產(chǎn)(600246.sh)有65.9%，泛?？毓捎?1.33%，泰禾集團(tuán)(000732.sz)有57.93%，中洲控股(000042.sz)有57.31%。
黃立沖指出，股權(quán)質(zhì)押融資是房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資手段，它可以緩解短期流動(dòng)資金壓力。不過股權(quán)質(zhì)押往往要求股價(jià)下跌幅度不能超過金融機(jī)構(gòu)設(shè)定的預(yù)警線和平倉(cāng)線。當(dāng)股價(jià)連續(xù)下跌接近預(yù)警線時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)要求大股東補(bǔ)倉(cāng);而當(dāng)達(dá)到平倉(cāng)線，大股東又無法補(bǔ)倉(cāng)和還錢時(shí)，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)將所質(zhì)押的股票在二級(jí)市場(chǎng)上拋售。因此，如果某只股票一段時(shí)間內(nèi)股價(jià)較為低靡，大股東會(huì)通過增持股份給市場(chǎng)一些積極的信息來支撐股價(jià)。
黃立沖認(rèn)為，股價(jià)低迷肯定會(huì)影響公司的融資能力，一般來說，在市場(chǎng)公允價(jià)值內(nèi)，股價(jià)越高融資能力越強(qiáng)。
考慮到影響股價(jià)因素較多，大股東增持對(duì)股價(jià)的影響很難判斷。伴隨著一系列利空消息的相繼出臺(tái)，地產(chǎn)股會(huì)迎來怎樣的表現(xiàn)，大股東又是否會(huì)繼續(xù)增持緩解股價(jià)低迷態(tài)勢(shì)?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。
