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什么時(shí)候買房最好?時(shí)隔七年,大房企再進(jìn)五線城市

2018-02-22 14:55:00 來源: 人民網(wǎng)

幸會(huì)銅陵!在故鄉(xiāng)熱門商圈里刷屏的碧桂園廣告,無時(shí)無刻不在提醒人們這個(gè)行業(yè)龍頭要為有成就的銅陵人建五星級的家。對于五線城市銅陵來說,

 “幸會(huì)銅陵!”在故鄉(xiāng)熱門商圈里“刷屏”的碧桂園廣告,無時(shí)無刻不在提醒人們這個(gè)行業(yè)龍頭要“為有成就的銅陵人建五星級的家”。

對于“五線城市”銅陵來說,碧桂園是繼恒大后第二家進(jìn)入該市的房企巨頭——上一次恒大進(jìn)入銅陵,正逢樓市調(diào)控的關(guān)鍵年2010年,此后七年間,鮮有全國大型房企涉足。

某種程度上,“急跌急漲”的銅陵很適合做一個(gè)觀察四五線城市樓市的窗口:2014年,它曾因樓市低迷期間在全國率先打響樓市“救市第一槍”而備受爭議。接下來三年里:一二三四五線城市排浪式的房價(jià)上漲,到2017年,四五線城市迎來了新的“浪頭”。

多年來徘徊在四五千元的銅陵房價(jià),2017年漲了20%,均價(jià)突破六千,核心區(qū)域房價(jià)達(dá)到1.5萬元。無論碧桂園還是安徽省內(nèi)第一大房企文一集團(tuán),都選擇了在去年重新審視銅陵市場。不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),2017年還有來自佛山的新明珠實(shí)業(yè),總部上海的中梁地產(chǎn),福建富安置業(yè)等外地房企進(jìn)入這個(gè)“小”市場拿地。

“不想”或“不愿”來的大房企,再次來了五線城市。接下來的2018年,銅陵的樓市會(huì)發(fā)生什么?

時(shí)隔七年,大房企再進(jìn)五線

去年10月和12月的兩個(gè)月里,碧桂園接連出手拿地,出價(jià)總額8.28億元成為了當(dāng)?shù)?017年購買總金額最高的房地產(chǎn)企業(yè),一時(shí)間在銅陵風(fēng)頭無雙。

這倒讓人想起2010年恒大初入銅陵的情景。七年前,恒大集團(tuán)選中了當(dāng)時(shí)房價(jià)在安徽省內(nèi)較高的銅陵作為布局皖南的第一步。2011年5月,銅陵恒大綠洲首開,成交精裝修價(jià)格約在6300元/㎡,那一年,省城合肥的住宅均價(jià)也不過6219元/㎡。

從規(guī)劃布局到小區(qū)綠化,精裝修和營銷理念上,恒大綠洲項(xiàng)目第一次刷新了銅陵人買房理念。但另一方面,誰也不知道恒大是否能算品牌房企開拓五線城市的優(yōu)秀樣本——銅陵恒大項(xiàng)目總規(guī)劃51棟,共計(jì)6387戶,至今尚未清盤。

這和樓市調(diào)控有關(guān)。查詢騰訊房產(chǎn)的數(shù)據(jù),考慮2010年調(diào)控有一定的滯后性,在2011年2012年銅陵蕪湖等沿江相對發(fā)達(dá)地區(qū)樓市價(jià)格“瘋漲”至安徽前列,一度比肩甚至超過安徽省城合肥。

好日子并不長。銅陵恒大項(xiàng)目2012年對外價(jià)格7400元/㎡,實(shí)際售價(jià)超過6000元。但此后樓市行情急轉(zhuǎn)直下。2013年,在國家調(diào)控政策執(zhí)行之下,銅陵恒大項(xiàng)目售價(jià)下降至5390元/㎡。當(dāng)年全銅陵住宅成交均價(jià)約4797.9元/㎡,較2012年價(jià)格開始下滑。2014年,恒大精裝改毛坯,價(jià)格降價(jià)至4860元/㎡,還推出“首付一萬拎包入住,送全套家電”等活動(dòng)。

如今,恒大終于趕上了清盤的“好時(shí)候”, 近期更傳出恒大有意在銅陵拿第二塊地的消息。

筆者在恒大售樓部看到,大年初三,售樓部現(xiàn)場大概有30多位的客戶,多數(shù)是全家人來看房。目前恒大推出的精裝修房源標(biāo)價(jià)多在8000-9000元/㎡左右,雖不知“標(biāo)價(jià)”從何而來,但疊加“88折”的折扣,98折的按揭折扣和“直減3萬”的新春“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠后,折后均價(jià)約在7500元/㎡。一套130平米左右的精裝修高層,總價(jià)也僅在100萬左右,首付在2-3成。

距離恒大不到3公里的碧桂園項(xiàng)目,放風(fēng)價(jià)是高層精裝修8000元/平米,目前首開600套,聽說目前有500套獲得認(rèn)籌。龍頭房企的進(jìn)入帶來了更豐富優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品,也推高了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。

“一百萬買別墅”

在銅陵人的記憶里,房價(jià)并非只漲不跌,但對政策的反映有滯后性。筆者身邊有不少的親友在2013年前后進(jìn)入樓市,以8000左右的價(jià)格買房,至今仍“被套”的并不少見。春節(jié)期間去探訪的幾個(gè)大型樓盤,也反映了銅陵樓市的幾番起落。

比如定位別墅的“文一.十里春風(fēng)”項(xiàng)目,脫胎于2013年銅陵本地房企“雙龍旅游置業(yè)公司”投資開發(fā)建設(shè)的“御龍灣”項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目列入當(dāng)時(shí)的“861”計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一。但在開工不到2年后的2015年停工,因諸多債務(wù)紛爭,被司法機(jī)關(guān)對其名下的國有土地使用權(quán)及在建工程強(qiáng)制查封、扣押、凍結(jié),遭遇司法拍賣。

此前文一集團(tuán)通過受讓方式獲得了銅陵上市公司中發(fā)科技(600520,現(xiàn)文一科技)的控股權(quán),在當(dāng)?shù)氐恼探缈磥恚?ldquo;十里春風(fēng)”項(xiàng)目體現(xiàn)了政府對文一集團(tuán)對“文一科技”付出的認(rèn)可。到今年2月,當(dāng)?shù)匾?guī)劃局批準(zhǔn)了“十里春風(fēng)”新規(guī)劃:除了住宅用地外,還有社區(qū)醫(yī)院和養(yǎng)老康健中心等。

根據(jù)介紹,十里春風(fēng)項(xiàng)目位于銅陵某風(fēng)景區(qū)內(nèi),依山傍水,物業(yè)類型以160平米-200平米的三層聯(lián)排別墅為主。“定價(jià)在5800-6800元/㎡,加上贈(zèng)送面積,200平米的別墅套內(nèi)使用面積有240平米,不包含前后院子。

也就是說,最低93萬,最多140萬,就可以獲得風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅。但無論是商場展廳還是售樓部,來參觀了解的意向客戶都不多。

”即將首開的一期七十多套房源目前一半都被預(yù)定了。“十里春風(fēng)”項(xiàng)目的營銷人員誠懇提議:“現(xiàn)在看確實(shí)地理位置很偏僻,學(xué)區(qū)也沒落定,但等周邊配套都起來再買,價(jià)格肯定不是一百萬左右一套的價(jià)格了呀”。

出于好奇,我去了“十里春風(fēng)”現(xiàn)場:“村村通”公路暢行無憂,項(xiàng)目對面是連綿的村莊院落和農(nóng)地,風(fēng)景優(yōu)美但人煙稀少,并無其他公共設(shè)施配套,間或有木質(zhì)農(nóng)家樂廣告牌進(jìn)入視線。一位提前下班的售樓部工作人員請我離開時(shí)捎他一程:“公交很難等”。

政府從“救市”到引導(dǎo)

回顧”十里春風(fēng)“(御龍灣)項(xiàng)目上次停工的時(shí)候,正是銅陵房地產(chǎn)上一輪“高潮“到“谷底”的艱難時(shí)刻。2014年5月,銅陵市政府率先宣布當(dāng)月起公積金貸款額度提高20%,首付比例下調(diào)至20%,購買家庭首套普通住房按房價(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。此舉當(dāng)時(shí)掀起熱議,被認(rèn)為是打響了地方政府“救市”的第一槍。2014年下半年,銅陵的房地產(chǎn)市場滑向價(jià)量齊跌的谷底。

2017年開始有了明顯復(fù)蘇。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理處官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,2017年,銅陵樓市住宅類商品房成交均價(jià)在5530.5元/㎡左右,較2016年4550元/㎡的均價(jià)上漲21.54%。最新的數(shù)據(jù)是,2018年1月銅陵市商品房住宅成交均價(jià)5697元/㎡,銅陵2月本月簽約39套,備案654套,住宅成交均價(jià)增加至6062元/㎡。

當(dāng)年政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度,也有著細(xì)微的變化。去年9月,銅陵在新一輪房價(jià)大漲中取消了對購買商品房的政府補(bǔ)貼,明確要求把商品住房漲幅控制在合理區(qū)間,在安徽省層面上,2018年政府工作報(bào)告表態(tài)“因城施策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”,定調(diào)要“一城一策”防止房價(jià)大起大落。

不過,在全國三四五線城市去庫存的大形勢下,各地方政府眼中合理的漲跌幅是多少?

剛需仍是主力

誰在購買銅陵的房子,以至于2017年均價(jià)抬升了20%?從筆者觀察到的情況看,主要分為以下幾類:一是希望改善戶型和學(xué)區(qū)的中青年夫妻,以及為了孫輩上學(xué)在子女家附近買房方便照顧孩子的老年人;二是正值婚齡的剛需青年,一般都需要在市區(qū)或縣城買房置業(yè)。三是以資產(chǎn)保值為目標(biāo)的中產(chǎn),但由于多數(shù)人都籌劃為子女在其他一二線城市置業(yè),真正出手的不算多。

有多位置業(yè)顧問告訴我,今年稍顯不同的一個(gè)情況是:由于一二線城市的房價(jià)飆升及戶籍社保限購政策,今年返鄉(xiāng)的“回流”年青人比往年要多。“銅陵不限貸外地戶籍不限購,合肥現(xiàn)在房價(jià)都兩萬了,有很多合肥的,甚至從合肥周邊縣城來這買房投資的”。

銅陵的樓市有其特殊和普遍性:一方面,城市的人均GDP在安徽省內(nèi)居前,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好;但也面臨著作為”中國古銅都“資源枯竭型城市的艱難轉(zhuǎn)型。另一方面,近些年城市拆遷改造,銅陵率先進(jìn)行的貨幣化安置也使得當(dāng)?shù)睾芏喑擎?zhèn)居民擁有了兩套以上的房子或相應(yīng)補(bǔ)償金。出售回遷房去買商品房的情況也不少見。

此外,近兩年原屬于安慶市的樅陽縣劃入銅陵市,行政區(qū)劃調(diào)整讓銅陵在擺脫了“華東面積最小的地級市”的同時(shí),享受了一次人口流入的紅利,多樓盤甚至在樅陽縣也設(shè)立了營銷中心。在銅陵市政府的表態(tài)顯示,2015年以來商品住房去化周期由13個(gè)月降到8個(gè)月,庫存有所減少。

銅陵只是一例。目前銅陵核心學(xué)區(qū)房一手房房價(jià)突破1.5萬元。2月20日的地方新聞顯示,安徽其他三四線城市中,滁州房價(jià)突破1.3萬元,蚌埠突破1.4萬元,蕪湖1.2萬元,合肥周邊的肥東縣,部分房價(jià)已破1.6萬元/平方米。

城市的街道縱橫交錯(cuò),但“買不買房”,“什么時(shí)候買房”,卻永遠(yuǎn)是年輕人徘徊著的十字路口。也許,不止急切購房的市民有些徘徊觀望,或許連樓盤開發(fā)商自己心里也并非勝券在握。

關(guān)鍵詞: 時(shí)候

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