為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，在6月26日-7月2日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，10月10日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)
為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，在6月26日-7月2日向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，10月10日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求加大對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)違規(guī)發(fā)布信息行為的處罰力度，規(guī)定違規(guī)發(fā)布房源信息3次以上的，不得再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)發(fā)布本市住房租賃房源信息，并明確同一房源不得由同一家機(jī)構(gòu)重復(fù)發(fā)布、房源上網(wǎng)超30日需下架等規(guī)定。
新規(guī)11月落地
針對(duì)房屋租賃中介違規(guī)發(fā)布信息行為頻發(fā)，《通知》重點(diǎn)對(duì)于房屋租賃信息發(fā)布企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員做出一系列規(guī)定。比如在信息發(fā)布主體資質(zhì)方面，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)依法登記、備案且正常經(jīng)營(yíng);租賃企業(yè)信息發(fā)布人員持有從業(yè)人員信息卡。
實(shí)際上，去年8月，北京市住建委就嚴(yán)格檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息卡的情況，同時(shí)要求發(fā)布房源信息必須在頁(yè)面明顯位置顯示經(jīng)紀(jì)人信息卡。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前租賃機(jī)構(gòu)等需要滿足依法登記、有信息卡和有房屋狀況說(shuō)明書(shū)。從實(shí)際情況看，目前在信息卡的制度完備上其實(shí)是不到位的，這要求當(dāng)前北京租賃企業(yè)需要積極完善此類制度，進(jìn)而形成租賃交易方面的合規(guī)制度。
而對(duì)于租賃信息發(fā)布行為，《通知》也做出相關(guān)規(guī)范，比如要求住房租賃企業(yè)于簽訂收進(jìn)房屋或出租房屋合同之日起3日內(nèi)，將合同主要信息錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。在信息發(fā)布過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)需如實(shí)發(fā)布房屋照片、租金、傭金，同一房源不得由同一家機(jī)構(gòu)重復(fù)發(fā)布;同一房源由多家不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的，逐步實(shí)現(xiàn)合并展示;此外，不得展示發(fā)布超過(guò)30日未維護(hù)房源信息或違規(guī)出租的房源信息。
嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，文件中下架發(fā)布超過(guò)30日的房源信息其實(shí)是目前市場(chǎng)上關(guān)注最多的，也旨在解決此類問(wèn)題。“這使得房源的掛牌周期需要壓縮，倒逼中介掛牌一些誠(chéng)心交易和出租的房源。”
那么，部分房源沒(méi)有出租或出售的該怎么辦?嚴(yán)躍進(jìn)建議，在具體操作中，發(fā)布周期可以延長(zhǎng)一點(diǎn)，類似3個(gè)月，從這個(gè)角度看，未來(lái)可以做微調(diào)。但其實(shí)類似模式也可以一步步來(lái)，比如說(shuō)優(yōu)質(zhì)平臺(tái)可以延長(zhǎng)更長(zhǎng)的時(shí)間，這樣平臺(tái)也會(huì)努力做得更好。
值得注意的是，此次《通知》對(duì)企業(yè)違規(guī)發(fā)布行為具體懲治做出明確規(guī)定。
其中包括，涉嫌違規(guī)發(fā)布房源信息的企業(yè)、從業(yè)人員，暫停信息發(fā)布1-3個(gè)月;違規(guī)發(fā)布3次以上的，不得再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)發(fā)布本市住房租賃房源信息。這也意味著，違規(guī)發(fā)布租賃信息的企業(yè)“慣犯”，將永久失去網(wǎng)絡(luò)發(fā)布權(quán)利。
根據(jù)《通知》，上述規(guī)定將于今年11月1日起正式實(shí)施。
懲治“李鬼”中介
“當(dāng)前，越來(lái)越多的人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)App獲取房源信息，住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源信息獲客，有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布的房源信息魚(yú)龍混雜、難辨真?zhèn)巍?rdquo;中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)公開(kāi)指出。
實(shí)際上，自2018年9月以來(lái)，北京市住建委等相關(guān)執(zhí)法部門(mén)已持續(xù)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)房源“周周查”行動(dòng)一年之久。在此期間，重點(diǎn)對(duì)房企中介和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布平臺(tái)通過(guò)隱瞞、欺詐等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)、誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易，泄密牟利及發(fā)布虛假租賃信息等行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。
10月9日，市住建委發(fā)布消息稱，去年9月至今，市住建委執(zhí)法部門(mén)先后約談相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)20余次，下架違法違規(guī)房源信息102萬(wàn)余條;對(duì)多次約談?wù)臒o(wú)效的3家網(wǎng)站實(shí)施斷網(wǎng)整改。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)曝光、責(zé)令改正、行政處罰、暫停發(fā)布房源信息等措施查處380家違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，形成“一處違規(guī)，處處受限”的市場(chǎng)環(huán)境。
在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)整頓方面，“周周查”行動(dòng)開(kāi)展后，北京市住建委聯(lián)合網(wǎng)信辦曾依法約談58集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人，針對(duì)其旗下長(zhǎng)期大量存在的出租“群租房”等嚴(yán)重違法房源信息存在整改不明顯情形，責(zé)令其開(kāi)展為期4天的專項(xiàng)整治，期間暫停其網(wǎng)站所有北京房源信息發(fā)布。
“當(dāng)前，我們已在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成了住建委約談中要求的全部整改項(xiàng)目。”58集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
而在租賃房企規(guī)范方面，市住建委9月公布消息顯示，全市16家因違規(guī)發(fā)布信息，被依法查處的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，北京三千年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京驕陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因違反之前承諾，再次發(fā)布違規(guī)房源信息，暫停在主流互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房源信息半年進(jìn)行整改。
“此次《通知》下達(dá)后，發(fā)布虛假房源，包括房源價(jià)格虛假等形式，將會(huì)面臨更大程度的管控，直接推動(dòng)部分中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、通過(guò)假冒房源來(lái)誘導(dǎo)客戶詢價(jià)的現(xiàn)象減少，對(duì)于交易市場(chǎng)的公開(kāi)公平等具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
強(qiáng)化租賃備案
“當(dāng)前，政府《通知》是立足于解決房源真實(shí)性問(wèn)題，但通知執(zhí)行和落實(shí)到位需要一個(gè)過(guò)程，因此在實(shí)際租賃過(guò)程中，租賃人還需進(jìn)一步鑒別信息真?zhèn)?，確認(rèn)房屋的租賃備案。”卓緯律師事務(wù)所合伙人孫志峰說(shuō)。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，隨著租賃市場(chǎng)不斷提倡租售同權(quán)，租賃房屋的備案是一個(gè)必要環(huán)節(jié)，未經(jīng)備案的房屋租賃行為或因無(wú)效，影響到承租人及子女未來(lái)落戶及就學(xué)等多重問(wèn)題。
當(dāng)前，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》均明確規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
而在實(shí)際操作過(guò)程中，房屋承租人確認(rèn)房源備案環(huán)節(jié)常被省略，因此為鼓勵(lì)租賃備案行為，主管部門(mén)通常以頒發(fā)《房屋租賃證明》的形式進(jìn)行確認(rèn)。
“如何確認(rèn)租住房源是否備案?”嚴(yán)躍進(jìn)建議，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃行為發(fā)生后，看是否簽署過(guò)租賃合同登記備案申請(qǐng)書(shū)。若未親自填寫(xiě)，則被視為未經(jīng)備案。“在實(shí)際操作過(guò)程中，可以在租房的時(shí)候問(wèn)下中介，簽訂合同后是否要到房產(chǎn)交易中心或租賃服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)，如果需要，則需要督促中介去辦理。”
與此同時(shí)，對(duì)于此次《通知》的執(zhí)行，孫志峰進(jìn)一步指出，實(shí)踐中，交易平臺(tái)可在與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)簽訂入駐合同中明確約定違規(guī)罰則，這意味著，平臺(tái)被賦予了事后監(jiān)督和檢查的監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)。
孫志峰提醒，隨著《通知》下達(dá)，平臺(tái)所面臨的監(jiān)管和審查難度不斷增加，眼下需盡快建立起一套符合《通知》要求和平臺(tái)實(shí)際需要的甄別、審查、審核隊(duì)伍，而不再單純依靠技術(shù)完成。（記者：陶鳳 劉瀚琳 榮蕾）
