天氣入了秋，杭州樓市也是一派秋意濃的景象。根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)二手房成交量為3330套，創(chuàng)了2017年以
天氣入了秋，杭州樓市也是一派秋意濃的景象。
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)二手房成交量為3330套，創(chuàng)了2017年以來(lái)除今年2月以外的新低，環(huán)比去年9月下降了67.5%，傳統(tǒng)的“金九”化為泡影。
成交量下降的同時(shí)，掛牌量卻在不斷上升。截至10月9日，杭州市區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)突破了5.6萬(wàn)套。最后一個(gè)季度，杭州樓市將迎來(lái)一波交付高峰。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年年底，預(yù)計(jì)有數(shù)十個(gè)樓盤(pán)交付，這些新交付的房源中將有不少進(jìn)入二手房市場(chǎng)。
這意味著杭州二手房市場(chǎng)的房源供應(yīng)量還將持續(xù)上升，而對(duì)比低迷的成交量，接下來(lái)的二手房市場(chǎng)無(wú)疑壓力將更大。
年底將交付2.8萬(wàn)套房源，二手房掛牌量將持續(xù)上升
2016年，堪稱(chēng)杭州樓市史無(wú)前例的大牛市。這一年，杭州新建商品房的成交量多達(dá)20.5萬(wàn)套，創(chuàng)下了史上最高紀(jì)錄。這個(gè)紀(jì)錄估計(jì)在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都很難被打破。這20多萬(wàn)套賣(mài)出去的房源，其中有不少將在今年年底迎來(lái)交付。
據(jù)錢(qián)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，杭州市今年年底將有34個(gè)樓盤(pán)交付，共計(jì)房源約2.8萬(wàn)套。其中蕭山區(qū)即將交付的房源最多，超過(guò)1萬(wàn)套;其次是余杭區(qū)，將有8200余套房源交付。在交付的房源中，大部分區(qū)域的當(dāng)前二手房成交價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。
那么，在這即將交付的約2.8萬(wàn)套房源中，將有多少套會(huì)迅速進(jìn)入二手房市場(chǎng)呢?這其中，投資客比例是關(guān)鍵。
根據(jù)杭州市住保房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年~2017年，這三年外地購(gòu)房者在杭置業(yè)的總套數(shù)占市區(qū)新建商品住房成交總套數(shù)的比例，分別是19.5%、33.8%、14.4%。從中可見(jiàn)，2016年來(lái)杭買(mǎi)房的外地購(gòu)房者占比最高，將近三成。這也意味著2016年杭州樓市的投資客比例很高，最明顯的例子就是2016年在杭置業(yè)的上海購(gòu)房者占比達(dá)到6.8%(相比之下，2017年上海戶(hù)籍購(gòu)房者占比下降到1.8%)。
豪世華邦營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總監(jiān)劉輝表示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了掛牌量激增現(xiàn)象，一方面是因?yàn)?016年成交的新房開(kāi)始交付，部分購(gòu)房者對(duì)行情不看好，于是出售;另一方面則是成交量下滑，掛牌房源積壓。劉輝認(rèn)為，從目前限價(jià)的情況來(lái)看，未來(lái)仍然將呈現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格向一手房靠攏的趨勢(shì)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年上半年之前，杭州樓市一直處于紅火的狀態(tài)，很多房東仍有較強(qiáng)的惜售心理，因此次新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)的比例不高，但是隨著下半年樓市行情急轉(zhuǎn)直下，次新房房東的心理預(yù)期開(kāi)始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投資客開(kāi)始離場(chǎng)。
可以預(yù)見(jiàn)，今年年底樓盤(pán)交付后，進(jìn)入二手房市場(chǎng)的次新房應(yīng)該不少，二手房掛牌量或仍將持續(xù)上升。
剛交付的房子交易稅費(fèi)高，大量拋售的概率較小
對(duì)投資客是否會(huì)拋售次新房，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家有不同的看法。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，二手房是以散戶(hù)為主的市場(chǎng)，盡管從成交來(lái)看，杭州有部分剛交付的小區(qū)出現(xiàn)了交易頻繁的情況，不過(guò)這是少數(shù)。章惠芳認(rèn)為，“以零售代表批發(fā)”的做法并不科學(xué)，掛牌量的激增與投資客拋售，并不能劃上等號(hào)。在她看來(lái)，新房交付后立即出售，需要承擔(dān)高額稅費(fèi)，交易成本相對(duì)較大。對(duì)一般房東來(lái)說(shuō)，都會(huì)選擇暫緩出售。
章惠芳說(shuō)，在當(dāng)前大部分人的投資渠道并不豐富的情況下，投資客也不會(huì)輕易拋售。經(jīng)過(guò)一兩年的時(shí)間，投資客究竟是否還是真正的投資客，有待考量。章惠芳舉例，在10多年前，一大波溫州投資客涌入濱江區(qū)買(mǎi)房，而目前濱江不少小區(qū)已經(jīng)交付十年，當(dāng)年買(mǎi)房的溫州投資客還有很多人沒(méi)有拋售，這些投資客已經(jīng)將購(gòu)房當(dāng)成了一項(xiàng)長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置。
另外，章惠芳表示，2016年年底及去年購(gòu)房的不少人，還未嘗到太大的“甜頭”，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，且買(mǎi)房困難，一般都需全款付清，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，交付后立即拋售的可能性不大。
上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年有相當(dāng)多的上海投資客押寶杭州樓市。不過(guò)從當(dāng)前的上海投資客心態(tài)看，出于對(duì)杭州市場(chǎng)降溫的擔(dān)憂(yōu)，部分套現(xiàn)的做法確實(shí)存在，但大規(guī)模拋售就說(shuō)不上。“杭州市場(chǎng)已明顯降溫，大規(guī)模拋售去哪里找那么多接盤(pán)俠?”
在他看來(lái)，市場(chǎng)的周期性調(diào)整是正常的，換言之，在市場(chǎng)狂熱的時(shí)候，購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，在市場(chǎng)降溫的時(shí)候，要淡定而不是恐慌。
交付房源中有不少限價(jià)房，品質(zhì)成為關(guān)注焦點(diǎn)
除了投資客的拋售“恐慌”外，限價(jià)下交付房源的品質(zhì)也讓不少業(yè)主擔(dān)憂(yōu)。
自2016年10月開(kāi)始，杭州樓市刮起了限價(jià)風(fēng)。今年年底交付的樓盤(pán)中，有不少就經(jīng)歷了限價(jià)。
面對(duì)限價(jià)，開(kāi)發(fā)商為了提高利潤(rùn)，只能縮減成本。那樓盤(pán)品質(zhì)如何保障?浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，限價(jià)的樓盤(pán)品質(zhì)縮水是一定的。只是不同的企業(yè)，所需要守住的底線(xiàn)不同。有些注重品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，或許會(huì)簡(jiǎn)化裝修水平，而一些快速擴(kuò)張中的房企，問(wèn)題就會(huì)更多一些。
不過(guò)荊海燕表示，在2016年下半年出售的房源，其本身的拿地價(jià)格較便宜，利潤(rùn)空間較大，限價(jià)后開(kāi)發(fā)商只是賺得少一點(diǎn)，對(duì)成本的壓縮空間不會(huì)很大。而限價(jià)影響最大的，則是在2017年下半年以及今年上半年拿地的樓盤(pán)，不少地塊價(jià)格甚至超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米，在限價(jià)的苛刻條件下，開(kāi)發(fā)商為了保證不虧損或者微利，可能出現(xiàn)大幅壓縮成本的情況，各種房子本身的質(zhì)量問(wèn)題也會(huì)接踵而至，而這些房源的交付要到2020年左右。
今年年底交付的樓盤(pán)，房企大多賺取了不薄的利潤(rùn)，在這種情況下，如果品質(zhì)仍然不理想，那么明后年這些房企交付的樓盤(pán)，品質(zhì)可想而知會(huì)有多糟糕。
