你在上海租房住嗎?有沒有辦理過租金貸業(yè)務?上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人租金貸相關業(yè)務的通知》
你在上海租房住嗎?有沒有辦理過“租金貸”業(yè)務?上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關業(yè)務的通知》，共推出10條具體監(jiān)管舉措，明確了開展個人“租金貸”業(yè)務條件、代理經(jīng)租企業(yè)須提示風險、加強風險管理、銀行業(yè)金融機構的主體責任、建立并嚴格執(zhí)行面談制度等要求。
目前上海市住房租賃市場總體平穩(wěn)，住房租賃公共服務平臺上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間);住房租金未出現(xiàn)大起大落，也未發(fā)現(xiàn)租金快速上漲的趨勢。
目前上海市住房租賃市場總體平穩(wěn)
一是住房租賃市場供需平衡。本市住房租賃公共服務平臺上線以來，掛牌待租房源始終保持在4萬套(間)以上，日均更新約2200套(間)。隨著本市“十三五”租賃住房建設供應目標的逐步落實，市場供應充裕，市民租房將會有更大的選擇空間。
二是住房租金平穩(wěn)。根據(jù)市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會提供的租金監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年8月，本市住房租賃價格指數(shù)漲幅趨緩，環(huán)比上漲0.3%;全市平均單位標準租金為64.35元/平方米/月，環(huán)比上漲0.23%，同比2017年全年上漲3%。本市住房租金未出現(xiàn)大起大落，也未發(fā)現(xiàn)租金快速上漲的趨勢。
一些新問題需要高度關注，加強防范
一是防范“租金貸”引發(fā)社會風險。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營不善導致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當事人合法權益，擾亂住房租賃市場秩序。
二是防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。從全市范圍看，代理經(jīng)租行業(yè)高價爭搶房源的情況尚不明顯，但不排除個別企業(yè)、個別區(qū)域存在此類問題，需要未雨綢繆，防患于未然。
三是防范代理經(jīng)租企業(yè)違規(guī)經(jīng)營。近期，市消保委的市民消費投訴數(shù)據(jù)反映，租客對出租住房空氣質量不達標、扣押占用租客押金等問題，反映較為強烈。
下一步多管齊下，逐步規(guī)范住房租賃市場
當前是本市住房租賃體系的構建期，也是嚴格規(guī)范住房租賃市場的起步期。
一是防風險，嚴格規(guī)范“租金貸”業(yè)務。市住建委、市房管局、市金融辦、央行上海分行、上海銀監(jiān)局等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關業(yè)務的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機構合作開展個人“租金貸”業(yè)務，提出了一系列監(jiān)管要求。
二是惠民生，切實服務好本市租房群體。本市將充分發(fā)揮國資國企“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場供應，優(yōu)化租賃市場供應結構。
三是強監(jiān)管，維護住房租賃市場良好秩序。本市將依托住房租賃公共服務平臺，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監(jiān)管制度，抓緊構建本市住房租賃監(jiān)測體系。
本市有關部門重申，住房租賃事關百姓安居，決不容許任何機構或企業(yè)借機炒作、哄抬租金、謀取不正當利益。本市將結合正在開展的房地產(chǎn)市場專項整治工作，進一步加大對違法違規(guī)租賃行為特別是違規(guī)個人“租金貸”業(yè)務的查處力度。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴肅處理、絕不姑息，同時將違規(guī)企業(yè)納入風險警示名單向社會公示，并實施多部門聯(lián)合懲戒。
規(guī)范上海市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關業(yè)務的十條舉措
一是明確開展個人“租金貸”業(yè)務應當具備的條件。針對代理經(jīng)租企業(yè)和各類社會機構良莠不齊的問題，《通知》規(guī)定，無“住房租賃經(jīng)營”業(yè)務范圍、未經(jīng)房管部門備案、未加入行業(yè)組織的代理經(jīng)租企業(yè)不得合作開展個人“租金貸”業(yè)務;代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”業(yè)務。同時強化行業(yè)自律，要求相關行業(yè)組織制訂統(tǒng)一的行業(yè)標準。
二是要求代理經(jīng)租企業(yè)做好事先告知和風險提示。企業(yè)誘導租客使用“租金貸”產(chǎn)品，投訴反映較多。《通知》要求，企業(yè)合作開展個人“租金貸”業(yè)務，應當事先征得原始房東書面同意，不得強制或誘騙租客使用個人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設置其它條件，不得收取與個人“租金貸”業(yè)務相關的其他費用，個人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應當分別簽署，切實維護房東、租客的知情權和選擇權。
三是發(fā)揮本市住房租賃公共服務平臺的行業(yè)監(jiān)管作用?！锻ㄖ访鞔_，代理經(jīng)租企業(yè)應當切實履行提供住房租賃合同網(wǎng)簽服務的義務，使用全市統(tǒng)一的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，進行住房租賃合同網(wǎng)簽;住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業(yè)務，確保租賃交易的真實性、規(guī)范性。
四是要求代理經(jīng)租企業(yè)加強風險管理。對于代理經(jīng)租企業(yè)可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂風險，《通知》規(guī)定，企業(yè)應當嚴格把控自身杠桿率，密切關注企業(yè)流動性，個人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配;一旦流動性緊張，要積極采取措施降低杠桿率，并做好相應的風險處置預案，確保租客、房東利益不受損失。
五是明確代理經(jīng)租企業(yè)在經(jīng)營中的禁止性行為。內容包括不得套取銀行業(yè)金融機構信用，不得利用個人“租金貸”業(yè)務沉淀資金惡性競爭搶占房源，不得哄抬租金搶占房源等，逐步實現(xiàn)代理經(jīng)租行業(yè)的良性競爭格局。
六是要求銀行業(yè)金融機構審慎開展個人“租金貸”業(yè)務?！锻ㄖ分赋觯y行業(yè)金融機構開展個人“租金貸”業(yè)務，既要符合國家宏觀調控政策，也要嚴格執(zhí)行《個人貸款管理暫行辦法》(銀監(jiān)會令2010年第2號)，依據(jù)“了解客戶、依法合規(guī)、風險可控、權責明確、公平誠信”原則，做到規(guī)范審慎經(jīng)營。
七是明確銀行業(yè)金融機構的主體責任?！锻ㄖ芬筱y行業(yè)金融機構在開展個人“租金貸”業(yè)務時，應當有效履行貸前調查、貸中審查、貸后管理的主體責任，不得將授信審查、風險控制等核心業(yè)務外包;同時，個人“租金貸”資金采用受托支付方式向借款人交易對象支付。
八是要求銀行業(yè)金融機構建立并嚴格執(zhí)行面談制度。《通知》提出了程序性規(guī)定，要求銀行業(yè)金融機構采取有效措施，確定借款人真實身份，充分告知借款人貸款的真實情況，包括但不限于貸款金額、貸款利率、逾期責任、貸款期限等內容，確認借款人借貸的真實意愿。
九是要求銀行業(yè)金融機構合理確定個人“租金貸”額度和期限。《通知》強調，銀行業(yè)金融機構要結合申請人的收入、負債、支出、貸款用途等因素，合理確定貸款金額和期限，貸款期限最長不得超過住房租賃期限，防范可能出現(xiàn)的違約風險。
十是加大對違規(guī)開展個人“租金貸”業(yè)務的查處力度。對違反《通知》規(guī)定的企業(yè)和金融機構，由相關管理部門依法依規(guī)予以處理。同時，將違規(guī)代理經(jīng)租企業(yè)納入風險警示名單向社會公示，并通報市場監(jiān)管、網(wǎng)絡監(jiān)管等部門暫停代理經(jīng)租企業(yè)房源發(fā)布業(yè)務。
