自2000年在深交所上市以來，金融街控股(SC:000402，下稱金融街)持續(xù)以北京等一線城市開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，直到2014年年中報時期，才明
自2000年在深交所上市以來，金融街控股(SC:000402，下稱“金融街”)持續(xù)以北京等一線城市開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，直到2014年年中報時期，才明確從單一“商務(wù)地產(chǎn)”開發(fā)，轉(zhuǎn)向住宅與商務(wù)兩條路并行發(fā)展。
在其數(shù)十年的發(fā)展歷程中，無論在主攻的“商務(wù)地產(chǎn)”領(lǐng)域或后期轉(zhuǎn)型的住宅業(yè)務(wù)方面，金融街一直堅持到一線核心區(qū)域拿“高價地”的開發(fā)策略。但在近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸收緊趨勢下，其業(yè)績也受到嚴重影響，一路下滑。
9月18日，金融街控股發(fā)布公告，已完成34.52億元收購湖北當代盛景投資有限公司80%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù)，借此接手武漢“前地王”項目江夏文化大道。
在整個房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)控周期的環(huán)境下，房企拿地策略普遍更加審慎，金融街堅守“高價地”策略勢必會對未來項目銷售帶來更大難度。這場攻堅戰(zhàn)，金融街能否突圍?
武漢布局六年終落子
9月18日，金融街發(fā)布公告，以34.52億接手武漢“前地王”江夏文化大道項目。據(jù)了解，江夏文化大道項目位于武漢市江夏區(qū)，地塊性質(zhì)為住宅用地，計容建筑面積約57.5萬平米。2013年12月，當代盛景以17.31億元，樓面地價3009元/平米，溢價率266%奪得該地塊。這也是2013年的武漢最高溢價率、最高總價的“地王”項目。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月70城房價數(shù)據(jù)顯示，8月份，武漢房價環(huán)比上漲1.4%、同比上漲4.8%。在武漢房價整體上行趨勢下，金融街以34.52億元拿到江夏區(qū)57.5萬平米地塊八成份額，似乎是筆合算的買賣，但事實上，這塊“地王”并沒有那么簡單。
根據(jù)公開資料，該“地王”之所以如此搶手，主要有兩層原因，一是臨近湖景，二是原規(guī)劃項目附近臨近地鐵站。但是由于政府調(diào)整地鐵站規(guī)劃，該地塊的價值也隨之下降。因此，當代盛景一直未簽署競買合同，地塊長期閑置。直到2017年11月，當代盛景報建當代君悅灣項目入市，該“地王”項目終于亮相。
這已是金融街在武漢拿到的第四塊土地。去年8月、今年1月、2月，金融街分別通過政府合作、招拍掛競拍、收購的方式拿到武漢三宗土地。但這一路，金融街卻走了六年之久。有媒體報道稱，早在六年前金融街就已經(jīng)多次前往武漢考察，消息人士指出，“由于后來管理層變動等多種因素一直未有實質(zhì)性項目落地”。
全國化布局進展不暢 業(yè)績明顯下滑
事實上，武漢市場發(fā)展推進緩慢，只是其全國化布局的一個縮影。2005年，在房企們紛紛吹響全國化擴張?zhí)柦侵畷r，金融街也開啟了全國化擴張，并進入惠州和天津等城市，但這一舉措并沒有為金融街吹響勝利的號角，時至如今，金融街的業(yè)績表現(xiàn)仍舊長期處于低迷狀態(tài)。
半年報顯示，上半年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入66.29億元，同比下降33.65%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.65億元，同比下降18.51%。對于下滑的原因，金融街解釋稱，主要原因是開發(fā)項目結(jié)算存在季度間的不均衡性，加之受到行業(yè)調(diào)整影響，導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)收入下降。
而分區(qū)域來看，北上廣三地出現(xiàn)分化。金融街上半年在北京地區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入15.56億元，同比下降71.88%;該公司在上海地區(qū)實現(xiàn)的業(yè)務(wù)亦出現(xiàn)下行，同比下降80.44%。同為一線城市，廣州則為金融街貢獻了13.32億元的營業(yè)收入，同比增長456.53%。盡管廣州區(qū)域的營業(yè)收入明顯增長，但依舊難抵金融街的業(yè)績頹勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向藍鯨房產(chǎn)表示，北京地區(qū)此前為金融街的大本營，但由于金融街本身就是西城區(qū)國企，受北京市場調(diào)控影響較大，因而在北京地區(qū)所實現(xiàn)營業(yè)收入同比大幅下降。
為了平衡布局風險，金融街近年來在積極自身土儲，雖然在部分地區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入大幅增長，但整體看來增速仍難盡人意。
一位接近金融街的業(yè)內(nèi)人士向藍鯨房產(chǎn)透露，金融街的業(yè)績下滑與布局策略不無關(guān)系，在去年北京市場調(diào)控趨緊之時，金融街卻依舊在北京拿地，今年上半年，又集中在一二線限購趨嚴的城市有所布局。該人士認為，短時間內(nèi)這些土儲很難對其業(yè)績帶來提升。
商務(wù)地產(chǎn)占比持續(xù)下滑 發(fā)展顯頹勢
對于房企而言，營業(yè)收入的下降與其背后的發(fā)展模式密切相關(guān)。多年來，商務(wù)地產(chǎn)一直是金融街地產(chǎn)銷售的重要組成部分，甚至成為左右當年銷售排名的勝負手。此前，金融街的定位為主打商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其核心資源區(qū)域在京津之地。在北京金融街區(qū)域的長期開發(fā)運營中，金融街以其獨特的稀缺資源笑傲北京地產(chǎn)界。
中信證券數(shù)據(jù)顯示：截至2014年5月底，北京區(qū)域持有類物業(yè)接近50萬平方米，全部位于金融街區(qū)域、西單和德勝門等最核心位置，該區(qū)域的資源價值毋庸置疑。
據(jù)藍鯨房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010至2014年的五年間，金融街銷售額分別為162億元、130億元、205億元、225億元、130億元。其中，商務(wù)地產(chǎn)占比分別為37%、64%、46%、66%、56%。
在這期間，金融街商務(wù)地產(chǎn)的比例達到了近年來66%的最高值。但好景不長，隨著北京二環(huán)，甚至三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源的枯竭，金融街模式難以為繼。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年，金融街銷售額為150億、276億、235.7億，商務(wù)地產(chǎn)占比也一路下滑，分別為33%、45%、34%。
在商務(wù)地產(chǎn)占比下滑之外，該領(lǐng)域內(nèi)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營等收入表現(xiàn)也不甚樂觀。2018年半年報數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)地產(chǎn)如物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營的營業(yè)成本增速，較其營業(yè)收入大幅提升。同時，該領(lǐng)域內(nèi)的毛利率也分別下降1.4%、0.15%。
易居中心總監(jiān)嚴躍進向藍鯨房產(chǎn)表示，商務(wù)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長，回款利潤慢的問題，對于金融街來說，類似數(shù)據(jù)下滑比較明顯，其實是和具體項目的操盤有關(guān)。其可售項目其實不多，所以往往可售項目入市的時候業(yè)績?nèi)菀壮砷L。但如果短期內(nèi)沒有可售項目，單純靠租金等，業(yè)績?nèi)菀撞▌印?/p>
踏錯節(jié)奏遭“高價地”拖累 住宅營造能力低下
事實上，對于依靠商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的艱難前景，金融街也不是沒有預(yù)料。金融街在2014年中報表示，因公司的發(fā)展定位所致，未來的擴展區(qū)域?qū)⑹且痪€城市和1.5線城市，至于二線城市暫不考慮進入。也由此，金融街正式開展了其發(fā)展史的第二次轉(zhuǎn)型，大力開發(fā)住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
但住宅開發(fā)市場和商務(wù)地產(chǎn)市場的運作邏輯又不同，習慣于拿城市核心區(qū)位的金融街，把這一邏輯也運用到了住宅市場中。在住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金融街將自己定位于打造高端住宅，在各個城市黃金地段拿地的策略，卻使其住宅業(yè)務(wù)屢屢受挫。
藍鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年之后，金融街開始加大住宅地產(chǎn)比重，并向廣州、上海等北京以外的重點城市大量跑馬圈地。2014年及2015年，其在2014年和2015年分別拿得未來科學(xué)城兩個地塊;2016年，在重慶、廣州獲取 2 個項目;而在調(diào)控最為嚴厲的2017年，金融街轉(zhuǎn)而完善區(qū)域布局，新進入了武漢、成都、蘇州、 佛山、廊坊等共計 5 個城市/區(qū)域，新增18個項目。
2018年上半年，金融街在北京、天津、成都、武漢、重慶、廊坊、常熟、遵化等城市通過兼并收購、合作開發(fā)、招拍掛等方式獲取12個項目，新增項目權(quán)益投資額87.1億元，新增權(quán)益建筑面積176.3萬平米。
但在調(diào)控政策下，金融街的這一布局策略卻又一次踩中了限購雷區(qū)。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，金融街所進入的北京、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、蘇州等城市商品房銷售面積同比平均降幅為13.7%;商品房銷售金額同比平均降幅為7.9%，公司所進入城市銷售下滑明顯。
為了大力發(fā)展住宅業(yè)務(wù)，金融街拿核心地區(qū)“高價地”的策略，也為自身業(yè)績埋下了隱形炸彈。金融街入手的多宗地塊總價和單價溢價較高，如上海火車站北廣場三宗地塊的溢價率超過50%，廣州海珠區(qū)石崗路地塊的溢價更是高達85%。
2014年，金融街開發(fā)的廣州番禺區(qū)地王項目融穗瀾灣開盤售價最高到2.5萬元/平方米。但據(jù)媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該項目平均售價約在2萬元/平方米，與1.14萬元/平方米的起始樓面地價相較，利潤空間并不大;2015年7月，金融街首次進滬拿地便以88.15億元奪下上?；疖囌颈睆V場以北地塊，問鼎上海2015年度單幅地塊總價地王。2017年8月，金融街以最高限價11.75億元競得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗商住地，折合樓面價8090元/平方米，刷新三水最高樓面價記錄。
嚴躍進分析認為，在當前國家房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策走向下，部分住宅項目本身也面臨限價等因素的影響，所以也會影響資金的回籠。同時，對于金融街來，可售項目和經(jīng)營項目相對少，所以這會影響此類財務(wù)數(shù)據(jù)。
現(xiàn)如今，金融街控股的高成本投入能否漂亮解套仍然成謎。但在高成本之下，金融街差強人意的住宅產(chǎn)品打造能力，卻成為飽受市場詬病的問題。
在金融街的住宅產(chǎn)品體系中，“融府”系列被定位為高端項目，但令人意外的是，這一高端項目背后折射的卻是巨大的項目設(shè)計缺陷。
日前，位于北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村金融街·融府的設(shè)計圖被曝光。作為一個緊挨北京三環(huán)的豪宅項目，融府被市場寄予了深厚的期許，但隨著融府設(shè)計圖的曝光，項目逼仄的園林環(huán)境和不合理的空間規(guī)劃卻成為市場吐槽的對象。而其在上海區(qū)域開發(fā)的金融街·融府也不甚樂觀，據(jù)媒體報道稱，上海金融街·融府的設(shè)計圖出現(xiàn)重大紕漏，住宅區(qū)域占整個項目的比例不超過16%，辦公樓、寫字樓的占比高達84%以上，與其說是一個高端住宅，不如說更像是一個“城市綜合體”。
失去了商務(wù)地產(chǎn)話語權(quán)的金融街，如今住宅業(yè)務(wù)開發(fā)亦不甚順利，接下來，如何恰當?shù)闹\兵布陣，讓業(yè)績變得好看?在這場攻堅戰(zhàn)中，金融街面對的問題沉重且棘手，需要細細思考。
