最近一段時(shí)間，一線城市的房租上漲引發(fā)民間熱議。究其原因，除了市場(chǎng)供需關(guān)系外，最主要的因素在于中介的惡性競(jìng)爭(zhēng)與資本力量的介入導(dǎo)致了房
最近一段時(shí)間，一線城市的房租上漲引發(fā)民間熱議。究其原因，除了市場(chǎng)供需關(guān)系外，最主要的因素在于中介的惡性競(jìng)爭(zhēng)與資本力量的介入導(dǎo)致了房屋租賃市場(chǎng)的異動(dòng)。也正因?yàn)槿绱?，怎樣保障我?guó)房屋租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行成了人們普遍關(guān)心的話題。
他山之石，可以攻玉。在本文中，我們將重點(diǎn)研究美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)實(shí)踐，進(jìn)而尋求一些可行性路徑。
發(fā)達(dá)的美國(guó)住房租賃市場(chǎng)
作為世界首屈一指的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，美國(guó)擁有著極為發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，無(wú)論是房屋租賃人口占比還是租賃房屋數(shù)量占比，美國(guó)都顯著高于中國(guó)。具體來(lái)看，2017年，我國(guó)租賃人口占總?cè)丝诘谋戎貎H為11.64%，而美國(guó)這一數(shù)據(jù)比例高達(dá)35%;在租賃房屋方面，我國(guó)2017年租賃房屋占總房屋的比重為18%，而美國(guó)這一數(shù)據(jù)約為37%。
同時(shí)，美國(guó)的住房自有率和出租空置率也可以證明這一點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，美國(guó)的住房自有率和出租空置率這兩個(gè)指標(biāo)皆呈現(xiàn)出走低趨勢(shì)，這側(cè)面印證了金融危機(jī)后，美國(guó)人越來(lái)越傾向于租房而非買(mǎi)房。盡管自2016年第二季度起，美國(guó)住房自有率與出租空置率均有所回升，但到了2017年底，出租空置率再度出現(xiàn)下降，彰顯出美國(guó)人高漲的租房熱情，進(jìn)而也間接造就了美國(guó)發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)。
誠(chéng)然，對(duì)租房的青睞與美國(guó)人的固有思維不無(wú)關(guān)系。對(duì)于理性的美國(guó)人而言，他們并不愿意被房貸所束縛，相較而言，租房所付出的月均成本更低，更能過(guò)自己想要享受的生活。不過(guò)，更深層次的原因在于美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的健康與平穩(wěn)?？紤]到擁有租房需求的群體規(guī)模龐大，美國(guó)采取了一系列手段來(lái)健全租房的法律法規(guī)，并保護(hù)租戶(hù)的合法權(quán)益，由此得以保持房租價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng)，也讓美國(guó)人更加放心選擇租房而不是購(gòu)買(mǎi)自有房產(chǎn)。
那么，美國(guó)有關(guān)部門(mén)在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行方面都做了哪些努力呢?
美國(guó)調(diào)控租房市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)
實(shí)踐中，美國(guó)針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的供給端與需求端的調(diào)控都做了大量工作，我們?cè)诖瞬环林饌€(gè)分析。
供給端的調(diào)控集中在兩方面
一方面，是多元化的房源供給渠道。
美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，直接體現(xiàn)在房租沒(méi)有出現(xiàn)令人匪夷所思的大漲或大跌。根據(jù)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，當(dāng)市場(chǎng)需求大于市場(chǎng)供給時(shí)，價(jià)格必然會(huì)上升，那么考慮到美國(guó)龐大的房屋租賃需求，勢(shì)必需要增加供給來(lái)穩(wěn)定價(jià)格。為此，美國(guó)政府著力發(fā)展多樣化的房屋供給渠道，從而確保市場(chǎng)供給。
具體來(lái)看，美國(guó)的房源供給渠道主要有三：一是私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商興建了大量的市場(chǎng)化租賃住宅;二是美國(guó)住房和城市發(fā)展部(HUD)通過(guò)給開(kāi)發(fā)商提供貸款和擔(dān)保，與開(kāi)發(fā)商共同合作興建出租房;三是聯(lián)邦政府興建的保障性政府資助住宅。
如此一來(lái)，多種開(kāi)發(fā)方式不僅從總量上滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求，還從結(jié)構(gòu)上迎合了不同的租戶(hù)人群，無(wú)論是老年人、年輕人，還是中產(chǎn)階級(jí)、低收入者，都能在租房市場(chǎng)上找到能夠負(fù)擔(dān)得起且滿(mǎn)意的房子。
另一方面，是有效的稅收激勵(lì)政策。
具體而言，主要有四方面稅收政策：
第一，高昂的房產(chǎn)稅。美國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)擁有者必須每年繳納高額的房產(chǎn)稅，稅率為1%~2.5%，這使得物業(yè)閑置的成本極高，故業(yè)主通常會(huì)主動(dòng)將房屋出租以換取收益的平衡，這也是美國(guó)房屋閑置率較低的原因之一。
第二，免收增值稅。該制度允許美國(guó)個(gè)人的主要住宅，在房屋交易時(shí)可以享受2.5萬(wàn)~5萬(wàn)美元的免收增值稅政策，不過(guò)免稅的前提條件是業(yè)主在持有房屋所有權(quán)的任意五年內(nèi)，至少兩年住在本房屋中。因此，絕大多數(shù)業(yè)主都會(huì)選擇“自住兩年，出租三年”的模式，這樣既可以在房屋出售時(shí)享受免稅政策，又能周期性地為市場(chǎng)提供房源。
第三，折舊抵稅政策。根據(jù)美國(guó)稅法，租賃房屋的維修費(fèi)用和各項(xiàng)使用維護(hù)支出都可以用來(lái)抵稅，同時(shí)租賃住房還可以享受“折舊沖回”政策，即房屋每年折舊部分可以用來(lái)抵稅，這使得租賃房屋獲得了較大力度的減稅優(yōu)惠，從而間接增加了市場(chǎng)供給。
第四，稅收抵免計(jì)劃。上世紀(jì)70年代后，美國(guó)政府直接修建公共住房的做法逐漸被“稅收抵免計(jì)劃”替代，其本質(zhì)是通過(guò)PPP模式鼓勵(lì)政府與社會(huì)資本合作開(kāi)發(fā)住房項(xiàng)目。在這種模式下，地方政府通常會(huì)以極低的價(jià)格將土地出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以節(jié)省成本。此外，稅收抵免指標(biāo)還可以在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)額外收益。從該計(jì)劃的實(shí)施效果看，2006年，全美共有7.5萬(wàn)套住房享受稅收抵免計(jì)劃，2009年超過(guò)150萬(wàn)套，而2015年，稅收抵免租房達(dá)到300萬(wàn)套，成為美國(guó)保障性租賃住房的重要供應(yīng)渠道之一。
需求端的調(diào)控集中在兩方面
一來(lái)，制定了嚴(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
美國(guó)住房和城市發(fā)展部(HUD)基于不同地區(qū)家庭的平均收入水平，制定了收入水平表，以此來(lái)進(jìn)行低收入家庭的資格認(rèn)定。具體而言，家庭被分為適度收入家庭(Moderate Income)、低收入家庭(Low-Income)、特別低收入家庭(Very Low-Income)、極低收入家庭(Extreme Low-Income)，而后三類(lèi)家庭可以申請(qǐng)保障性住房，這為低收入家庭提供了較為充分的保障。
二來(lái)，通過(guò)“租房券”來(lái)給予低收入家庭適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。
租房券是美國(guó)政府針對(duì)低收入家庭實(shí)施的極為重要的貨幣化補(bǔ)貼政策。該政策給予低收入家庭自由選擇住房的權(quán)利，允許住戶(hù)根據(jù)自己的意愿選擇不同房租水平的住房：選擇條件好的住房，則超出補(bǔ)貼部分的租金由住戶(hù)自己承擔(dān)，但最高不能超過(guò)家庭收入的40%;如果選擇便宜的住房，則節(jié)省的資助結(jié)余可以保留。此外，該政策還允許租房券持有者在全美任何地方使用該券，增強(qiáng)了租房券的流動(dòng)性和交易性。
除了上述手段外，美國(guó)政府還在金融政策方面予以支持，特別是通過(guò)大力發(fā)展REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)來(lái)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的繁榮。這不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了暢通的融資渠道，還大大盤(pán)活了存量住房并加以有效利用，更能通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的住房租賃運(yùn)營(yíng)管理來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，從而保障租賃各方的合法權(quán)益。
我國(guó)調(diào)控租房市場(chǎng)的可參考路徑
雖然我國(guó)具體國(guó)情與美國(guó)有所差異，但在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，很多理念都是相通的。特別是在本次“房租暴漲”風(fēng)波的影響下，越來(lái)越多的人看到了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍有許多地方亟待完善。而美國(guó)的成功實(shí)踐，剛好可以給我們指明方向。在筆者看來(lái)，以下幾方面應(yīng)著重考慮：
第一，完善相關(guān)法律體系，
充分借鑒美國(guó)及其他發(fā)達(dá)國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)的法律空缺，尤其是要著重保護(hù)承租人的利益，讓各項(xiàng)措施均有法可依。此外，應(yīng)在稅收減免方面做做文章，變“竭澤而漁”為“放水養(yǎng)魚(yú)”，切實(shí)減輕參與主體負(fù)擔(dān)，激活住房租賃市場(chǎng)。
第二，要正視國(guó)人收入差距過(guò)大的現(xiàn)實(shí)，
在此基礎(chǔ)上倡導(dǎo)住房梯度消費(fèi)的理念。特別是在確保中低端住宅供給方面要予以發(fā)力，通過(guò)充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房、放慢城市舊房拆遷速度、對(duì)過(guò)剩的住房推廣“租售并舉”等渠道，盤(pán)活錯(cuò)配、閑置的房源。
第三，要推動(dòng)政府與市場(chǎng)的協(xié)調(diào)配合。
一方面，要使政府這只“有形的手”抓牢公共住房，可以考慮適度采購(gòu)一批優(yōu)質(zhì)房源作為公共住房，筑牢保障底線，讓公共住房起到穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)價(jià)格、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的作用;另一方面，要通過(guò)市場(chǎng)的力量合理配置資源，讓更多主體參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)，從而確保更加多元化的住宅供給渠道，并推動(dòng)市場(chǎng)繁榮。
第四，應(yīng)嘗試從金融支持角度做好產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。
要結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情和市場(chǎng)狀況，積極開(kāi)展REITs等金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)試點(diǎn)，從而為住房租賃市場(chǎng)提供金融服務(wù)方面的保障。
