聽說北京的租房企業(yè)在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區(qū)的自如房客韓女士趕緊上網去看了看。我一直關注我隔壁的房間，一周前剛被退租
聽說北京的租房企業(yè)在8月19日承諾不漲租金，住在北京市朝陽區(qū)的自如房客韓女士趕緊上網去看了看。
“我一直關注我隔壁的房間，一周前剛被退租重新裝修，價格由每月3200左右漲到3690。昨天看到房產中介開會的消息再去看，價格還是3690。”韓女士對第一財經記者表示。
8月19日，北京市房地產中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加，共同承諾“三不”：不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
由于房企承諾的是短期數(shù)月不漲價，數(shù)月之后的長期的穩(wěn)價機制又將如何走?
專家分析房租若不穩(wěn)調控政策可能繼續(xù)加碼
在座談會后，參會的長租品牌最近兩日已經紛紛作出承諾。8月20日下午，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，且不囤房惜租;蛋殼公寓承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內房租不漲價;2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。
8月20日晚間，自如發(fā)布《關于維護住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》，承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間(存量房源退租加上新增供應)，新增投放市場的房源會維持租金不漲;全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。
有自如管家向第一財經透露，房產中介開會后，截至今天(21日)，公司并沒有進行大規(guī)模調價。
“房租價格一直是跟著市場走的。是否調價有重要的時間節(jié)點。一般來說，如果房源發(fā)布后一個月未成交，則進行調價。此外，兩個月、三個月也都是調價的時間節(jié)點。所謂的存量房源投向市場，是指市場本身存在的存量，也就是之前因為種種原因交易不出去，沒法出清的，并不是原本囤著沒有掛出來的。長租公寓無論是否租出去，公司每月都要照付給房主錢，所以不會有囤房源不發(fā)布的現(xiàn)象。”該管家說。
中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，北京樓市調控力度已經在領先全國的，這個承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調控政策開始關注房租，如果房租不穩(wěn)，調控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。
張大偉表示，租賃市場缺乏準確的數(shù)據(jù)。不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發(fā)布，很難說沒有干擾因素。12萬間(套)房，定義不一樣。有些是間、有些是套，所以總體到底能滿足多少人居住很難估算，如果按照12萬套計算，12萬套房占整體市場租賃房源比例接近8%。如果這12萬套房，真不漲租金，那么北京市場的租賃價格將明顯平穩(wěn)。
既要保有效供應也要指導收益基準
多位自如房客對記者表示，自己有過“搶房”經歷。“看好一個即將退租的房子，管家說房源放出來之后立刻通知我，我在第一時間搶了，但點進去之后還是被別人租了”，這種情景屢見不鮮。
租房需求持續(xù)增長是房租上漲的一個壓力來源。
根據(jù)58安居客房產研究院線上數(shù)據(jù)，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數(shù)據(jù)出現(xiàn)普漲。58安居客房產研究院首席分析師張波對第一財經表示，在持續(xù)上漲的需求下，供應量增長規(guī)模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加。
張波表示，長租公寓在一線城市的增長仍將持續(xù)，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，上半年一線城市的長租公寓流量在10%-15%，明顯高于全國平均值，對于一線城市的長租公寓租金監(jiān)管要求也會高于其他城市。
張大偉認為，租賃市場租金上漲的根源在供需矛盾。
“因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的，這種情況下，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。破解房租不合理上漲的困境，緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應實現(xiàn)。”張大偉說。
隨著租房市場的快速發(fā)展，相關部門的政策支持力度不斷提升。張波建議，還需要在以下三點上重點發(fā)力。
首先，從國外發(fā)達國家的經驗來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經出臺了租賃相關的文件和政策，但目前國內租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。
其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等后段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加。
最后，張波認為，對于各類租賃運營機構要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面要各地需要做好相關監(jiān)管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權益、隨意上漲租金等問題。
中國社科院金融發(fā)展室原主任易憲容也曾撰文表示，我國可以借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。在租賃市場比較發(fā)達的國家，比如德國，政府鼓勵企業(yè)及居民購買或建造住房出租，但對利潤水平有嚴格限制。房東租賃住房，租金超過合理租金20%就算違法，超過50%構成犯罪。合理房價及合理租金的界定標準非常嚴格，需要通過多方組織協(xié)商來確定。同時，還要堅決地保護住房租賃者的利益。
