融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來(lái)的共識(shí)。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，有安全意識(shí)的開發(fā)商，已經(jīng)將去杠桿、降負(fù)債
“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。”這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來(lái)的“共識(shí)”。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，有安全意識(shí)的開發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負(fù)債”排在壯大規(guī)模前，升級(jí)為企業(yè)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)34%;資產(chǎn)總計(jì)為8.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對(duì)不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個(gè)別房企負(fù)債率偏高的情況。
房企高杠桿運(yùn)營(yíng)一直被詬病，近兩年，恒大、陽(yáng)光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號(hào)，因?yàn)槠浔澈螅歉軛U率越高融資越難的窘境。
房企降杠桿忙
一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一家企業(yè)財(cái)務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，情況較為特殊，未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計(jì)入負(fù)債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)。所以，相對(duì)來(lái)說(shuō)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更能反映一家上市房企的真實(shí)負(fù)債水平。
以A股136家上市房企資產(chǎn)負(fù)債情況為例，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的房企有22家，占比為16%;剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。
不難看出，一家房企資產(chǎn)負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖然一般為正向關(guān)系，但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。
以近年來(lái)不斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國(guó)為例，2015年-2017年，綠城中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升趨勢(shì)。但剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城中國(guó)的負(fù)債率則是有下降趨勢(shì)的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。
另外，按照在港上市的內(nèi)房股會(huì)計(jì)口徑來(lái)看，2017年，綠城中國(guó)凈負(fù)債率達(dá)到46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管與《證券日?qǐng)?bào)》記者交流時(shí)曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實(shí)偏高，但凈負(fù)債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴(kuò)張能力，可以給股東更多回報(bào);另一方面，這意味著在企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中，長(zhǎng)期貸款比例較高，且有相應(yīng)充足的抵押物，資金鏈相對(duì)安全。
而對(duì)于凈負(fù)債率超過(guò)200%的房企來(lái)說(shuō)，降負(fù)債則是目前的頭等大事，因?yàn)楦軛U率不降低，意味著在資本市場(chǎng)再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關(guān)乎生死。
據(jù)記者了解，融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等過(guò)去因負(fù)債高而備受質(zhì)疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負(fù)債舉措，短期內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。
現(xiàn)金流安全更重要
目前看來(lái)，在融資環(huán)境艱難的局勢(shì)下，負(fù)債率過(guò)高的房企，信用評(píng)級(jí)將趨向負(fù)面，這幾乎會(huì)封堵一家房企在資本市場(chǎng)的融資之路。
掃開“輸血”路障的要?jiǎng)?wù)之一，是現(xiàn)金流安全，通過(guò)提高銷售回款率、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)等手段增厚凈資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
鑒于此，在一家房企的眾多財(cái)務(wù)指標(biāo)中，多位房企高管均曾向本報(bào)記者表示，更關(guān)心現(xiàn)金流收入。
“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負(fù)債率。”陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)曾如此坦言。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的提升則來(lái)自于加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。或許，這就是近期部分房企在內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)全力加快銷售的關(guān)鍵因素之一。
融信中國(guó)相關(guān)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團(tuán)到項(xiàng)目層面，有專門團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，指標(biāo)細(xì)化到每天。
7月23日，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調(diào)控形勢(shì)下，政策多變，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略上，我覺得應(yīng)該實(shí)現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅(jiān)持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”
在銷售端，現(xiàn)金流為王，是當(dāng)下企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)對(duì)方式，也是保證健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措。在融資端，則需要房企打開更多渠道，為優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和發(fā)展“輸血”。
拓寬融資渠道
“從房地產(chǎn)的金融形式來(lái)看，自2016年的‘9·30’政策以來(lái)，房地產(chǎn)去杠桿是主導(dǎo)方向，金融監(jiān)管態(tài)勢(shì)有增不減，使房地產(chǎn)的融資渠道變得狹窄，出現(xiàn)融資難、融資貴的現(xiàn)象。”李青岸表示，2017年1月份以來(lái)，公司債發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。
事實(shí)上，對(duì)于負(fù)債率相對(duì)合理的房企來(lái)說(shuō)，找錢渠道和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式更為多元化，比如用低息債置換高息債，比如借助ABS等新型融資渠道。
早在2015年下半年開始，有一批房企已經(jīng)抓住境內(nèi)公司債平均5%的資金成本置換了一批高息債，降低了融資成本。今年以來(lái)，則有一些房企借助香港上市平臺(tái)，利用本身較高的信用評(píng)級(jí)獲取海外低息融資，進(jìn)而置換高息債。
以綠城中國(guó)為例，7月3日，綠城中國(guó)表示，公司與匯豐銀行等香港18家主要銀行簽訂總金額為等值8億美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期無(wú)抵押貸款協(xié)議。綠城表示，相比公司打算提早贖回的LIBOR+3.13%銀團(tuán)貸款利率大幅下降56.5個(gè)基點(diǎn)，有助優(yōu)化公司的融資結(jié)構(gòu)和降低借貸成本。
此后一周多，綠城再獲一筆6億美元貸款，分別是為期三年、年利率為倫敦同業(yè)拆借利率(LIBOR)+2.80%的3億美元定期貸款，以及為期五年、年利率為L(zhǎng)IBOR+3.30%的3億美元定期貸款。據(jù)稱，此筆貸款是目前同評(píng)級(jí)內(nèi)房企業(yè)境外貸款中年期最長(zhǎng)、利率最低的。據(jù)悉，上述兩筆款項(xiàng)皆是用于綠城中國(guó)現(xiàn)有境外債務(wù)再融資。目前看來(lái)，在大股東中交的背書加持下，截至2017年底，綠城綜合融資成本由7.9%降至5.4%。
此外，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點(diǎn)，正拓寬當(dāng)前房企的融資渠道，多家房企正通過(guò)該渠道獲得低息融資，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。
