威海是山東半島東端的一座濱海城市，近來(lái)這里的房?jī)r(jià)引起了記者的關(guān)注，多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：2017年初，威海房?jī)r(jià)每平米均價(jià)在6000
威海是山東半島東端的一座濱海城市，近來(lái)這里的房?jī)r(jià)引起了記者的關(guān)注，多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：2017年初，威海房?jī)r(jià)每平米均價(jià)在6000元左右，而到了2018年6月，房?jī)r(jià)已突破九千，主城區(qū)的一線海景房更是早已破萬(wàn)。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為何會(huì)出現(xiàn)這樣的變化呢?
捂盤惜售全為漲價(jià)預(yù)期 開盤也不賣
山東威海華夏山海城官網(wǎng)介紹，它依山傍水，主力戶型70-110平米，建成后可以容納1萬(wàn)6千多戶居民，是威海2017年銷售量前十名的樓盤。5月下旬，記者來(lái)到這里時(shí)發(fā)現(xiàn)， 17號(hào)，18號(hào)樓雖然是今年4月和5月剛開盤，但現(xiàn)在房子只剩下一樓和頂樓，其它都賣完了。
這個(gè)樓盤目前新開盤的均價(jià)在每平米一萬(wàn)兩千元，按照現(xiàn)有戶型計(jì)算，一套最少也要一百萬(wàn)元以上。根據(jù)2018年初，威海新聞網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)看，威海年人均可支配收入是33788元，就是說(shuō)，如果以這樣的人均收入買一套房，需要不吃不喝30年。
記者調(diào)查走訪的多個(gè)售樓處都告訴記者，可售房源很少，甚至有些2019年、2020年才能交房的期房都已經(jīng)被搶購(gòu)一空。
如此高價(jià)的房源真的這么搶手嗎?記者在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)登陸了威海市住建局的官方網(wǎng)站，上面明確顯示，綠色為可售房源，紅色為已售房源，粗略數(shù)了一下，這里至少還有一半的房源可以銷售。然而售樓處卻讓記者不要理會(huì)官網(wǎng)信息，他們賣房肯定是先賣位置不好的。
按照房地產(chǎn)銷售的規(guī)定，開發(fā)商每賣一處房產(chǎn)都要在住建局進(jìn)行備案后，房產(chǎn)交易才能順利進(jìn)行。記者電話采訪了威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，工作人員告訴記者，備案24小時(shí)之后就可以查到信息了。
那么這里的房子到底有沒(méi)有被賣掉呢?一位負(fù)責(zé)看守樓盤的門衛(wèi)很熱心地解答了記者的疑惑。
威海市某售樓處門衛(wèi)：華夏山海城的這個(gè)樓，一層的小平方可以賣，好樓層大平方，好的不賣，告訴你沒(méi)有了，實(shí)際有，他不賣，專賣不好賣那樣的。有好的他不賣，他為了漲價(jià)啊，將來(lái)漲價(jià)好賣。
那么這樣的情況在威海普遍嗎?隨后記者又去了另外兩家樓盤，這里是悅海名居，已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，官網(wǎng)的項(xiàng)目公示中也顯示，房源正在出售，可是當(dāng)記者詢問(wèn)是否可以購(gòu)房的時(shí)候，工作人員卻說(shuō)還沒(méi)有開盤銷售。
在威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《商品房銷售管理通知》中寫到：開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，須在限定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源對(duì)外公開銷售，不得以各種借口拖延開盤時(shí)間，嚴(yán)禁采取分幢、分單元、分層或分批、分次開盤等方式銷售，限定的時(shí)間為十天。而記者調(diào)查的這個(gè)悅海名居樓盤早在2018年4月和5月就分別拿到了項(xiàng)目預(yù)售許可證。但是直到記者6月初去詢問(wèn)房源時(shí)，售樓處的工作人員仍然告訴我們項(xiàng)目沒(méi)有開盤。
記者電話采訪威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員，工作人員告訴記者像這樣的情況，開發(fā)商拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證之后必須開盤。
在威海住建局的網(wǎng)站上，威海信泰的樓盤還有可售房源。但是售樓處工作人員同樣告訴記者樓盤已經(jīng)銷售一空。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，像這樣有房不賣的現(xiàn)象在威海早已經(jīng)是人盡皆知，捂盤惜售早已經(jīng)是一些樓盤的常見(jiàn)戲碼。
據(jù)安居客公開數(shù)據(jù)顯示，2017年6月，威海新樓盤均價(jià)為每平米7023元。2018年6月，新樓盤的均價(jià)為9489元。同比去年增長(zhǎng)35%。對(duì)于捂盤惜售行為，北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉認(rèn)為，這是開發(fā)商慣用的伎倆。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：當(dāng)你開發(fā)商去申請(qǐng)拿預(yù)售許可的時(shí)候，這個(gè)申請(qǐng)拿預(yù)售許可行為，本身就意味著政府和開發(fā)商，共同認(rèn)定了目前這些房屋是可售的，這個(gè)政府和開發(fā)商自己心里不會(huì)不明白，但他事后說(shuō)一個(gè)我不具備充分的銷售條件，隨便找理由，隨便編造都不是太困難的事情。
“頂賬房”盛行 漲價(jià)逃稅“一舉兩得”
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在威海，很多開發(fā)商本來(lái)手上還有大量房源，但是卻捂盤不賣，那么住建局官網(wǎng)上顯示已經(jīng)賣出去的房子真的都賣出去了嗎?
威海市華夏山海城售樓處銷售人員：我們現(xiàn)在賣的房子，正常的房子已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在賣的都是頂賬的，因?yàn)槭蹣翘幠苷ＹJ款首付30%的全部都賣完了。
售樓人員告訴記者，按照正常首付30%很難買到新房，他們手上有幾套頂賬房，這些頂賬房也都是新房，不過(guò)不能按照在住建局備案的價(jià)格賣，必須要按更高的價(jià)格賣。
威海市華夏山海城售樓處銷售人員：你不用擔(dān)心，這個(gè)差價(jià)部分是給你開收據(jù)的。
看到記者有些不太明白，工作人員又解釋道，開發(fā)商在進(jìn)行房子銷售時(shí)，先把一部分新房抵押給工程建設(shè)方，這就是所謂的頂賬房，這些房子已經(jīng)在住建部門的官網(wǎng)上備案過(guò)了，顯示是已售房源，但是實(shí)際上還是空的。記者詢問(wèn)，如果買這個(gè)房子是不是相當(dāng)于購(gòu)買了二手房?工作人員說(shuō)，只要把合同的名字改成記者的名字就可以了。
按照規(guī)定，預(yù)售商品房要在住建部門官網(wǎng)上進(jìn)行一房一價(jià)的公示，三個(gè)月內(nèi)不能更改。這些頂賬房在住建局顯示已經(jīng)銷售出去，合同上的成交價(jià)就是官網(wǎng)的備案價(jià)格。但是記者如果要購(gòu)買就要按照更高的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買，中間的差價(jià)也不能寫在合同里，而是直接交給售樓處。售樓人員還給記者算了一筆賬，這樣的方式，買房人并不吃虧。
威海市華夏山海城售樓處銷售人員：有什么好處?后期交的稅少。像大城市，北京上海，比較懂法，管得比較嚴(yán)，逃稅罰我們的，這邊沒(méi)事，肯定沒(méi)有你們那邊管得嚴(yán)，你們那邊是皇子腳下，咱這邊比較遠(yuǎn)。
記者查閱官網(wǎng)看到，售樓人員說(shuō)的18號(hào)樓，在住建部門官網(wǎng)上的備案價(jià)格在一萬(wàn)元左右，如果按照他說(shuō)的現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)在每平米一萬(wàn)二到一萬(wàn)三，以一百平米的房子為例，一套房的差價(jià)在二十到三十萬(wàn)，這筆錢不能貸款也不能體現(xiàn)在合同上，在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候自然也少了稅款。
那么，在官網(wǎng)上顯示已售的房源，到底有多少是頂賬房?記者多方調(diào)查，無(wú)法得知確切數(shù)字，但是這位熱心的門衛(wèi)手上有一摞房產(chǎn)中介的名片，他告訴記者要買房子，就跟這些中介買頂賬房。記者按照名片上的電話，給這些房產(chǎn)中介打電話詢問(wèn)。
威海市某房產(chǎn)中介：華夏山海城的房子我感覺(jué)馬上就要漲起來(lái)了，要不這個(gè)房你可以過(guò)來(lái)看看，是我同事朋友的頂賬房，這個(gè)房你可以放心，你只要跟售樓處交易就行了，就跟售樓處買房子是一樣的。
《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你這邊頂賬房挺多的是吧?
威海市某房產(chǎn)中介：有 有 手里有
《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：那是不是每個(gè)樓盤都有這種頂賬房
威海市某房產(chǎn)中介：差不多都有，但是很多頂賬老板不著急賣的話，他肯定是壓在手里，現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)直往上漲不是嗎?
2018年五月，威海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)商品房銷售管理的通知》，通知中寫道：合同變更或撤銷須依法進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)有義務(wù)制止購(gòu)房人以退房為借口撤銷合同、隨即改名轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的變相炒房行為。購(gòu)房人確需變更或撤銷合同的，開發(fā)公司須詳細(xì)詢問(wèn)、記錄變更或撤銷合同的原因并保存相關(guān)資料備案。從記者的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，個(gè)別開發(fā)商顯然并沒(méi)有沒(méi)有按照這個(gè)規(guī)定執(zhí)行。
威海市海信售樓處銷售人員：就是買了房子，你簽了合同不辦房產(chǎn)證，開發(fā)商給你改合同。
面對(duì)這些調(diào)查結(jié)果，記者也覺(jué)得十分迷惑。這些樓盤很明顯的違規(guī)操作，當(dāng)?shù)刈〗ú块T是否了解呢?記者試圖聯(lián)系威海市住建部門幫忙答疑解惑的時(shí)候，住建部門沒(méi)有接受采訪。
四川南充房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全國(guó)第一 背后原因何在？
威海的房?jī)r(jià)上漲，有人為炒作的原因，但威海樓市的表現(xiàn)，在三四線城市里，還并不是最突出的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局七十個(gè)大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，今年二月，四川南充，這個(gè)全省第二人口大市，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到了全國(guó)第一。何種原因在推動(dòng)著這個(gè)西南內(nèi)陸城市房?jī)r(jià)飆升呢?
六月初，記者來(lái)到位于南充市順慶區(qū)北部的一個(gè)樓盤，逸合中央公園。記者了解到，2015年的時(shí)候這個(gè)樓盤開盤價(jià)格只有4000多元，后來(lái)因?yàn)橘Y金問(wèn)題，樓盤一直處于停工狀態(tài)，直到2017年5月被其它地產(chǎn)商接手，現(xiàn)在已經(jīng)漲到8000多元了。
從逸合中央公園向城區(qū)方向再走一站多地，就是一個(gè)比較大的樓盤，叫濱江天地，這里看起來(lái)配套要完善一些。記者走進(jìn)售樓處，發(fā)現(xiàn)這里除了銷售人員之外，并沒(méi)有什么客戶前來(lái)看房。銷售人員告訴記者現(xiàn)在基本上都賣完了。
銷售人員告訴記者，整個(gè)項(xiàng)目有900多套房子，目前只有幾套面積比較大、樓層不好的尾房，銷售價(jià)格在8000元到9000元之間。
在濱江天地的售樓處里，還擺放著去年開盤的房?jī)r(jià)表，記者看到大部分的價(jià)格都在五千多元，即使到了今年3月份，這里的均價(jià)也只有6800元。銷售人員告訴記者，到了今年四月份之后，價(jià)格上漲的速度開始加快，那個(gè)時(shí)候，他們銷售人員的朋友圈里，每天都是漲了多少錢的信息，最多的一天每平米漲了500塊錢。一年下來(lái)房?jī)r(jià)基本上翻了一番。
在南充市高坪區(qū)的另一個(gè)樓盤集中的地方，記者看到這里有四五個(gè)正在施工的樓盤，其中一個(gè)叫陽(yáng)光天譽(yù)的樓盤，宣傳海報(bào)上寫著，電梯洋房不低于每平米一萬(wàn)元，高層電梯不低于每平米9000元。不過(guò)記者在樓盤的后面看到，這里還有大片的土地沒(méi)有開發(fā)，有些地方還種著蔬菜和莊稼。
不僅僅是價(jià)格上漲，住房交易數(shù)量也呈現(xiàn)出火熱景象。在南充市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中心大廳里，每天都有很多居民前來(lái)辦理房產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，每個(gè)窗口都有很多人在排隊(duì)，就連復(fù)印材料的地方都排了很多人。
南充市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中心工作人員歐玥告訴記者，現(xiàn)在每天有200多件業(yè)務(wù)量。2016年和2017年上半年，每天業(yè)務(wù)量只有100多件，場(chǎng)面要冷清得多。
在南充市房地產(chǎn)檔案館統(tǒng)計(jì)信息科，記者得到的數(shù)據(jù)顯示， 2017年，主城區(qū)每個(gè)月的成交量大都在2000套左右， 2018年3月份之后，每個(gè)月的成交套數(shù)都在3000套以上，其中4月份的成交套數(shù)為3502套。而價(jià)格也從2017年9月開始快速上漲，均價(jià)也從2017年初的每平米4561元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的7285元。
南充市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教授邱亞明：南充作為一個(gè)三四線城市，去年以來(lái)房?jī)r(jià)確實(shí)經(jīng)過(guò)了一輪明顯的上漲。
邱亞明教授一直比較關(guān)注南充的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他認(rèn)為造成這輪房?jī)r(jià)上漲的最主要原因就是比價(jià)和溢出效應(yīng)，由于此前一二線城市不斷加碼的限購(gòu)政策，使得一部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到三四線城市，使得南充的房子供不應(yīng)求。
邱亞明：南充原來(lái)房?jī)r(jià)一直停在4000多，停了兩年沒(méi)動(dòng)，然后成都價(jià)格不是上到一二萬(wàn)，又限購(gòu)，在這種背景下，他很多就覺(jué)得南充購(gòu)房比較合適。
記者了解到，2016年南充房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了低迷期，出現(xiàn)了多塊土地流拍的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)的去庫(kù)存周期達(dá)到了36個(gè)月，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)榈貎r(jià)上漲。
南充某樓盤銷售人員：今年年初賣的地，大概都是在六月份、七月份出來(lái)面市，但是地價(jià)都很高，都是四千到五千的地價(jià)，可想而知以后的房?jī)r(jià)，南充在近期幾個(gè)月內(nèi)至少會(huì)有二十幾個(gè)樓盤會(huì)高，這都是由地價(jià)造成的。
不過(guò)隨著市場(chǎng)的回暖，南充市政府也加大了土地的投放量。根據(jù)南充市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2017年商品房銷售面積578.66萬(wàn)平方米，比上一年增加43.1%，其中住宅銷售面積499.91萬(wàn)平方米，增加37.3%。
南充市房地產(chǎn)管理局房政法規(guī)科科長(zhǎng)李軍：從今年上半年數(shù)據(jù)來(lái)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積都是在增長(zhǎng)，這種可能有效增加供給，來(lái)緩解市民購(gòu)房的一個(gè)恐慌心理。
評(píng)論：堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo) 嚴(yán)打違規(guī)炒房
在房地產(chǎn)調(diào)控以及一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的背景下，威海、南充等一些三四線城市房?jī)r(jià)的暴漲顯得尤為醒目。而這也引起了高層的關(guān)注。“五一”前后，在住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題密集約談的12個(gè)城市中就不乏三四線城市的身影。這些城市房?jī)r(jià)上漲有多種因素，既有環(huán)境保護(hù)的紅利、也有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，但毋庸諱言其中也有監(jiān)管缺失和人為炒作的因素。針對(duì)這些城市房?jī)r(jià)的“異動(dòng)”，今年以來(lái)，住建部曾四次表明態(tài)度，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。今年“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，今年將建立完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，提高調(diào)控精準(zhǔn)性;大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，特別是嚴(yán)厲打擊企業(yè)和中介違法違規(guī)行為。
