4月27日，資管新規(guī)(《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》)正式出臺(tái)，明確資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)不得承諾保本保收益，打破剛性兌付。東方證券
4月27日，資管新規(guī)(《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》)正式出臺(tái)，明確資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)不得承諾保本保收益，打破剛性兌付。
東方證券分析師竺勁認(rèn)為，資管新規(guī)落地將帶來合格投資者門檻提高，從而導(dǎo)致更多的投資性資金可能投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致全國(guó)樓市景氣度延伸，韌性強(qiáng)于預(yù)期。
這部分資金外溢的主要原因是部分個(gè)人投資者不再滿足合格投資者的定義，主要集中在擁有500萬以下金融資產(chǎn)的投資人群。根據(jù)我們的測(cè)算，這部分的溢出資金理論規(guī)模將達(dá)到1.57萬億元。如果這部分新增資金在1年內(nèi)進(jìn)入樓市，在不考慮杠桿因素和考慮杠桿因素的情況下將分別給房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模帶來20%和32%的提升，溢出資金將明顯提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
以理財(cái)資金為代表的投資性資金外溢
東方證券認(rèn)為，資管新規(guī)出臺(tái)，其重要內(nèi)容之一就是打破剛兌，規(guī)避資金池業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。“靴子落地”預(yù)示著隱含“剛性兌付”的非保本銀行理財(cái)產(chǎn)品將逐漸退出歷史舞臺(tái)，由于缺少了“剛性兌付”的吸引力，銀行理財(cái)產(chǎn)品的規(guī)模將大幅收縮。
結(jié)合2017年的數(shù)據(jù)來看，目前我國(guó)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的管理規(guī)模達(dá)到了102.7萬億元，銀行非保本理財(cái)產(chǎn)品余額為22.2萬億元，四類私募資管產(chǎn)品的管理規(guī)模為41.3萬億元。
經(jīng)東方證券測(cè)算，資管新規(guī)落地后，合格投資者門檻提高帶來的外溢投資性需求達(dá)到萬億以上。
我們將證監(jiān)會(huì)主管下的資管產(chǎn)品和銀監(jiān)會(huì)主管下的高風(fēng)險(xiǎn)非保本理財(cái)產(chǎn)品的外溢資金進(jìn)行測(cè)算。證監(jiān)會(huì)主管下的資管產(chǎn)品主要包括基金公司專戶、基金子公司專戶、證券公司私募產(chǎn)品(包括集合資產(chǎn)管理計(jì)劃和定向資產(chǎn)管理計(jì)劃)和私募基金，根據(jù)中國(guó)基金業(yè)務(wù)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2017年四類產(chǎn)品的規(guī)模分別為6.4萬億、7.3萬億、16.5萬億和11.1萬億，其中個(gè)人投資者出資5.8萬億元，按照金融資產(chǎn)100萬-500萬、300萬-500萬投資者投資金額占比分別為42.5%和23.5%計(jì)算，資管新規(guī)落地后由于合格投資者門檻提高而溢出的投資需求在1.5萬億元。而銀監(jiān)會(huì)主管下的高風(fēng)險(xiǎn)非保本理財(cái)產(chǎn)品的外溢資金體量相對(duì)較小，我們預(yù)計(jì)約有0.07萬億元的資金會(huì)尋求其他的投資渠道。因此根據(jù)我們測(cè)算，資管新規(guī)落地后外溢的投資需求約為1.57萬億元。?
東方證券看到，很大一部分資金會(huì)因此流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這部分資金具備以下三個(gè)特點(diǎn)：
1)家庭金融資產(chǎn)數(shù)額較大，支付能力強(qiáng)，購(gòu)房不排斥信貸，但偏好全款;
2)溢出資金原本用途是配臵于權(quán)益投資，所以風(fēng)險(xiǎn)偏好相對(duì)較高;
3)更加注重收益率而非流動(dòng)性。
外溢投資資金的選擇和結(jié)果
東方證券指出，從外溢資金的投資額度可以看出，低總價(jià)的投資產(chǎn)品將更可能受到其青睞。結(jié)構(gòu)上看，核心都市的衛(wèi)星城、中西部重點(diǎn)城市的房產(chǎn)和熱點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)將受益。這一部分需求的爆發(fā)，將推動(dòng)本輪地產(chǎn)行業(yè)景氣度進(jìn)一步延伸，樓市表現(xiàn)出很強(qiáng)的韌性。
核心城市衛(wèi)星城房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面穩(wěn)健，政策約束較小，上漲空間較大。大多數(shù)衛(wèi)星城的房?jī)r(jià)在1-1.6萬元/平方米左右，以每套住房100平方米計(jì)算， 單套住宅總價(jià)一般在100-160萬元之間。過去3年典型衛(wèi)星城房?jī)r(jià)考慮租金回報(bào)超過上證綜指。因此衛(wèi)星城房產(chǎn)對(duì)于因資管新規(guī)落地而溢出的資金而言頗具吸引力。
中西部“搶人”帶來新剛需，未來上漲動(dòng)能和空間可期。中西部重點(diǎn)城市自身仍有較大的容納空間，選擇積極吸引人口流入以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)過去幾年其房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小，政策博弈之下，未來依靠新本地人剛需帶動(dòng)，上漲空間和動(dòng)能十分可觀。目前中西部12城的住房銷售均價(jià)為8326元/平方 米。100萬元級(jí)別的投資，在不使用貸款的情況下，可在中西部城市全款購(gòu)置一套住房。
二三線城市商業(yè)地產(chǎn)魅力彰顯，資金有望青眼相加。從供需看，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工降幅擴(kuò)大，同時(shí)商業(yè)營(yíng)業(yè)銷售持續(xù)增長(zhǎng)，整體供需格局持續(xù)改善。得益于電商和物流的發(fā)展，以及消費(fèi)群體的變遷和消費(fèi)觀念的迭代，二三線城市的商業(yè)獲得蓬勃發(fā)展。以重點(diǎn)二線城市成都為例，2017年供銷比已降至1.2,80-150萬區(qū)段的商業(yè)產(chǎn)品獲追捧。
