來源：中信建投房地產(chǎn)團隊、廣發(fā)證券宏觀郭磊　　不知不覺，中信建投房地產(chǎn)團隊每年進行的春節(jié)返鄉(xiāng)三四線城市調(diào)研已經(jīng)第三年，這三年通過公

　　不知不覺，中信建投房地產(chǎn)團隊每年進行的春節(jié)返鄉(xiāng)三四線城市調(diào)研已經(jīng)第三年，這三年通過公開數(shù)據(jù)、草根調(diào)研對各自家鄉(xiāng)的把脈其實也是全國房地產(chǎn)市場的一個縮影，2017年三四線城市的去庫存大浪潮在我們?nèi)ツ甏汗?jié)的調(diào)研中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是也得承認，最后2017年三四線全年呈現(xiàn)的結(jié)果也是超出了我們年初的預(yù)期。

　　2018年春節(jié)我們團隊的返鄉(xiāng)調(diào)研也不會缺席，而且覆蓋的城市更多（4個東部、2個中西部），除了親身感受和草根調(diào)研，數(shù)據(jù)也將更詳實，用萬字紀要給大家?guī)砀羁痰母惺埽?/p>

　　從我們今年返鄉(xiāng)調(diào)研情況來看，主要特點在于：

　　1、去庫存仍在延續(xù)，部分城市繼續(xù)創(chuàng)新高。我們調(diào)研的不少城市成交量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，2017年同比增速高的城市可以達到50%以上，而其他部分城市雖然成交量有所下滑，但并不代表需求萎縮，實際上草根調(diào)研樓盤顯示的情況依然是供不應(yīng)求，主要原因在于2016年基數(shù)較高，同時供應(yīng)量沒有跟上；

　　2、扶持政策開始轉(zhuǎn)向，但是整體相對溫和。由于需求快速釋放，房價上漲壓力明顯，不少三四線城市的政策開始從過去的支持轉(zhuǎn)向，但整體以“穩(wěn)房價”的限制為主，還并沒有看到涉及購房杠桿的內(nèi)容。

　　3、不得不提的棚改政策。2017年三四線城市去庫存的效果有一定比例是來自于棚改帶來的增量需求，這點從我們春節(jié)調(diào)研也可見一斑。尤其東部浙江的部分三四線城市，棚改的力度和補貼的力度都相當(dāng)驚人，溫州市2017年中提出的棚改補貼新政策下補償款比原先提升了30%-50%，也帶來了2017年一批高購買能力的增量需求。但是代價也是明顯的，慷慨的補貼政策意味著更大的財政壓力，這也意味著2018年這些城市仍需要推出更多的地塊來彌補現(xiàn)金流。

　　4、什么人在買房？剛需、改善、拆遷。三四線城市的買房需求已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)向于改善性需求，其實這也是剛性需求的一種體現(xiàn)，三四線城市雖然存量房屋并不少，但是居住體驗、戶型、現(xiàn)代化設(shè)計等都存在問題，新的增量商品房還是存在客戶，我們調(diào)研城市的購房結(jié)構(gòu)都已經(jīng)向120平米以上轉(zhuǎn)移，這和萬科等龍頭房企體現(xiàn)的數(shù)據(jù)也是一致的。另一個重要的需求就是棚改后帶來的拆遷需求，部分東部城市拆遷戶的購房比例甚至接近50%，因此這類城市的需求延續(xù)性得持續(xù)關(guān)注棚改的力度是否有所放緩。

　　5、2018年什么最重要？補庫存！去庫存已經(jīng)收效，下一步最重要的就是補庫存，除了沈陽等部分庫存本身就比較高的城市，我們調(diào)研的大部分城市土地市場都同比大幅增長，部分城市誕生新地王。如我們剛才提到，很多三四線城市尤其東部區(qū)域在去庫存后，供應(yīng)量有點跟不上，2018年在新增土地的供應(yīng)下，二級市場能否進入一個新的平衡是一個關(guān)鍵點，預(yù)計這些城市2018年的新開工不會差。

　　6、龍頭房企的競爭在更縱深展開。2017年龍頭房企集中度的提升數(shù)據(jù)上已經(jīng)有體現(xiàn)，而從微觀來看，我們看到的是這些企業(yè)的競爭已經(jīng)不僅僅集中在一二線城市，開始在更多三四線城市邁進，春節(jié)我們調(diào)研的城市很多是過去萬科、碧桂園、恒大這些企業(yè)從未涉及的區(qū)域，而17年到18年都會有這些公司的項目開盤。主要原因在于一二線城市拿地難度逐漸加大，同時很多城市在棚改后庫存結(jié)構(gòu)改善。但隨著去庫存和城中村改造的逐步降溫，未來龍頭房企的集中度提升將重新考驗各自的融資能力和區(qū)域選擇能力。

　　以上是我們此次返鄉(xiāng)調(diào)研總結(jié)，具體請看我們下文的萬字詳細紀要！

　　詳細紀要

　　浙江省瑞安市——“大拆大整”下的棚改新樣本

　　2017年以來溫州市政策概覽：

　　我們在去年的返鄉(xiāng)簡記中提到，2017年溫州房地產(chǎn)市場存在價格重新上漲而帶來的政策壓力，原因主要在于2016年大力去庫存疊加土地成本上行，而2017年溫州市確實出臺了一系列的調(diào)控政策，主要包括幾個內(nèi)容：

　　1、限價令出臺，以及個別區(qū)域?qū)嵭腥b修交房和強化實名制購房

　　2017年6月份溫州市住建局發(fā)布《關(guān)于加強住房和用地供應(yīng)管理有關(guān)工作的通知》，主要內(nèi)容圍繞商品房價格管控（不得明顯高于周邊在售項目價格）、嚴防地王、增加土地供應(yīng)等內(nèi)容。部分熱點區(qū)域，如瑞安市安陽區(qū)和濱海新區(qū)要實行全裝修和成品交房。7月份開始溫州全市提出“認購定位單"功能，強化實名制購房。

　　2、城中村改造大張旗鼓

　　溫州市于2016年10月份開始啟動“大拆大整”行動（起因在于當(dāng)年的民房倒塌事件），提出用“大拆大整”換“大建大美”， 大力度推進危舊房、違法建筑、城中村拆除，而這也帶來了相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)需求。其中影響較大的政策是《溫州市鹿城區(qū)產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房安置房實施收購的若干規(guī)定(試行)》，這個新政策的核心內(nèi)容在于，政府對拆遷戶將未來的安置房以貨幣形式補償，簡單而言就是過去的政策以舊房子的價格評估，而新政策以未來造好的新房子價格來評估，同時考慮公攤、戶型等換算的話，單位平米對應(yīng)的評估價格大幅提升，意味著補償款大幅增加。同時如果疊加額外獎勵的話（推遲3個月到6個月取款+5%，推遲6個月到9個月取款+10%），目前了解到案例可以提升30-50%左右。

　　在棚改政策下，部分對接的項目直接受益。一個溫州當(dāng)?shù)刎撠?zé)項目代理的朋友介紹，溫州市有個項目過去幾年僅去化不到百套，而在棚改政策下，拿到拆遷款的居民如果在6個月內(nèi)購買可享受10%補貼，在幾日內(nèi)去化千套。

　　溫州棚改情況：

　　1. 背景：溫州城市更新在2006年前都是循序漸進進行，之后停滯較長時間，這有區(qū)域特殊性，因為在06-08年，溫州房價曾達到全國第三（直到目前房價依然沒有回到當(dāng)年高點，二手房價格距離當(dāng)年高點下滑40%），房價高企使得拆遷成本和難度非常大。16年啟動“大拆大整”，棚改全方位提速。近10年未大幅更新的城市面貌也有很大空間。

　　2. 貨幣化安置情況：貨幣化安置是目前大多數(shù)居民的首選，尤其是因為溫州很多區(qū)域是棚戶區(qū)改造為公路、公園等公建項目，這些改造基本都會采取貨幣化安置手段。從效果來看，溫州市鹿城區(qū)2016年貨幣化安置比例僅7.5%左右，而2017年預(yù)計能達到50%以上。

　　3. 棚改資金情況：以資金實際投放的口徑，18年預(yù)計要比17年高，因為去年國開行棚改資金授信300億，但因為資金不足，實際投放量不到200億。居民拿到拆遷款的等待期平均在半年左右，因此今年肯定要先補上棚改戶尚未支付的拆遷款。

　　成交量價：供應(yīng)量收縮帶來的成交下降

　　雖然有拆遷戶的加持，但是由于供應(yīng)量沒有跟上，2017年溫州市市區(qū)全年成交住宅208萬方，同比下降6%左右，其中供應(yīng)面積168萬方，同比下降18%。瑞安市作為溫州市下轄的縣級市，共成交110萬平米，在溫州全市中排名第三，同比減少了10%左右。

　　2017年瑞安市的價格如我們?nèi)ツ昙倨跁r預(yù)判繼續(xù)回升，網(wǎng)簽均價15000元/平米左右，同比增長6%左右，而這種漲幅主要是來自于主城區(qū)限價而新興板塊占比提升帶來的結(jié)果。而瑞安市部分區(qū)域的新盤價格已經(jīng)突破30000元/平米，甚至接近溫州主城區(qū)的價格，因此從目前的供需結(jié)構(gòu)來看，潛在的價格上漲幅度預(yù)計要比實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)還要更高。

　　庫存結(jié)構(gòu)：進入補庫存周期

　　經(jīng)過2017年的去庫存，2017年溫州整體庫存去化周期再次刷新新低，12月底庫存去化周期僅3.3個月。瑞安市庫存結(jié)構(gòu)相對更健康些，2017年初去化周期在7個月左右。而且在去化的同時大幅提升土地供應(yīng)，2017年瑞安市實現(xiàn)土地出讓金額150億，是2016年的3倍以上，全年新增167萬平米住宅土地供應(yīng)，基本完成年初計劃。從結(jié)構(gòu)上來看，這些土地大部分是來自于“大拆大整”背景下的舊村改造提供的地塊，這也意味著2018年開始，瑞安市將進入補庫存之后的供應(yīng)量提升階段。

　　土地出讓：外來房企加速進入，集中度的又一次革命

　　過去瑞安市的房地產(chǎn)市場基本上被華鴻、中梁、時代等本土房企壟斷，但是2017年最大的變化是外來龍頭房企加速進入，恒大、碧桂園、萬科等房企都在瑞安市拿地，2017年拿地的前十房企中有近半數(shù)是首次進入瑞安，而且都是排名全國前50強的房企。背后的原因一方面是浙江省二線城市拿地門檻越來越高，而另一方面也體現(xiàn)了瑞安市在大力發(fā)展城中村改造后，補庫存環(huán)境下龍頭房企的競爭力。

　　熱點項目調(diào)研：碧桂園天璽

　　瑞安市的塘下鎮(zhèn)近幾年新盤不多，但是改善性需求一直很旺盛。2017年5月碧桂園競得塘下中心區(qū)地塊，樓面價9126元/平米，并于12月29日即7個月后開盤，這個項目也是2016年11月中梁首府后的為數(shù)不多的改善性需求樓盤，建筑面積14.5萬平米，屬于碧桂園偏高端的項目，以140-200平米的戶型為主，物業(yè)費在3元左右。

　　項目去化速度非常快，一期供應(yīng)345套，3天售罄，定價在20000-23000元/平米左右，周邊二手房價格在18000-19000元/平米，預(yù)計二期在3月份推出，價格會比一期有500-1000元左右的上浮，二期推貨預(yù)計不到200套，但是已經(jīng)有300戶以上的蓄客。從購房者構(gòu)成來看，90%以上為本地居民改善，由于項目偏高端，舊城改造居民購房的比重較少，估算在10-20%以內(nèi)。

　　總結(jié)及展望：

　　在2017年去庫存大潮下，溫州及瑞安也邁入了棚改貨幣化的行列，而且較為慷慨的貨幣化補償方案使得市場上一下子迸發(fā)出了不少持有現(xiàn)金等待購房的住戶，進一步推動庫存周期下行。但是對政府而言，當(dāng)前的壓力其實也一直存在，如何保障拆遷和補償資金的現(xiàn)金流平衡是個重要的命題，居民推遲領(lǐng)取補償款可以額外獲得5-10%的獎勵本質(zhì)上就是政府用5-10%左右的年利率向居民借債，這期間更多地是需要用土地出讓來彌補，因此2018年溫州以及瑞安的土地出讓節(jié)奏依然不會減慢。

　　而與此同時地價和房價預(yù)計依然會在嚴格的管控之中，在2017年土地供應(yīng)潮下，2018年住宅的供應(yīng)預(yù)計將加速，預(yù)計2018年將是一個價穩(wěn)量增的一年。除了以往本地的房企，恒大、碧桂園、萬科等外來房企的新盤推出也將帶來本地市場結(jié)構(gòu)的變化，集中度也將向龍頭房企逐步遷移。

　　浙江省金華市——去庫存加速，改善型需求釋放

　　2017年以來政策概覽：

　　2017年金華樓市由去庫存開始轉(zhuǎn)向收緊，繼16年出臺“九條意見”推動去庫存，配合史上最優(yōu)惠公積金政策后，于17年開始收緊，主要原因還是由于16年四季度開始，城區(qū)房價的持續(xù)快速攀升帶來的壓力。

　　1、政策轉(zhuǎn)向，最優(yōu)惠公積金政策告一段落，貸款額度降低

　　2017年2月10日金華市房管局發(fā)布通告，調(diào)整市區(qū)住房公積金貸款政策，上調(diào)住房公積金貸款首付比例，二環(huán)內(nèi)首套首付由20%上浮至30%，二套首付由20%上浮至60%。同時調(diào)整金華市區(qū)住房公積金貸款最高額度，家庭貸款最高額度由50萬元下降至40萬元，個人貸款最高額度由25萬元下降至20萬元。對于二套房購買人群而言，若使用公積金購房，其資金成本將大大上升。這次政策調(diào)整也標志著金華市16年推行的史上最優(yōu)惠公積金政策告一段落。

　　2、但人才爭奪戰(zhàn)吹響沖鋒號角

　　17年勞動節(jié)節(jié)后，《金華市人才住房保障實施細則（試行）》推出。相較于舊版的人才政策，無論是在覆蓋人群的口徑還是保障的力度均有所擴展。覆蓋面上，將高職院校、技師學(xué)院的優(yōu)秀畢業(yè)生也納入住房保障范圍，享受全日制普通高校本科畢業(yè)生同等待遇，這在全省屬于首次。保障力度上，“千青”、院士等高層次領(lǐng)軍人才可享受150萬至300萬元的購房補助，同時博士、碩士和本科生也分類享受購租補助。

　　成交量價：成交攀新高，存量房首超新房，價格上升超過50%

　　2017年金華新房成交約250萬平，同比增幅近50%，二手房成交約300萬平，同比增幅超過100%，增幅顯著，同時這也是金華市存量房成交首次超過新房。而金華市區(qū)的在16年上半年經(jīng)歷了小幅下行，四季度迎來上漲，17年的房價延續(xù)了這一趨勢，同時上漲勢頭有所加速。由16年末17年初的均價10000元/平左右上漲至17年末的16000元/平左右。市區(qū)核心地段的御江帝景等樓盤均價在40000-50000元/平之間，保集江灣壹號、美的金宸府等部分二環(huán)地段的高端樓盤的價格也已突破20000元/平，價格快速上漲是政策轉(zhuǎn)向的主要原因。

　　成交結(jié)構(gòu)：改善型需求占主導(dǎo)

　　在量價迎來齊升的同時，金華的成交結(jié)構(gòu)也在悄然改變。不同于往年80-90平的剛需型為主的需求結(jié)構(gòu)，17年金華新房成交總量中僅30%為80-90平的住房，而45%是120平以上的大戶型、改善型需求住房，成交面積約在80萬平。

　　庫存周期：去庫存政策成效顯著

　　據(jù)金華市房地產(chǎn)交易管理所的數(shù)據(jù)顯示，金華市區(qū)的庫存從年初的約10000套、120萬平下降至年末的6000套、75萬平左右。去化周期由15年高點的21個月逐步下滑至17年末的6-7月，足以見得16年以來施行的去庫存政策成效顯著。同時各區(qū)塊消化周期長短不一，出現(xiàn)明顯分化，江北核心區(qū)塊、湖海塘區(qū)塊、金東新城區(qū)等熱銷區(qū)域，去化周期均不到5個月。

　　土地市場：補庫存意愿強勁

　　2017年金華的土地市場共成交地塊共有15幅土地掛牌，其中13塊成交，總地面積超過40萬平，成交面積相較去年同比增幅高達4成以上，補庫存意愿明顯。成交地塊的樓面均價大多在6000-10000元/平之間，總價最高的地塊由德信地產(chǎn)競得，位于市區(qū)副中心，總價達9.29億的，樓面價近萬元。而樓面價最高的地塊出自美的地產(chǎn)之手，達到 12550元/平米。商品房市場強烈的漲價預(yù)期疊加低庫存刺激了土地市場的火熱。綜合城區(qū)核心地段30000元/平米的房價，相比于合肥南京等地新拍土地價格接近甚至超過售樓均價，顯然金華土地市場的價格仍處在安全邊際之內(nèi)，房企仍具有較大的利潤空間。

　　熱點項目調(diào)研：綠城金華御園

　　樓盤位于金華二環(huán)旁，毗鄰金華唯一一所高校浙師大和金華市廣福醫(yī)院，總占地面積超過400畝，總建面超過50萬平，戶型有三居室(142.00平米) 三居室(136.00平米) 四居室(174.00平米)等，涵蓋層公寓、法式排屋、法式合院等類型，屬于金華典型的高端樓盤。最新一期的售價大約在16000元左右，物業(yè)費根據(jù)不同業(yè)態(tài)大約在2.5-4元/月/平米之間。16年末交付的最新一期來看，公寓排屋等基本售罄，剩余少部分樓盤為合院別墅等。抽樣訪問的購房者大多為金華本市的居民，用途以自住為主。結(jié)合小區(qū)以140平米以上的大戶型為主，這也符合我們之前金華房地產(chǎn)市場消費升級，改善型需求的擴大的結(jié)論。

　　總結(jié)及展望：

　　在16年中出臺九條意見，推動庫存去化后，金華的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了顯著的量價齊升。這一勢頭在17年全年進一步擴展。雖然公積金政策開始收緊，但人才住房補貼制度也在一定程度上有所對沖。由于全市目前尚未出臺限購限貸政策，我們不排除在全市底庫存高房價壓力的背景下，18年金華的樓市調(diào)控政策會進一步升級。

　　同時值得關(guān)注的是，金華往年的樓盤主要以保集、德信、江晨等地方性房企開發(fā)為主，但17年來龍湖、融創(chuàng)等全國性房企開始布局進入，主要集中在核心城區(qū)之外的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。說明了金華房地產(chǎn)市場的購買力逐漸被發(fā)掘（17年改善型需求的大幅增長也印證了這一點）。在供應(yīng)端進一步放開，批售面積加速增長的情況下，預(yù)計金華市市區(qū)的成交量在18年會繼續(xù)上行。

　　浙江省嵊州市——城中村改造下的“自給自足”

　　嵊州市是隸屬于浙江紹興的縣級市，由于四面環(huán)山的盆地地形，加上以公路為單一交通干道，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為封閉的特征。全市城鎮(zhèn)化水平較低，非農(nóng)人口僅占總?cè)丝?5%左右，集體建設(shè)用地廣闊，農(nóng)村地區(qū)以及大部分城區(qū)居民依舊居住在自有宅基地上自行建造的房屋中。自2015年的“三拆一改”到2016年的“城中村改造”，嵊州房地產(chǎn)市場在沉睡已久之后才開始迎來春天。

　　城中村改造推進初顯成效，舊改需求占到成交30%以上

　　根據(jù)全國棚改相關(guān)會議精神，紹興于2016年10月印發(fā)城中村改造三年行動計劃（2016—2018），嵊州市作為其下轄的縣級市之一，計劃中列明三年內(nèi)拆遷19個項目，涉及拆遷面積182萬平，拆遷戶數(shù)達3963戶，涉及投資預(yù)計約133億元。目前全市大力進行城中村改造、道路重新規(guī)劃、主干道和主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)立面翻新等工作。自2014年試點、2015年破題、2016年正式全面鋪開以來，嵊州已經(jīng)過5輪拆遷改造，城中村累計拆除面積270多萬平，騰出發(fā)展空間8000余畝。2018年1月，嵊州城改工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議再次提出，2018年7月底前完成9個區(qū)塊的城中村改造，拆遷面積56.8萬平。城中村改造安置方式基本為貨幣加房票的形式，比例各約占50%。拆遷帶來大量的住房剛需疊加全市原有供給的不足，為嵊州房地產(chǎn)市場注射了一針強心劑。

　　2017年嵊州住宅網(wǎng)簽7298套（其中房票購房2290套），面積共計90.2萬平（其中房票購房30.2萬平），網(wǎng)簽金額75.9億元，同比基本持平，其中房票購房占到30%以上。成交均價8417元/平，同比上漲1.8%。目前，城改三年計劃接近尾聲，城改戶數(shù)較以前年度大為減少，2018年僅涉及1208戶，較去年減少約40%，若今后不再出臺城改政策，嵊州房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展可能將缺乏重要動力。截止2017年底，全市商品住宅存量8172套，去化周期約12個月，大致維持在供需緊平衡狀態(tài)。

　　土地市場：補庫存需求繼續(xù)釋放

　　2017年嵊州宅地（包括商?。┕?yīng)20宗，面積94萬平，分別較上年增加65%和30%；宅地（包括商?。┏山幻娣e88.56萬平，金額40.3億元，同比分別增加20.3%和0.7%，成交面積明顯增長的同時，價格并未出現(xiàn)明顯提升。城中村改造后大量土地的騰出，同時為了滿足拆遷戶剛需，供地力度顯著加大。

　　城中村改造之前，大部分本地居民擁有宅基地，加上商品住宅本身的供給較少，對商品住宅的需求并不高。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)封閉、自給自足特征使得嵊州鮮有大型知名房企入駐，城改之前僅綠城、中大、金昌等外來開發(fā)商，而嵊州本土知名的房企也甚少。

　　由于城改推動帶來投資機會，2016年以來，碧桂園、恒大、新城控股、融信、藍光等全國性知名房企紛紛在嵊州拿地，城南新區(qū)成為其主戰(zhàn)場，其中碧桂園開發(fā)的江灣1號樓盤，在2017年拿下嵊州商品房成交套數(shù)、面積和金額三個第一，分別為1325套、17.38萬平和17.04億元。

　　熱點項目調(diào)研：碧桂園·江灣1號

　　碧桂園于2016年以11.37億元拿下城南新區(qū)四宗地塊，總地面積17.5萬平，規(guī)劃建面74萬平，樓面價僅1535元/平。四宗地塊均位于城南新區(qū)核心腹地，北臨剡溪江，周邊交通便捷，配套有新城吾悅廣場新商圈和原有商圈，實驗小學(xué)、中心幼兒園、愛德外國語學(xué)校等教育資源，以及人民醫(yī)院（浙大一院嵊州分院）。

　　2017年6月，悅龍灣開盤，價格9000-10000元/平，為滿足本地居民對寬敞面積的需求，推出115-194平的多種戶型，包括剛需的2房、滿足二孩生活的3房以及三代同堂的4房，悅龍灣開盤1日成交115套，成交金額1.35億。12月又推出悅龍灣114-285平的雙景新品和天璽灣的75-129平新品，價格保持在9000-10000元/平，市場表現(xiàn)不俗。從購房者構(gòu)成來看，主要以本地拆遷戶為主，估計八成以上，其余少量為非拆遷戶中的改善，外地購房者占比非常少。

　　總結(jié)及展望：

　　嵊州原本沉睡的房地產(chǎn)市場在全國棚改浪潮下迎來春天，實現(xiàn)價量齊升，但目前由于城改接近尾聲，需求過快釋放導(dǎo)致后勁缺乏，成交開始有所阻滯。嵊州以機電、廚具和領(lǐng)帶等中低端產(chǎn)業(yè)為主，以及本地青年人才的流出而流入以外來務(wù)工員為主的人口情況，注定嵊州內(nèi)生增長動力缺乏，因此不難理解沒有了拆遷未來持續(xù)能力較弱。

　　不過最近幾年嵊州還是發(fā)生了一些可喜的變化：

　　1、交通方面：嵊州原先為單一的公路，隨著2016年杭紹臺高鐵嵊州段以及金甬鐵路嵊州段正式動工建設(shè)，未來嵊州將擁有公路、鐵路、高鐵三種交通干道，交通網(wǎng)更為完善，原本城際大巴至杭州需用時100分鐘，通高鐵后將減至30分鐘；

　　2、招商引資：市政府近年來積極招商引資，如在2月剛舉行的越商大會上簽約26個項目，總投資達280.1億元，這將有益于改善嵊州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和吸引人口；

　　3、基礎(chǔ)設(shè)施升級：此次創(chuàng)建文明城市的目標至少帶來了全市基礎(chǔ)設(shè)施的升級改造，城市面貌煥然一新，相關(guān)城市配套逐步完善，例如新城開發(fā)的吾悅廣場豐富了當(dāng)?shù)厝说南M需求，由綠城開發(fā)建設(shè)的嵊州人民醫(yī)院則是筆者生平見過最美的醫(yī)院，相信城市的更新改造也能吸引一部分人，留住一部分人；

　　4、人文內(nèi)涵：嵊州由于獨特的盆地地形加上扇形水系，山水等自然資源豐富，作為越劇發(fā)源地，人文內(nèi)涵也十分豐富，目前，“小西湖”項目的建設(shè)正在開展，嵊州人宋衛(wèi)平的藍城在女子越劇發(fā)源地開發(fā)的越劇小鎮(zhèn)項目也在建設(shè)，其中別墅區(qū)已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計未來文旅項目也將成為開發(fā)商爭奪的資源?？傊上驳淖兓诼l(fā)生，靜待嵊州的蛻變。

　　遼寧省沈陽市——去庫存效果顯著，房價進入上漲通道

　　政策回顧：“去庫存”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房價”

　　2017年以來沈陽樓市經(jīng)歷了一輪上漲周期，房價走高趨勢下2017年6月份“沈13條” 出臺，新政涵蓋了強化土地管理、增加有效供應(yīng)和加強市場監(jiān)管等內(nèi)容，政策風(fēng)向從“去庫存”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房價”，同時繼續(xù)保留在校生、新畢業(yè)生購房補貼政策。房產(chǎn)限售令于9月正式執(zhí)行，限售區(qū)域包括三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域，本市居民第二套及非本市居民首套商品房滿5年可上市交易。政策總體來看對于房地產(chǎn)的銷售和房價并沒有明確調(diào)控的意圖，而是從此前提振市場促進快速去庫存轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。

　　成交量價：去庫存政策延續(xù)下量價實現(xiàn)齊漲

　　成交規(guī)模：近三年銷售規(guī)模逐年上升，2017年商品房銷售面積近2000萬平米，創(chuàng)下歷史新高，同比上漲7%，月均成交套數(shù)穩(wěn)定在17000套左右。需求結(jié)構(gòu)來看，市場整體主要為剛需、改善性需求；

　　價格方面：整體均價約9000元/平米，全年上漲15%左右，漲幅低于全國同類城市的平均水平，但相比自身前兩年已有明顯好轉(zhuǎn)，從具體區(qū)域來看，沈河區(qū)均價接近12000元/平米，和平、皇姑、鐵西區(qū)接近10000元/平米，部分地段較好的新盤價格突破20000元/平米，而成交規(guī)模較大的于洪區(qū)及渾南新區(qū)均價在8000元/平米。

　　市場轉(zhuǎn)好原因：一方面是因為沈陽作為東北中心城市，近年來本省臨近城市人口流入趨勢明顯，本地需求趨于飽和的背景下本省外地購房者貢獻近一半的需求，新開樓盤多位于于洪、沈北新區(qū)、渾南新區(qū)等外圍區(qū)域，房屋總價較低且首付比例僅為30%，加之畢業(yè)生補貼政策，若對于房屋區(qū)域無特別要求，剛畢業(yè)的年輕人首套置業(yè)實際僅需10萬左右，購房壓力較小促進需求大幅釋放。

　　庫存情況：去化明顯改善，但整體水平仍處高位

　　沈陽房地產(chǎn)市場由于2015-2017年連續(xù)三年供應(yīng)面積低于銷售面積，庫存去化已有明顯改善，目前可售面積為2150萬平米，較一年前2600萬平米水平明顯下降，當(dāng)前去化周期為22個月，而2017年初為27個月。

　　土地成交：補庫存力度不強，但面粉價格大幅上漲

　　住宅用地成交規(guī)模為467萬平米（規(guī)劃建筑面積口徑），較2016年的557萬平米進一步下降。從成交區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，沈河區(qū)、和平區(qū)以及皇姑區(qū)全年成交住宅地塊總數(shù)僅為4宗，主城區(qū)土地成交規(guī)?？s減為近年常態(tài)，全年土地成交多位于鐵西區(qū)、于洪區(qū)以及渾南新區(qū)。價格方面，土地成交均價由4500元/平米大幅上漲至7350元/平米，我們了解到土地成交均價上漲并不是由于成交區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化，而主要是由于平均溢價率由27.5%上漲到43.5%，可以說土地成交熱度有所回升，成交均價接近周邊在售樓盤價格，說明開發(fā)商對于沈城樓市上漲較有信心。

　　企業(yè)格局：全國性房企分羹沈城樓市

　　沈陽作為東北中心城市也是房企的兵家必爭之地，全國性房企均有進入且銷售規(guī)模明顯領(lǐng)先，萬科、碧桂園、中海、恒大、金地分列市場份額前5名，品牌房企在本地居民中認可度較高。從前期企業(yè)交流反饋來看，眾多房企皆反映沈陽在售項目多以加速去化為主，而實際上部分房企如萬科、碧桂園等已率先在沈陽開啟補庫存的狀態(tài)。

　　熱點項目調(diào)研：萬科春河里

　　地理位置：萬科春河里項目坐落于沈陽市沈河、和平區(qū)交界、彩電塔西北150米之處，項目向東330米是青年公園，同時項目周邊一千米范圍內(nèi)分布醫(yī)大二院及陸軍總院、教育水平較高的七中、二中等醫(yī)療教育配套；五百米范圍內(nèi)分布有萬象城購物中心，地理位置十分優(yōu)越。

　　由于該項目位于沈陽市核心地段，房價屬于較高的區(qū)間，購房人群為本市改善型需求為主。目前該項目在售房源不多，樓棟為19#，戶型為90㎡兩室兩廳一衛(wèi)，130㎡三室兩廳一衛(wèi)兩種，非毛坯交付，居住密度適中，均價23000-25000元/㎡，每套預(yù)計約207萬/套，預(yù)計2019年6月30日可入住，2015年初該項目均價為15000元/平米，至今上漲了接近40-50%。

　　總結(jié)及展望：

　　在經(jīng)歷了漫長的房價調(diào)整周期后，沈陽2017年全年房價溫和上漲，但部分區(qū)位較好的項目漲幅較快，市場整體仍然處于去庫存階段。政策層面的影響不大，市場成交結(jié)構(gòu)較為健康，但本地需求接近飽和將成為困擾沈陽中長期樓市的掣肘，當(dāng)前仍以消化已有庫存為主，預(yù)計后期沈城樓市有小幅上漲空間但不宜期待過高。

　　湖北省荊門市——繼續(xù)去庫存

　　政策情況：繼續(xù)去庫存！

　　2016-2017年，荊門市實施購房補貼政策、棚戶區(qū)改造、擴大住房公積金制度覆蓋面等政策，多措并舉的加快推進房地產(chǎn)去庫存。荊門市出臺《2017年荊門市房地產(chǎn)去庫存計劃行動》明確了荊門市2017年的房地產(chǎn)去庫存任務(wù)：全市消化商品住房142萬平方米，消化周期控制在16個月以內(nèi)，非住宅商品房消化周期明顯縮短。

　　在2017年底，荊門市又出臺了《市人民政府關(guān)于中心城區(qū)房地產(chǎn)去庫存的意見》，在門檻方面：明確鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房，中心城區(qū)外居民在中心城區(qū)購買新建商品住房或二手住房的，可憑《商品房買賣合同》備案證明、購房發(fā)票、契稅完稅證明或房屋權(quán)屬證明，自愿選擇辦理戶籍遷移或居住證，其家庭成員也可隨遷；在補貼方面：非中心城區(qū)戶籍人口在中心城區(qū)購買首套新建普通商品住房的，由市財政部門按照建筑面積分時段遞減給予補貼，其中從本意見實行之日起6個月內(nèi)，給予200元/平方米補貼；第7至9個月，給予150元/平方米補貼；第10至12個月，給予100元/平方米補貼；在稅收優(yōu)惠方面：個人購買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。個人購買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　成交量價：同比下降，但是真實情況供不應(yīng)求

　　2017年荊門市中心城區(qū)共成交19600套，同比持平，其中住宅銷售16845套，銷售面積183.0萬平方米，銷售金額為75.4億元，均價為4121.37元/平，非住宅銷售2755套，銷售面積16.9萬平，銷售總額為11.5億元，從整體數(shù)據(jù)上來看，2017年住宅成交量相比去年有所下

　　降，非住宅成交量上漲約15%，住宅成交均價整體上漲約550元，同比增長約15.4%。

　　雖然數(shù)據(jù)上看成交并不突出，但是實際情況“供不應(yīng)求”，不少熱門樓盤更是處于斷貨期，幾乎大部分是開盤即售罄的爭搶局面，2017年每月成交量基本保持在1500套左右，成交情況十分平穩(wěn)，十二月份更是突破2000套，拉開了2018年返鄉(xiāng)置業(yè)季的帷幕！從價格上來看，雖然每月均價有漲有跌，但總體還是呈現(xiàn)上漲趨勢，大部分樓盤的實際成交價，房價基本上保持在5000元/平米以上。

　　從2017年成交前二十名的樓盤來看，絕大多數(shù)為漳河新區(qū)和掇刀區(qū)的房源，可見現(xiàn)在越來越多的購房者選擇在新城區(qū)購房安家，東寶區(qū)屬于老城區(qū)，可開發(fā)地塊相對較少，成交相對新城區(qū)不大，2018年新城區(qū)的預(yù)計推盤規(guī)模又將創(chuàng)下歷史新高。

　　土地市場：去庫存下誕生新地王

　　2018年1月末荊門市土拍誕生新地王，地塊位于荊門市健生路以北、響嶺路以西，折合樓價月2533.7元/平，預(yù)計售價將超過6000元/平，該地王項目的誕生將明顯推動當(dāng)?shù)厥袌龇績r的繼續(xù)上漲。

　　棚改貨幣化情況：

　　荊門市明確鼓勵棚戶區(qū)改造，要求擴大貨幣化安置范圍，積極推行房票安置：在中心城區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)房屋征收項目的安置對象，原則上不再新安排宅基地建房，實行貨幣化安置；凡中心城區(qū)因棚戶區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要，實施國有土地上房屋征收補償，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，且就地或就近無政府投資安置房的，征收人可比照原地或者就近建設(shè)安置房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將應(yīng)安置的房屋按照市場評估價轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行持票到安置房源庫購買商品住房用于房屋征收安置。

　　根據(jù)我們走訪的反饋情況來看，荊門市內(nèi)棚戶區(qū)改造項目及數(shù)量逐年均在遞增，且老舊城區(qū)舊改起步較晚，近年來才剛興起大規(guī)模改造，因此未來舊城區(qū)的棚戶區(qū)改造空間仍然較大，且由于棚戶區(qū)改造實施房票貨幣化安置，拆遷居民可通過房票到指定的安置房源購買房屋，指定的安置房源價格上會有一定優(yōu)惠，因而2017年內(nèi)新增了大量的棚戶區(qū)安置房源項目，我們實地調(diào)研了一家施工方的項目情況發(fā)現(xiàn)，該施工方往年平均每年承接1-2個項目均為商品房項目，而2017年承接3個項目均為棚戶區(qū)改造的安置房源項目，該施工方還反映2018年的項目都已有了初步的意向，我們預(yù)計整個荊門市的棚戶區(qū)改造力度在2018年將有望得到繼續(xù)維持。

　　總結(jié)及展望：

　　荊門屬于四線城市，2017年在去庫存背景下，房價全年呈上漲趨勢，目前還未看到有回調(diào)跡象。近年來，武漢等地的限購，荊門高鐵站的建設(shè)，南北汽車站的遷址，武商的即將入駐，白云大道改造、濕地公園、各學(xué)校等規(guī)劃，荊門也緊跟大城市的步伐，返鄉(xiāng)置業(yè)的情況也越來越頻繁，但就目前來看，荊門市的大部分購房需求仍以剛需自住為主（包括部分因生二胎需求的改善型剛需）。未來，隨著高鐵站的選址及汽車南站開建疊加荊門市路網(wǎng)規(guī)劃的完善，考慮到未來高鐵、交通路網(wǎng)對荊門市經(jīng)濟的拉動，將來可能形成荊門市房價上漲的又一預(yù)期。

　　陜西省寶雞市——去庫存效果顯著，房價進入上漲通道

　　寶雞是關(guān)中平原城市群重要節(jié)點城市、關(guān)中——天水經(jīng)濟區(qū)副中心城市。地處關(guān)中平原西部，距離西安約150公里，下轄3區(qū)9縣，總面積1.82萬平方公里。2016年末常住人口377.50萬，其中城市戶籍人口102萬，位居全省第二位，是陜西兩大百萬人口城市之一。

　　成交量價：成交創(chuàng)歷史新高

　　2017年寶雞市住宅市場供應(yīng)180萬方，同比上漲26%，成交230萬方，同比上漲18%，消化庫存50萬方，成交量再創(chuàng)歷史新高，成交均價3774元/平方米，同比上漲4%，30-50萬的總價范圍為市場主流成交區(qū)間，占比近80%。成交熱點區(qū)域主要集中在東高新和行政中心等新興發(fā)展區(qū)域。在成交結(jié)構(gòu)中，100-110平方米成交占比下降7個百分點，110-130平方米成交占比提升2個百分點，140平方米以上成交占比提升4個百分點，反映出改善性、舒適性產(chǎn)品成交趨熱。

　　庫存結(jié)構(gòu)：去庫存效果顯著

　　截止2017年12月底，全市商品房庫存量約630萬方，同比下降4%，去化周期約21個月。住宅庫存336萬方，同比下降11%，住宅市場去庫存顯著，去化周期16個月；商辦存量294萬方，同比上漲6%，去化周期50個月，市場去化壓力增大。

　　樓市政策：溫和調(diào)整

　　2017年寶雞市政策整體偏溫和，信貸政策延續(xù)首套房基準利率，二套房利率上浮10%，申請貸款最高額度為30萬，月均還款不得超過家庭月收入50%。

　　土地投資：補庫存環(huán)境下土地量價齊升

　　在去庫存帶動下，2017年寶雞市也進入補庫存階段，土地招拍掛695.88萬方，同比上漲105.9%，土地出讓526.06萬方，同比上漲73%，供給和成交均呈大幅增長，供給和成交多集中在東高新和虢鎮(zhèn)地區(qū)。2017年1-11月，寶雞市房地產(chǎn)投資額達150億元，同比增長30.5%，在土地成交結(jié)構(gòu)中，住宅用地約為400萬方，同比增長240%，在整體成交中占比約為76%。價格也有大幅提升，商品住宅用地成交樓面價達685元/平方米，相較2016年528元/平方米提升明顯。在寶雞市發(fā)展較好的金臺區(qū)，土地成交均價達3678元/平方米。

　　熱點項目調(diào)研：虢鎮(zhèn)板塊—千渭星城

　　虢鎮(zhèn)在寶雞的東部，最早屬于寶雞市下面的一個縣，目前變更成寶雞的成倉區(qū)，在寶雞3個區(qū)中樓市價格整體偏低。虢鎮(zhèn)板塊主要開發(fā)商是當(dāng)?shù)赜偶瘓F，基本上壟斷了虢鎮(zhèn)板塊的大部分樓盤，知名房企很難進入。行政中心地區(qū)即寶雞市政府所在板塊，由于近年來政府搬遷于此，寶雞住宅市場開始向東擴，土地供應(yīng)較為充分且透明，有一些知名開放商諸如恒大，碧桂園等，由于提供精裝修且地段較好，因此房價也較均價大幅提升，約7000元/平方米。

　　千渭星城樓盤位于虢鎮(zhèn)的廠礦區(qū)域，周邊有兩座國有大型軍工廠。該地居民分為兩部分，一部分是為廠礦子弟，文化素質(zhì)較高，形成了自己獨立的社區(qū)，住宅主要有單位集體建房和分房，有自己的廠礦小學(xué)和醫(yī)院；另一部分為周邊農(nóng)村居民，有自己的宅基地。由于近年市場化競爭加劇，工廠效益逐年萎縮，廠礦工人收入約在2000-4000元/月。大部分廠礦工人都有單位分房，買房需求主要集中在改善型，投資需求的話由于收入較低，因此較難實現(xiàn)。

　　千渭星城目前已開發(fā)了ABCDE五個區(qū)域，全部為毛坯房，其中ABCD處于配套較為完善的區(qū)域，且離原廠礦生活區(qū)較近，B區(qū)親戚10年前買入的價格在1500元/平方米。D區(qū)去年開盤，目前250套房子基本售罄，目前均價在3700元/平方米。去年9月份E區(qū)2棟高層開始銷售，約150套房子，為2梯3戶，目前僅剩70-80套（主要為非南北通透的兩房），三房全部售罄。由于距離成熟配套較遠，因此價格在3300元/平方米，相較去年3100-3200有小幅提升。

　　買房人群中也分為兩部分，一部分為周邊農(nóng)村人口，主要考慮到子女上學(xué)問題，由于距離廠礦區(qū)域較近，子女在廠礦小學(xué)和中學(xué)上學(xué)方便，同時也由于該地區(qū)房價較低，從而實現(xiàn)農(nóng)民進城的第一步。另一部分買房人員主要為廠礦員工用于改善，因此多青睞于3房。

　　根據(jù)銷售人員反饋，目前買房以貸款30%居多，因此猜測購房人員多為在外打工的周邊農(nóng)民為主，按照120平方米，均價3500計算，房屋總價約42萬，30%首付約為13萬左右，按照30年貸款年限計算，每月還款近1500元左右，屬于可承受范圍。

　　總結(jié)與展望：

　　寶雞屬于三四線城市，受益于2017年的去庫存政策，房地產(chǎn)市場較為火爆。對于虢鎮(zhèn)板塊，棚改并不是主要推動因素，而是國家目前推行的城鎮(zhèn)化，使得當(dāng)?shù)胤浅擎?zhèn)居民覺得買房進城解決子女上學(xué)問題同時享受到周邊設(shè)施的便利性，因此返鄉(xiāng)置業(yè)成為虢鎮(zhèn)板塊成交的主要推動力。對于寶雞市，棚改對于房地產(chǎn)的拉動重要性可能沒有想象中重要，反而是老生常談的城鎮(zhèn)化，才是占中國成交/投資50%的三四線房地產(chǎn)市場的支撐。

　　關(guān)于我老家（山東西南某四五線城市）的經(jīng)濟和房地產(chǎn)，繼續(xù)說下我的理解，我覺得這種城市的情況還是挺典型的：

　　1.貨幣化棚改無疑是推動這樣的城市這輪房價上行的主要背景。一是拆了房子總要買，二是拆房子的補償足夠買。

　　2.棚改已經(jīng)是一個廣義概念了。拆的當(dāng)然不止是棚戶區(qū)（城市中心結(jié)構(gòu)簡陋的房子），很多區(qū)域都是成片重新規(guī)劃重建。以這種粗放的模式，只要有錢投入，未來要繼續(xù)棚改還是有空間的（當(dāng)然，這一點各地差別比較大）。

　　3.房價上漲比較明顯。這一點應(yīng)該主要是源于庫存消化，新房不夠用。這樣一旦未來棚改減速，或者貨幣化比例沒那么高了，房價上漲動力就又消失了，未來肯定會經(jīng)歷這樣一個過程；但從另一方面來說，過去幾年內(nèi)類似這樣的縣城的城市基礎(chǔ)設(shè)施確實在發(fā)生變化（商品房配套設(shè)施、購物、消費環(huán)境），房子本身也有一個基于基本面的再定價，未必完全是供求失衡驅(qū)動，向下空間也不會太大。

　　4.算了兩三個小區(qū)，租金收益率大概在2.5左右。深圳上海大概是1至1.5之間。也就是說，在這樣的城市房子大概是40倍市盈率，一線大概是七八十倍。總價水平不論，從比價來說，似乎說不出有什么問題。

　　5.關(guān)于房價收入比，或者說這種四五線城市的購買力，我覺得沒在縣城生活過的人很可能會有誤解。我自己覺得它的房價收入壓力肯定是低于一二線的。這是一個很普遍的情況：四五線城市一則自有住房比例要高很多，絕大部分家庭本來就至少有一套老房子，只是怎么換的問題；二則生活的可變成本相對低；三則家庭收入相對多元化，很多家庭都是半工作半各種小生意，平均工資之類的數(shù)字有時候是低估家庭收入的。

　　6.對這樣的城市來說，棚改本身不是永動機，棚改力量減弱可能在兩三年之后。但若把棚改理解為一輪主動創(chuàng)造需求的城市化，到了后棚改時代，縣城是“高鐵網(wǎng)絡(luò)+商品房小區(qū)+購物廣場下沉”，城市半徑會的改變可能是過去10年最集中的一次，消費習(xí)慣的改變可能是更值得關(guān)注的。我在縣城看到很多品牌和商業(yè)模式，都是這兩年才從一二線城市過渡過來的。

　　7.棚改和縣城發(fā)展一樣，甚至和中國的發(fā)展一樣，是一個粗糙但又確實在帶來劇烈改變的過程。有些事情讓人憂慮，但有些細節(jié)又顯示出80年代改革開放初縣城才有的那種新鮮和活躍的味道。很難簡單評判。我們很多人在類似問題的認識上有點偏公知化，一談就是舉債開發(fā)很嚴重，后果怎么怎么樣。我覺得更好的一個姿態(tài)是大家跳開先見，去各地看看和感受感受。

關(guān)鍵詞： 樓市